낙찰 부동산 유치권 주장 배척, 인도·부당이득 전부 승소 

사건 개요

의뢰인은 2018년 9월 경매로 부동산 한 호실을 낙찰받아 소유권을 취득했습니다. 그런데 낙찰 이후에도 종전 소유자 시절부터 점유하던 상대방들이 부동산을 비워주지 않았습니다. 의뢰인은 현재 점유 중인 회사를 상대로 부동산 인도와 임료 상당 부당이득을, 이미 점유를 마치고 나간 다른 점유자를 상대로는 그 점유 기간의 부당이득 반환을 각각 청구했습니다(청주지방법원 2019가단208**, 2019가단226**).

쟁점

• 상대방 회사는 종전 소유자와 건물 전체에 관한 공사계약을 맺고 공사를 했다며, 개보수 공사비 7억 200만 원을 피담보채권으로 하는 유치권을 내세워 인도를 거부했습니다.

• 다른 점유자는 유치권자인 회사의 허락을 받아 학원을 운영했을 뿐이고, 유치권을 대리 행사한 것이어서 점유에 법률상 원인이 있으며, 독립한 점유자가 아니므로 부당이득 반환의무도 없다고 주장했습니다. 호실의 절반만 사용했다는 감액 주장도 했습니다.

대응

낙찰에 따른 소유권 취득과 상대방들의 점유 사실을 입증하고, 상대방이 제출한 공사 관련 자료만으로는 유치권의 성립이 증명되지 않는다는 점을 다퉜습니다. 임료 상당액은 법원 감정촉탁 결과로 확정했습니다. 대리 점유 주장에 대해서는, 유치권 대리점유계약서를 쓰고 직접 영업한 점유자는 직접점유자로서 간접점유자와 함께 부당이득을 반환할 책임이 있다는 점을 주장했습니다.

결과

청주지방법원은 두 사건 모두 2020. 8. 14. 의뢰인의 청구를 전부 받아들였습니다.

1. 2019가단208**: 부동산 인도와 함께 1,475만 5,000원 및 인도완료일까지 월 84만 3,000원의 지급을 명했습니다. 유치권 주장은 증거 부족으로 배척되었습니다.

2. 2019가단226**: 499만 8,000원과 지연손해금(연 12%)의 지급을 명했습니다. 법원은 직접점유자와 간접점유자의 부당이득반환의무가 부진정연대채무 관계에 있다는 대법원 2019. 10. 18. 선고 2019다14943 판결을 들어 점유자의 책임을 인정했고, 유치권과 절반 사용 주장도 받아들이지 않았습니다.

두 사건 모두 소송비용은 상대방이 부담하고 가집행이 선고되었으며, 판결은 그대로 확정되었습니다.

시사점

경매 부동산에는 공사비 유치권을 내세운 점유자가 자주 등장하지만, 유치권은 점유자가 그 성립을 증명해야 합니다. 또 유치권자로부터 점유를 넘겨받아 영업한 사람도 직접점유자로서 임료 상당 부당이득을 반환할 책임을 질 수 있으므로, 낙찰자는 인도와 함께 점유자별로 점유 기간의 부당이득까지 빠짐없이 청구하는 것이 좋습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.