총액 계약인데 자재값이 올랐다며 공사비를 올려달래요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 인테리어·신축·증축 공사를 맡긴 건축주와 시공업체 사이에서, 공사 도중 자재값이 올랐다며 공사비 증액을 요구하는 문제로 다투는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주분들은 “계약서에 총액이 적혀 있으니 더 줄 이유가 없다”고 생각하다가도, “지금 중단하면 공사가 엉망이 되는데 어쩔 수 없이 올려줘야 하나”, “일단 합의서에 서명하고 나중에 따지면 되겠지”라며 불리한 합의를 해주는 경우가 많았습니다. 반대로 시공업체 쪽은 “철근·합판 값이 이렇게 뛰었는데 손해를 보라는 말이냐”며 억울해하다가, 감정이 앞서 공사를 멈추겠다고 압박한 것이 문제되어 오히려 고소를 당하기도 합니다.

최근 법원은 총액으로 정한 공사대금에 대해 계약서에 물가변동 조정 조항이 있는지, 사정변경이라 할 만큼 예견할 수 없었던 변화인지를 엄격하게 따지는 경향을 보이고 있습니다. 증액 요구에 응해야 하는지, 거절하면 어떤 분쟁이 이어지는지, 요구 방식에 따라서는 형사 문제로까지 번질 수 있다는 점도 함께 알아두셔야 합니다.

아래에서는 총액 계약에서 자재값 인상을 이유로 한 공사비 증액 요구를 어떻게 판단해야 하는지, 그리고 요구를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 총액으로 정한 공사대금은 자재값이 올랐다는 이유만으로 올라가지 않습니다

총액 도급은 가격 변동의 위험을 시공업체가 이미 떠안고 계약한 구조입니다.

공사 계약은 민법상 도급계약입니다. 민법 제664조는 도급을 다음과 같이 정의합니다.

도급은 당사자 일방이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제664조).

핵심은 ‘일의 완성’과 ‘그 결과에 대한 보수’가 짝을 이룬다는 점입니다. 총액 또는 정액으로 보수를 정했다면, 시공업체는 그 금액으로 공사를 끝내기로 약속한 것이고, 자재 단가·인건비·공사 기간 중의 시세 변동은 견적을 낼 때 이미 감안했어야 하는 영역입니다. 같은 금액을 받고 자재를 싸게 사서 이익이 남았더라도 건축주가 차액을 돌려받지 않는 것처럼, 비싸게 샀더라도 그 부담은 원칙적으로 시공업체가 집니다.

실무에서 증액 요구가 오는 전형적인 모습은 이렇습니다. 시공업체가 공사 중반에 “철근이 20% 올랐다”, “합판 구하기가 어렵다”며 구두나 문자로 추가금을 이야기하고, 건축주가 답을 미루는 사이 공정이 멈추거나 느려집니다. 이때 가장 먼저 확인할 것은 계약서에 ‘계약금액 조정’ 또는 ‘물가변동’ 조항이 있는지, 그리고 총액이 산출내역서 기반인지 단순 일식 금액인지입니다. 조정 조항이 없고 일식 총액이라면 시공업체가 증액을 청구할 계약상 근거가 없는 것입니다.

또한 같은 ‘돈을 더 달라’는 요구라도 자재값 인상과 설계변경·추가공사는 성격이 다릅니다. 건축주가 마감재 사양을 바꾸거나 공사 범위를 넓혀 달라고 했다면 그 부분은 별도로 증액 대상이 됩니다. 자재값 때문이라는 설명 안에 추가공사분이 섞여 있는지 항목별로 분리해서 보셔야 합니다.

총액 계약에서 자재값 상승은 원칙적으로 시공업체가 부담하는 위험이며, 계약서의 조정 조항이나 건축주의 추가 요청이 없다면 증액할 근거가 없습니다.

2. 사정변경을 이유로 한 증액 주장은 인정 요건이 매우 엄격합니다

자재 시세가 오른 정도로는 계약 내용을 바꿀 사정변경으로 보기 어렵습니다.

시공업체가 가장 많이 꺼내는 논리는 신의칙에 기초한 사정변경의 원칙입니다. 계약을 맺을 때 기초가 된 사정이 현저하게 달라졌으니 계약 내용을 고쳐 달라는 주장입니다. 다만 이 법리는 계약은 지켜야 한다는 원칙의 예외라서, 법원이 인정하는 범위가 매우 좁습니다. 통상 ① 계약의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 당사자가 그 변경을 계약 당시 예견할 수 없었을 것, ③ 변경이 당사자의 책임 없는 사유로 생겼을 것, ④ 계약 내용을 그대로 유지하면 신의칙상 현저히 부당할 것이 함께 갖춰져야 합니다.

자재 가격 변동은 시장에서 늘 있는 일이라 ‘예견할 수 없었다’는 요건에서 걸리는 경우가 많습니다. 공사 기간이 길고 자재 비중이 큰 계약이라면 시공업체가 가격 상승 가능성을 견적에 반영하거나 계약에 조정 조항을 넣었어야 한다는 반론이 가능하기 때문입니다. 반대로 전쟁·재난·수입 제한 같은 외부 충격으로 특정 자재 가격이 단기간에 계약 당시의 상식으로는 상상하기 어려울 만큼 급등했고, 공사비 전체에서 차지하는 비중도 커서 총액을 유지하면 시공업체가 사실상 적자 시공을 해야 하는 경우라면 주장이 힘을 얻을 수 있습니다. 어느 쪽이든 인상률, 해당 자재의 공사비 내 비중, 계약 시점과 시공 시점의 간격, 시공업체가 가격을 확정해 둘 수 있었는지가 판단의 재료입니다.

건설공사에 관해서는 건설산업기본법이 한 걸음 더 나아가 있습니다. 같은 법 제22조 제5항은 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 법이 정한 사유에 해당하면 그 부분을 무효로 한다고 정하고 있습니다.

계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우 … 그 부분에 한정하여 무효로 한다(건설산업기본법 제22조 제5항 제1호).

시공업체는 ‘물가변동 배제 특약’이 이 조항에 걸려 무효라고 주장할 수 있습니다. 다만 이 조항은 계약금액 변경을 ‘상당한 이유 없이’ 막는 경우를 문제 삼는 것이고, 건설업 등록 없이 하는 소규모 공사나 개인 간 공사에 같은 방식으로 적용되는지는 공사 규모와 당사자에 따라 달라집니다. 증액을 요구받은 쪽이든 하는 쪽이든 계약서 원문과 산출내역서를 놓고 어느 조항이 어떻게 적용되는지부터 따져야 합니다.

사정변경이 인정되려면 예견 불가능성과 현저한 부당성이 입증되어야 하며, 단순한 자재 시세 상승은 이에 해당하지 않는 경우가 많습니다.

3. 증액 합의서에 서명하는 순간 압박 속에서 한 약속도 효력을 가질 수 있습니다

공사가 멈출까 봐 서명한 합의서는, 나중에 되돌리기가 생각보다 어렵습니다.

건축주 입장에서 가장 위험한 순간은 공사가 중단될 위기에서 합의서를 쓰는 때입니다. 시공업체가 “오늘 합의하지 않으면 내일부터 인력을 뺀다”고 압박하면, 일단 서명해서 공사를 이어 가려는 마음이 드는 것은 자연스럽습니다. 그러나 이렇게 작성된 증액 합의서는 그 자체로 새로운 계약 내용이 됩니다. 나중에 “강요당해서 썼다”고 주장하려면 서명 당시의 협박·강박 사실을 입증해야 하고, 단순히 곤란한 처지였다는 사정만으로는 부족한 것이 일반적입니다.

시공업체가 정당한 계약상 권리를 행사하겠다는 의사를 밝힌 것인지, 아니면 계약상 의무가 없는 돈을 받아내려고 해악을 고지한 것인지가 갈림길입니다. 민법 제110조는 사기나 강박에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정하고 있으므로, 강박의 정도가 위법한 수준이었다면 합의를 취소하고 이미 낸 돈을 부당이득으로 돌려받을 길이 있습니다. 하지만 이를 다투는 데에는 시간과 증거가 필요하므로, 합의서를 쓰기 전에 대비하는 편이 훨씬 낫습니다.

증액을 받아들이기로 했다면 최소한 다음 사항은 서면에 남기셔야 합니다. 증액의 원인이 된 자재의 품목과 수량, 계약 당시 단가와 현재 단가를 비교한 근거, 증액 총액과 지급 시기, 증액에 따라 더 이상 추가 금액을 청구하지 않는다는 문구, 공사 기간과 하자담보 책임이 달라지지 않는다는 점입니다. 증빙 없이 총액만 올려 적는 합의서는 이후 분쟁에서 건축주에게 거의 모든 위험을 넘깁니다.

한편 시공업체가 합의가 안 됐다는 이유로 정당한 사유 없이 공사를 멈추면 채무불이행이 됩니다. 건축주는 상당한 기간을 정해 공사 재개를 최고하고 계약을 해제하거나 지체 손해를 청구할 수 있습니다. 반대로 건축주가 근거 없이 공사대금 지급을 거부한 것이 인정되면 시공업체도 대금 지급을 최고한 뒤 계약 해제를 주장할 수 있어, 양쪽 모두 서로의 이행을 먼저 문제 삼기 전에 자신의 이행 상태부터 점검해야 합니다. 이미 시공이 진행된 부분에 대한 기성 대금 정산은 별도로 다투게 됩니다.

압박에 못 이겨 쓴 증액 합의서는 되돌리기 어려우므로, 서명 전에 증빙과 범위를 서면으로 확정해 두어야 합니다.

4. 증액을 요구하는 방식에 따라 사기·공갈·강요가 문제될 수 있습니다

정당한 증액 청구와, 해악을 내세워 돈을 받아내는 행위는 형사법에서 전혀 다르게 취급됩니다.

증액 요구 자체는 민사 문제이지만, 요구하는 방식이 형사 영역으로 넘어가는 경우가 있습니다. 첫째, 자재 단가를 부풀리거나 실제로 구매하지 않은 거래명세서·세금계산서를 제시해 증액을 받아냈다면 사기죄(형법 제347조)가 문제됩니다. 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로, 허위 증빙으로 받은 증액분이 이득액이 됩니다. 시공업체가 건축주를 속인 것이 아니라 하청 단가를 부풀린 거래처와 짜고 한 것이어도 증빙 조작에 가담했다면 공범으로 평가될 수 있습니다.

둘째, 증액에 응하지 않으면 공사를 중단하겠다거나, 이미 시공한 부분을 철거하겠다거나, 준공을 해주지 않겠다는 식으로 상대를 압박해 돈을 받아냈다면 공갈죄(형법 제350조, 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금) 또는 강요죄(형법 제324조, 5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)가 문제될 수 있습니다. 다만 계약상 정당한 권리를 행사하겠다는 의사 표시는 협박이 아니므로, 법원은 요구한 권리가 실제 있었는지, 그 수단이 사회통념상 허용되는 범위를 넘었는지를 종합해 판단합니다. 대금이 밀린 시공업체가 공사 중단을 예고하는 것과, 받을 근거가 없는 돈을 받으려고 공사를 볼모로 삼는 것은 다르게 평가됩니다.

이 구분은 시공업체에게도 중요합니다. 자재값 인상으로 어려움이 큰 것은 사실이더라도, 합의가 되지 않았다는 이유로 건축주 가족을 상대로 고성이나 현장 점거, 자재 반출 같은 방식으로 압박했다면 민사상 청구권이 있는지와 무관하게 형사 책임이 따로 생길 수 있습니다. 증액을 요구하는 단계에서는 서면(내용증명·문자)으로 근거를 제시하고 협의를 요청하는 방식을 유지해야 합니다.

건축주 쪽에서도 주의할 점이 있습니다. 증액 요구를 거절하면서 “신고하겠다”, “하자 소송을 걸겠다”는 식으로 대응하면 건축주의 말이 오히려 문제가 될 수 있습니다. 감정적인 통화·메시지는 증거로 남으므로, 대응은 문서로 하시는 것이 좋습니다.

사기죄에서는 편취액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조에 따라 형이 무거워질 수 있습니다. 증액 요구가 여러 차례에 걸쳐 반복되면 합산될 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

5. 분쟁이 커졌을 때의 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명과 증빙 확보가 민사와 형사 어느 쪽에서든 결과를 좌우합니다.

증액 분쟁은 통상 ①증액 요구 및 거절 의사의 서면화(내용증명) → ②협의 불발 시 민사 소송(공사대금 청구 또는 채무부존재확인, 수원 지역 공사라면 수원지방법원) → ③필요 시 형사 고소(수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서 접수 후 수원지방검찰청 송치) → ④기소 시 형사재판의 순서로 진행됩니다. 민사와 형사는 별개로 진행되지만, 형사 수사 과정에서 확보된 자료가 민사에서 활용되는 경우도 많습니다.

민사 단계에서는 시효도 챙겨야 합니다. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 민법상 3년의 단기소멸시효가 적용되므로, 시공업체는 대금 청구를 오래 미루지 않아야 합니다. 또 시공업체는 대금을 받지 못한 경우 그 공사 부동산에 대해 유치권 행사를 검토하고, 수급인의 저당권설정청구권(민법 제666조)을 활용할 수도 있습니다. 건축주는 이런 권리가 증액 요구를 하는 쪽의 협상 카드로 쓰이는 경우가 많다는 점을 알고 대응해야 합니다.

증액 요구를 받은 직후에는 아래 순서로 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 산출내역서, 특약사항을 확인해 ‘물가변동에 따른 계약금액 조정’ 조항이 있는지, 총액의 산정 방식이 무엇인지부터 확인합니다.

2. 시공업체가 제시한 증액 사유와 증빙(거래명세서·세금계산서·견적서)을 요구해 서면으로 받고, 실제 단가 상승률과 해당 자재의 비중을 대조합니다.

3. 증액 요구와 공사 중단 압박이 오간 문자·통화 녹음·현장 사진을 날짜순으로 보관하고, 합의서에 서명하기 전에 변호사에게 검토를 받습니다.

이러한 자료를 갖춰 두면, 증액에 응할 부분과 거절할 부분을 나눠 협상하거나, 필요한 경우 민사 대응과 형사 고소를 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

공사 분쟁은 “이미 공사가 많이 진행됐으니 좋게 마무리하자”는 생각 때문에, 증액에 응할지 판단하는 시점이 계속 미뤄지는 경우가 많습니다. 그사이 공정은 지연되고 감정은 상하며, 나중에는 합의서 한 장이 사건 전체의 방향을 결정해 버립니다.

증액 요구를 받은 건축주 입장에서는 감정적으로 거절하거나 무조건 수용하기보다, 계약서의 조정 조항과 증빙을 근거로 인정할 부분과 아닌 부분을 나누는 것이 먼저입니다. 서면 근거 없이 오간 말은 나중에 어느 쪽에도 유리하게 쓰이기 어렵습니다.

반대로 자재값 부담에 몰린 시공업체 입장에서도 정당한 증액 청구와 압박성 요구는 법적으로 다르게 취급됩니다. 근거를 갖추고 서면으로 협의하는 것이, 결국 대금을 받아내는 가장 빠른 길입니다.

저는 공사대금과 증액 분쟁에서 요구받은 쪽과 요구한 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 한 줄과 증빙 한 장에 따라 결론이 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

합의서에 서명하기 전, 혹은 고소·소송을 결정하기 전이 가장 결과를 바꿀 수 있는 시점입니다. 그때 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 총액만 적혀 있는데, 자재값이 정말 많이 올랐다면 증액해 줘야 하나요?

A. 원칙적으로는 아닙니다. 총액 도급에서는 가격 변동 위험을 시공업체가 부담하는 것이 기본이고, 계약서에 물가변동 조정 조항이 없다면 증액할 의무가 없습니다. 다만 예견할 수 없었던 급등 등 사정변경의 요건을 갖춘 예외적인 경우에는 다툼의 여지가 있습니다.

Q. 증액에 합의하는 문자를 보냈는데, 취소할 수 있나요?

A. 쉽지 않습니다. 합의 내용이 계약 내용이 되므로, 협박 등 위법한 강박이 있었음을 입증해 취소하거나 합의의 효력 자체를 다퉈야 합니다. 합의 전에 근거 서류를 요구하는 것이 안전합니다.

Q. 증액해 주지 않았더니 시공업체가 공사를 중단했습니다. 어떻게 하나요?

A. 정당한 사유 없는 중단은 채무불이행입니다. 상당한 기간을 정해 재개를 서면으로 최고하고, 응하지 않으면 계약 해제와 손해배상을 검토할 수 있습니다. 이미 시공된 부분의 기성 정산도 함께 따져야 합니다.

Q. 증액을 안 해주면 공사를 못 끝낸다고 한 말이 공갈이 되나요?

A. 상황에 따라 다릅니다. 받을 권리가 있는 대금을 요구하며 정당한 권리 행사를 예고한 것은 보통 협박이 아니지만, 받을 근거가 없는 돈을 얻으려고 공사를 볼모로 삼았다면 공갈이나 강요가 문제될 수 있습니다.

Q. 건축주가 대금을 안 주면 시공업체는 어떤 권리가 있나요?

A. 공사대금 청구 소송과 함께 유치권 행사, 수급인의 저당권설정청구권 등을 검토할 수 있습니다. 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되므로 오래 방치하지 않아야 합니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 합의서에 서명하기 전, 또는 내용증명을 보내거나 받은 직후가 가장 좋습니다. 초기에 증빙과 협상 방향을 정리해 두면 민사와 형사 양쪽 대응이 훨씬 수월해집니다.