매매계약이 해제되면 그동안 살던 집 사용료도 물어야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 집을 사고팔다가 계약금·중도금까지 오간 뒤 계약이 해제되는 분쟁이 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 부딪히는 질문이 “이미 입주해서 살았는데, 그 기간의 사용료까지 내야 하느냐”입니다.

실무에서는 “내가 산 집에서 내가 살았는데 무슨 사용료냐”, “어차피 돈은 돌려받을 테니 그냥 살던 만큼 상계하면 된다”는 생각으로 계약 해제 뒤에도 정산 없이 버티는 경우를 자주 봅니다. 그러다 매도인이 소송을 제기하면, 대금 반환은 한참 뒤로 밀리고 오히려 사용료 상당액을 물어내야 하는 상황에 놓이기도 합니다.

최근 대법원은 매매계약이 해제되면 목적물을 인도받아 사용한 매수인이 원상회복으로서 사용이익을 반환해야 하고, 그 범위는 임료 상당액이라는 점을 분명히 하고 있습니다. 반대로 매도인도 받은 대금에 이자를 붙여 돌려줘야 하므로, 양쪽 계산이 함께 이루어집니다.

아래에서는 매매계약이 해제됐을 때 살던 집의 사용료를 어떤 기준으로 물게 되는지, 대금 이자와는 어떻게 정산되는지, 분쟁이 생기면 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 해제되면 계약은 없던 일이 되고, 서로 받은 것을 돌려줘야 합니다

해제의 효과는 원상회복이며, 살던 집을 쓴 이익도 그 대상에 들어갑니다.

민법 제548조 제1항은 당사자 한쪽이 계약을 해제한 때 각 당사자가 상대방을 원상회복할 의무가 있다고 정하고 있습니다. 매도인은 받은 계약금·중도금·잔금을 돌려주고, 매수인은 인도받은 집을 돌려주며 이전받은 소유권이전등기도 말소해야 합니다.

그런데 집은 돌려주면 끝이 아닙니다. 매수인이 그 집에서 몇 달, 몇 년을 살았다면 그동안 얻은 이익은 이미 쓰고 없어진 것이어서 되돌릴 방법이 없습니다. 법은 이 부분을 부당이득 법리(민법 제741조)로 풀어 금전으로 정산하도록 합니다. 즉 사용료는 별도의 약정이 없어도 해제라는 사실만으로 문제가 됩니다.

특히 “계약서에 사용료 규정이 없었다”는 주장은 통하지 않습니다. 사용이익의 반환은 계약 조항이 아니라 해제에 따른 원상회복의 효과이기 때문입니다.

매매계약이 해제되면 살던 집은 돌려주는 것에 그치지 않고, 그동안 쓴 이익도 금전으로 정산 대상이 됩니다.

2. 물어야 하는 사용료는 그 집의 임료 상당액으로 계산됩니다

실제로 낸 돈이 아니라, 같은 집을 빌렸다면 냈을 월세가 기준입니다.

대법원은 매수인이 부담하는 사용이익의 범위에 대해 다음과 같이 판단했습니다.

매매계약이 해제된 경우에 매수인이 목적물을 인도받아 사용하였다면 원상회복으로서 목적물을 반환하는 외에 사용이익을 반환할 의무를 부담하고, 이때 사용이익의 반환의무는 부당이득반환의무에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 점유·사용한 기간 당해 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익, 즉 임료 상당액을 매수인이 반환하여야 할 사용이익으로 보아야 한다(대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결).

이 법리에 따르면 사용료는 “내가 그 집에 실제로 얼마를 아꼈느냐”가 아니라 “같은 조건의 집이 시장에서 얼마에 임대되느냐”로 정해집니다. 실무에서는 감정평가를 통해 해당 기간의 임료 감정액을 산정하고, 그 금액을 사용 기간 개월 수에 맞춰 곱하는 방식으로 다투게 됩니다.

사용 기간은 보통 인도받은 날부터 실제로 집을 비워 돌려준 날까지입니다. 해제 의사표시가 도달한 뒤에도 계속 점유했다면 그 기간도 포함됩니다. 따라서 해제 통보를 받은 뒤 정산을 미루며 버틸수록 사용료 부담은 오히려 늘어납니다.

사용료는 실제 지출이 아니라 시세 임료를 기준으로 계산되므로, 오래 버틸수록 부담이 커집니다.

3. 매도인도 받은 대금에 이자를 붙여 돌려줘야 하므로 양쪽이 함께 정산됩니다

매수인의 사용료와 매도인의 대금 이자는 서로 맞물려 계산됩니다.

민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산하도록 정합니다. 따라서 매도인은 계약금·중도금·잔금을 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 이자율은 약정이 없으면 민법 제379조에 따라 연 5%가 기준이 됩니다.

대법원은 위 판결에서 이 이자의 성격이 지연손해금이 아니라 부당이득반환의 성질을 가지는 원상회복의 범위라고 보았고, 그래서 소송촉진 등에 관한 특례법상 높은 이율(연 12%)은 적용할 수 없다고 판단했습니다. 매도인 쪽에서 “소송에서 이기면 연 12%”를 기대하기 어렵다는 뜻이고, 반대로 매수인도 대금 이자는 법정이율로만 받을 수 있다는 의미입니다.

결국 매수인은 ‘대금 + 받은 날부터의 이자’를 돌려받고, 매도인은 ‘집 + 사용 기간의 임료 상당액’을 돌려받는 구조입니다. 양쪽 모두 금전채무이므로 서로 겹치는 금액은 상계(민법 제492조)로 정리할 수 있습니다. 예컨대 매수인이 2년 살아 임료 상당액이 많이 나왔다면, 돌려받을 대금 이자와 맞비교해 실제로 오갈 차액이 결정됩니다.

사용료 부담은 대금 이자와 상계되어 결국 순차액으로 정리됩니다.

4. 동시이행과 손해배상까지 얽히면 결과가 달라집니다

집 반환과 대금 반환은 동시에 이행되어야 하고, 손해배상도 같은 관계에 놓일 수 있습니다.

해제 후 매수인의 집 인도·등기 말소 의무와 매도인의 대금 반환 의무는 동시이행 관계(민법 제536조)에 있습니다. 대법원은 위 판결에서 이행기가 도래하더라도 상대방이 이행을 제공할 때까지는 지체책임을 지지 않으며, 이는 항변권을 따로 행사하지 않아도 마찬가지라고 보았습니다. 매수인이 집을 비워줄 준비를 하고 대금 반환을 청구하는 단계에서는 매도인이 지연이자를 물게 되고, 반대로 매도인이 대금을 제공했는데도 매수인이 점유를 이어가면 그 불이익은 매수인에게 돌아갑니다.

한편 해제 원인이 상대방의 채무불이행이라면 민법 제551조에 따라 손해배상도 청구할 수 있습니다. 대법원은 원상회복의무와 손해배상의무를 함께 부담하는 경우 손해배상의무까지 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 따라서 매도인이 귀책 사유로 해제된 경우에도, 매수인이 청구할 손해배상과 자신이 물어야 할 사용료가 한꺼번에 정산 대상이 됩니다.

어느 쪽 귀책으로 해제됐는지는 손해배상에서는 중요하지만, 살던 집의 사용이익 정산 자체를 없애주는 사유는 아닙니다. 귀책 여부와 사용료 정산은 별개의 축으로 따져야 합니다.

누구의 잘못으로 해제됐는지와 무관하게, 살았다면 사용이익 정산은 따로 따져야 합니다.

5. 분쟁이 생기면 해제 통지부터 소송까지 이렇게 진행됩니다

해제 시점과 인도 시점을 자료로 남겨 두는 것이 정산 금액을 좌우합니다.

실무에서는 통상 ①내용증명 등으로 해제 의사표시 → ②집 인도·등기 말소와 대금 반환 협의 → ③협의가 안 되면 매매대금 반환 또는 부당이득 반환 청구 소송 제기 → ④임료 감정과 변론을 거친 판결의 순서로 진행됩니다. 부동산 소재지가 수원이라면 관할은 수원지방법원 계열(수원지방법원·수원지방법원 안양지원 등)에서 정해지는 경우가 많습니다.

사용료 분쟁에 대비해 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서와 해제 사유를 확인합니다. 어느 쪽 채무불이행인지, 해제 의사표시가 언제 상대방에게 도달했는지가 사용 기간과 손해배상의 출발점입니다.

2. 인도받은 날과 실제 비워준 날을 증빙합니다. 입주 확인서, 열쇠 인수 기록, 이사 날짜 자료가 사용 기간 산정의 근거가 됩니다.

3. 주변 시세를 정리합니다. 같은 단지·유사 면적의 임대차 실거래와 월세 자료가 임료 감정의 기초 자료가 됩니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 대금 이자와 사용료의 상계 구조까지 한 번에 설계하면 불필요한 소송 범위를 줄이고 실제 수령액을 높일 수 있습니다.

마치며

매매계약이 틀어진 뒤에는 “이미 살고 있는 집이라 어떻게 할지 막막하다”는 이유로 정산을 미루는 경우가 많습니다. 그런데 그 사이에도 임료 상당액은 계속 쌓입니다.

돈을 돌려받아야 하는 매수인 입장에서는 대금과 받은 날부터의 이자를 청구하면서, 상대가 주장할 사용료를 미리 계산해 두는 것이 먼저입니다. 집을 비워줄 준비를 갖추고 이행을 제공해야 지연 책임을 물을 수 있습니다.

반대로 집을 돌려받는 매도인 입장에서도 대금 반환 준비 없이 사용료만 요구하면 동시이행 항변에 막힙니다. 받은 대금의 이자와 사용료를 함께 놓고 협의안을 짜야 합니다.

저는 부동산 매매 해제 이후 정산 분쟁에서 매수인과 매도인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 해제 시점과 인도 시점을 어떻게 정리하느냐에 따라 정산액이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

해제 통지를 보냈거나 받았다면, 정산 기준이 정해지기 전인 지금이 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매매계약이 해제되면 살던 기간의 사용료를 반드시 내야 하나요?

A. 특별한 사정이 없는 한 냅니다. 매수인이 인도받아 사용했다면 원상회복으로 사용이익을 반환해야 하고, 그 범위는 임료 상당액입니다.

Q. 제가 매도인 귀책으로 해제했는데도 사용료를 내야 하나요?

A. 사용이익 정산은 해제의 효과이므로 귀책과 별개로 문제됩니다. 다만 매도인에게 청구할 손해배상은 따로 인정될 수 있고, 두 금액은 함께 정산됩니다.

Q. 이미 낸 대금에는 이자도 붙나요?

A. 붙습니다. 민법 제548조 제2항에 따라 받은 날부터 이자를 가산해 돌려줘야 하며, 약정이 없으면 법정이율 연 5%가 기준입니다.

Q. 소송에서 이기면 대금 반환에 연 12% 이자가 붙나요?

A. 해제로 인한 원상회복 이자에는 소송촉진법상 이율을 적용할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 별도의 지연손해금 문제는 사안에 따라 달라집니다.

Q. 사용료는 어떻게 계산하나요?

A. 같은 조건의 부동산이 임대될 경우의 임료 상당액을 사용 기간만큼 계산합니다. 소송에서는 보통 감정으로 월 임료를 산정합니다.

Q. 집을 비워주기 전에 대금부터 돌려받을 수 있나요?

A. 두 의무는 동시이행 관계라 한쪽만 먼저 이행할 의무는 없습니다. 실무에서는 인도와 대금 반환을 같은 날 맞교환하도록 협의하는 경우가 많습니다.