다가구주택 전입신고 시 호수 누락했다면?

“다가구주택에 살고 있는데 전입신고할 때 호수를 기재하지 않았습니다. 이런 경우 보증금을 보호받을 수 없나요?”

“계약서에는 305호라고 되어 있지만 실제로는 205호에 거주했습니다. 집주인이 바뀌었다면 대항력이 인정될까요?”

다가구주택은 건물 전체가 하나의 단독주택으로 등기되어 있으면서 내부적으로 여러 호실을 나누어 사용하는 형태입니다.

이 때문에 전입신고 시 호수를 빠뜨리거나 계약서에 기재된 호실과 실제 거주 호실이 다른 경우가 발생하기도 합니다.

그러나 다가구주택에서 전입신고 시 호수를 기재하지 않았다는 이유만으로 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다.

대법원은 다가구용 단독주택에서는 건물 지번만으로 전입신고를 하더라도 임대차의 공시방법으로 유효할 수 있다고 판단했습니다.

1. 다가구주택 전입신고에 호수가 없어도 괜찮을까요?

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 갖게 됩니다.

여기서 대항력이란 주택의 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 법적 효력을 말합니다.

대법원은 다가구용 단독주택의 일부를 임차한 경우 건물의 지번만으로 전입신고를 하더라도 주민등록의 공시방법으로 유효하다고 판단했습니다.

다가구주택 내부의 호수는 거주자의 편의를 위해 구분한 것일 수 있으므로, 이를 주민등록에 반드시 기재해야 하는 것은 아니라는 취지입니다.

다만 전입신고만으로 대항력이 발생하는 것은 아닙니다.

실제로 주택을 인도받아 점유하고 있어야 하며, 주택의 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

2. 계약서와 실제 거주 호실이 다르면 어떻게 될까요?

임대차계약서에는 305호로 기재되어 있지만 실제로는 205호를 인도받아 거주하는 경우도 있습니다.

이러한 경우 계약서와 실제 거주 호실이 다르다는 이유만으로 대항력이 부정되는 것은 아닙니다.

대법원은 다가구주택에서 임차인이 건물의 일부를 실제로 인도받아 점유하고 있다면, 계약서에 기재된 호실과 실제 인도받은 호실이 다르더라도 주택의 인도 요건이 인정될 수 있다고 판단했습니다.

다만 임대인이 실제 거주 호실을 인도했거나 다른 호실의 사용을 허락했는지 등을 확인해야 합니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 다른 호실을 점유한 경우까지 동일하게 판단할 수 있는 것은 아닙니다.

3. 최근 대법원은 어떻게 판단했을까요?

대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결에서는 다가구주택의 계약서상 호실과 실제 거주 호실이 달랐던 사건이 문제됐습니다.

한국토지주택공사(LH)는 다가구주택의 305호를 임차하는 계약을 체결했지만, LH가 선정한 입주자는 실제로 205호를 인도받아 거주하면서 전입신고를 마쳤습니다.

이후 해당 건물의 소유자가 변경됐고, 임대차보증금 반환책임이 문제됐습니다.

원심은 계약서에 기재된 305호가 아닌 205호에 거주했다는 이유로 대항력을 인정하지 않았습니다.

그러나 대법원은 다가구주택의 일부를 실제로 인도받아 점유하고 전입신고를 마쳤다면 계약서상 호실과 실제 거주 호실이 다르다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없다고 판단했습니다.

다만 대법원은 LH의 상고를 기각했습니다.

LH가 대항력을 갖춘 상태에서 건물의 소유권이 이전됐다면 보증금 반환채무도 새로운 소유자에게 승계되므로, 종전 임대인을 상대로 한 보증금 반환청구를 받아들이지 않은 원심의 결론은 정당하다고 본 것입니다.

즉, 대항력은 인정되지만 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수는 없다는 점이 이 판결의 중요한 부분입니다.

4. 대항력을 갖춘 뒤 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 반환할까요?

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

따라서 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 주택이 매매됐다면 원칙적으로 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하고 보증금 반환채무도 부담하게 됩니다.

반면 종전 임대인은 원칙적으로 보증금 반환채무에서 벗어나게 됩니다.

다만 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 주택 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의를 제기한 경우에는 달리 판단될 수 있습니다.

또한 경매로 소유자가 변경됐다면 선순위 근저당권 등 권리관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 별도의 확인이 필요합니다.

5. 다가구주택과 다세대주택은 어떻게 다를까요?

이번 대법원 판결에서 주의해야 할 부분은 다가구주택에 관한 판단을 모든 공동주택에 그대로 적용해서는 안 된다는 점입니다.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 단독주택으로 등기된 형태입니다.

반면 다세대주택이나 아파트는 일반적으로 각 호실이 구분등기된 집합건물입니다.

따라서 다세대주택이나 아파트에서는 주민등록상 동·호수 표시가 대항력 판단에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

전입신고 시 호수를 빠뜨렸다면 우선 건축물대장과 등기사항증명서를 통해 해당 건물이 다가구주택인지, 다세대주택인지부터 확인해야 합니다.

6. 자주 묻는 질문

Q1. 다가구주택 전입신고에 호수를 쓰지 않으면 대항력이 없나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 다가구용 단독주택에서는 건물 지번만으로 전입신고를 해도 유효한 공시방법이 될 수 있습니다. 다만 실제 주택의 인도와 점유 요건도 갖춰야 합니다.

Q2. 계약서와 다른 호실에 살았다면 대항력이 인정되나요?

A. 인정될 수 있습니다. 다가구주택에서 임대인 측으로부터 실제 다른 호실을 인도받아 점유했다면 계약서상 호실이 다르다는 이유만으로 대항력이 부정되는 것은 아닙니다.

Q3. 전입신고한 날부터 대항력이 생기나요?

A. 아닙니다. 주택의 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

Q4. 집주인이 바뀌면 이전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

A. 대항력을 갖춘 상태에서 주택이 양도됐다면 원칙적으로 새로운 소유자가 보증금 반환채무를 승계합니다. 다만 임차인의 이의 제기 여부나 경매에 따른 소유권 변경 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

다가구주택 전입신고, 호수 누락만으로 대항력이 부정되지는 않습니다

다가구주택에서 전입신고 시 호수를 기재하지 않았거나 계약서와 실제 거주 호실이 다르더라도 대항력이 인정될 수 있습니다.

대법원은 다가구주택의 건물 지번만으로 한 전입신고도 유효한 공시방법이 될 수 있으며, 실제로 건물 일부를 인도받아 점유했다면 계약서상 호실이 다르다는 이유만으로 주택의 인도 요건이 부정되지 않는다고 판단했습니다.

다만 다가구주택과 다세대주택은 법적 구조가 다르므로 건물의 형태를 먼저 확인해야 합니다.

또한 주택의 인도와 전입신고를 모두 갖춘 시점, 실제 점유 상태, 소유권 변경 여부 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요합니다.