부동산 매매나 임대차계약을 앞두고 가계약금을 먼저 송금하는 경우가 많습니다. 그런데 가계약금을 지급한 후 마음이 바뀌어 계약을 체결하지 않겠다고 하면, 상대방은 흔히 "계약을 파기했으니 가계약금은 돌려줄 수 없다"고 주장합니다.
과연 그럴까요?
결론부터 말씀드리면, 단순 변심으로 계약 체결을 포기했다고 해서 가계약금이 무조건 몰취되는 것은 아닙니다.
대법원도 이러한 법리를 명확히 밝힌 바 있습니다.
1. 대법원 2022다247187 판결의 내용
대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결은 임대차계약을 체결하기 위한 교섭 과정에서 가계약금을 지급했다가 계약 체결을 포기한 사람이 그 반환을 청구한 사건입니다.
원심은 가계약금을 지급한 사람이 스스로 계약 체결을 포기했다면, 특별한 사정이 없는 한 가계약금은 상대방에게 귀속된다고 판단했습니다.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.
대법원은 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되지 않는 한, 가계약금을 지급한 사람이 스스로 계약 체결을 포기했더라도 상대방이 이를 몰취할 수 없다고 판시했습니다.
이에 대법원은 해약금 약정의 존재를 제대로 심리하지 않은 원심판결 중 가계약금 반환청구에 관한 부분을 파기환송했습니다.
즉, 계약을 체결하지 않은 책임이 가계약금을 지급한 사람에게 있다는 사정만으로 반환을 거부할 수는 없다는 것입니다.
2. 가계약금과 계약금은 구별해야 합니다
이 판결을 이해하려면 가계약금과 계약금의 법적 성질을 구별할 필요가 있습니다.
민법 제565조에 따르면, 계약이 성립한 후 계약금을 지급한 경우에는 특별한 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다.
반면, 정식 계약을 체결하기 위한 교섭 단계에서 지급한 가계약금에 대해서는 이러한 법리가 당연히 적용되지 않습니다.
가계약금이 계약 체결 의사를 표시하기 위한 금원인지, 계약을 포기할 경우 반환받지 않기로 한 해약금인지는 당사자 사이의 약정과 지급 경위 등을 살펴 판단해야 합니다.
따라서 단순히 '가계약금'이라는 명목으로 돈을 송금했다는 사실만으로 이를 포기하기로 합의했다고 볼 수는 없습니다.
3. 그렇다면 가계약금은 언제 반환받을 수 있을까?
가계약금을 반환받을 수 있는지는 크게 두 가지 사항에 따라 달라집니다.
첫째, 당사자 사이에 이미 법적으로 구속력 있는 계약이 성립했는지 확인해야 합니다.
정식 계약서를 작성하지 않았더라도 부동산의 목적물, 매매대금이나 임대차보증금 등 계약의 중요한 사항에 관하여 의사가 합치되었다면 계약이 성립한 것으로 인정될 수 있습니다.
둘째, 가계약금을 반환하지 않기로 하는 약정이 있었는지 살펴야 합니다.
예를 들어 가계약금을 송금할 당시 문자메시지 등을 통해 '계약을 취소하면 가계약금은 반환하지 않는다'는 조건을 명확히 고지받고 이에 동의했다면 반환이 어려울 수 있습니다.
반대로 이러한 약정이 없고, 정식 계약도 성립하지 않았다면 가계약금을 지급한 사람이 개인적인 사정으로 계약 체결을 포기했더라도 부당이득반환청구를 검토할 수 있습니다.
다만 반환약정이 없다는 이유만으로 언제나 반환청구가 인정되는 것은 아닙니다. 계약의 성립 여부, 위약금 약정의 존재, 상대방의 손해배상청구 가능성 등도 함께 살펴야 합니다.
4. 가계약금 반환을 거절당했다면
가계약금 반환 분쟁에서는 돈을 송금했다는 사실보다 송금 전후에 당사자들이 어떠한 조건으로 합의했는지가 중요합니다.
따라서 가계약금 반환을 요구하기에 앞서 공인중개사와 주고받은 문자메시지, 카카오톡 대화, 계약조건을 안내받은 자료, 송금내역 등을 확인할 필요가 있습니다.
특히 가계약금이 반환되지 않는다는 설명을 들었는지, 그러한 조건에 동의했는지, 정식 계약의 주요 내용이 확정되었는지가 핵심적인 판단자료가 됩니다.
상대방이 반환을 거부하더라도 법률상 가계약금을 보유할 근거가 없다면 부당이득반환청구 소송 등을 통해 반환을 구할 수 있습니다.
5. 마치며
부동산 거래에서 흔히 말하는 '계약을 파기한 사람이 계약금을 포기해야 한다'는 원칙이 모든 가계약금에 그대로 적용되는 것은 아닙니다.
대법원 2022다247187 판결은 가계약금을 몰취하기 위해서는 그에 관한 명백한 약정이 인정되어야 한다는 점을 확인하였습니다.
중요한 것은 누가 먼저 계약을 포기했는지가 아니라, 가계약금을 지급할 당시 당사자 사이에 어떠한 법률관계가 형성되었는지입니다.
따라서 단순 변심으로 계약을 체결하지 않았다는 이유만으로 가계약금 반환을 포기할 필요는 없습니다. 실제 반환 가능성은 구체적인 계약조건과 당사자 사이의 합의 내용을 검토하여 판단해야 합니다.
참고 판례
대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결(임차보증가계약금반환)
법률사무소 정중동
김상윤 변호사
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