전세사기 피해자 결정은 임대인 수사가 없어도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 전세사기피해자 결정을 신청했다가, 임대인에 대한 수사가 아직 시작되지 않았다는 이유로 신청 자체를 망설이는 사례가 많아지고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “임대인이 고소된 적도 없는데 피해자 결정이 되겠느냐”, “경찰 수사가 시작된 뒤에 신청해야 하는 것 아니냐”는 생각으로 신청을 미루고 계셨습니다. 그런데 그사이 경매 매각기일이 잡히고, 배당에서 밀려 보증금을 잃고 나서야 뒤늦게 신청 시기를 놓쳤다는 것을 알게 되는 경우가 적지 않습니다.

전세사기피해자법은 임대인에 대한 수사 개시를 여러 요건 가운데 하나의 사유로 규정하고 있을 뿐, 수사가 시작되어야만 피해자 결정을 받을 수 있다고 정하고 있지 않습니다. 다만 수사가 없는 대신 다른 요건을 갖추었음을 소명해야 하므로, 어떤 요건을 어떤 자료로 입증하느냐가 결과를 좌우합니다.

아래에서는 전세사기피해자 결정의 요건을 조문 순서대로 짚어보고, 임대인 수사가 없는 상태에서 신청할 때 무엇을 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 임대인 수사 개시는 피해자 결정의 필수 요건이 아닙니다

수사 개시는 ‘기망 의심’을 보여주는 여러 사유 중 하나일 뿐입니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항은 피해자 결정을 받으려는 임차인이 네 가지 요건을 모두 갖추도록 정하고 있습니다. 첫째 대항력과 확정일자, 둘째 보증금 5억원 이하, 셋째 2인 이상 임차인의 피해 발생 또는 예상, 넷째 임대인의 보증금 반환 의도에 대한 의심입니다.

많은 분이 오해하시는 부분이 바로 네 번째 요건입니다. 이 요건은 “임대인이 수사를 받고 있을 것”이라고 적혀 있지 않습니다. 수사 개시는 그 요건을 충족하는 사유로 열거된 항목 중 맨 앞에 놓인 하나일 뿐이고, 같은 호에는 기망, 무자력자에 대한 주택 양도, 능력 없는 다수 주택 취득·임대 등이 함께 규정되어 있습니다.

그러니 “아직 고소가 안 됐으니 안 된다”는 판단으로 신청을 접는 것은 법이 요구하지 않는 조건을 스스로 얹는 셈입니다. 수사 여부는 신청 전에 정해 둘 문제가 아니라, 신청 후 국토교통부가 조사 과정에서 확인하는 사항 중 하나입니다.

임대인 수사 개시는 제4호 요건을 채우는 방법 중 하나이지, 신청의 전제조건이 아닙니다.

2. 수사가 없어도 기망·양도·다수 주택 취득 등으로 요건을 소명할 수 있습니다

제4호의 핵심은 ‘의심할 만한 상당한 이유’이며, 그 소명 방법은 수사 기록에 한정되지 않습니다.

제3조 제1항 제4호는 다음과 같이 정하고 있습니다.

임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항 제4호).

문언상 요구되는 것은 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유입니다. 수사기관의 판단이나 유죄 확정까지 요구하지 않습니다. 따라서 수사가 시작되지 않았더라도 임차인이 낸 자료에서 그런 사정이 드러나면 요건을 충족할 여지가 있습니다.

구체적으로는 계약 당시 선순위 보증금이나 근저당 규모를 실제와 다르게 설명했는지, 계약 체결 무렵 임대인이 무자력 상태인 제3자에게 건물을 넘겼는지, 임대인이 짧은 기간에 수십 채를 취득하면서 보증금으로 매입대금을 충당하는 구조였는지 등이 소명 대상이 됩니다. 계약 당시 주고받은 문자·메신저 대화, 공인중개사의 설명 내용, 등기사항증명서의 변동 이력이 핵심 자료입니다.

수사 기록이 없어도 계약 당시 설명, 양도 경위, 취득 패턴으로 ‘의심할 만한 상당한 이유’를 보여줄 수 있습니다.

3. 수사 여부와 별개로 나머지 요건은 모두 충족해야 합니다

대항력·확정일자, 보증금 상한, 다수 피해 요건이 비어 있으면 수사가 있어도 결정을 받을 수 없습니다.

수사 요건을 다른 사유로 대체할 수 있다는 것은, 반대로 말하면 나머지 요건에는 예외가 없다는 뜻입니다. 제1호는 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았을 것을 요구하는데, 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함됩니다. 다만 경매나 공매 절차가 이미 완료된 임차인에게는 제1호와 제3호 요건이 면제됩니다.

제2호는 보증금이 5억원 이하일 것을 요구하되, 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건을 고려해 2억원 범위에서 상한을 올릴 수 있게 하고 있습니다. 제3호는 임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매 개시(국세·지방세 체납 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 변제받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되어야 합니다.

또한 같은 조 제2항은 보증보험 등으로 보증금 전액을 반환받을 수 있는 경우, 보증금 전액이 주택임대차보호법상 최우선변제 대상인 경우, 대항력·우선변제권으로 자력 회수가 가능하다고 판단되는 경우를 적용 대상에서 제외합니다. 수사 유무보다 이 요건들이 결정 여부를 가르는 경우가 훨씬 많습니다.

수사 요건은 대체 사유로 채울 수 있어도, 대항력·보증금 상한·다수 피해·제외사유 요건은 반드시 따져야 합니다.

4. 국토교통부는 수사 개시 여부를 직접 조회하지만, 임차인의 소명이 결과를 좌우합니다

수사기관 조회에 기대지 말고 계약 당시 자료를 먼저 정리해 제출해야 합니다.

신청이 접수되면 국토교통부장관은 임차주택의 권리관계와 임대인의 채무 등을 조사하고, 임차인·임대인 등에게 진술서나 자료 제출을 요구할 수 있습니다. 같은 조사 과정에서 경찰청·공소청·중대범죄수사청에 임대인에 대한 수사 개시 여부와 처분 결과, 피해자 현황을 조회하는 것도 법에 규정되어 있습니다.

이 조회 결과 수사가 없는 것으로 나오더라도 그것으로 곧바로 요건 불충족이 되는 것은 아닙니다. 다만 위원회가 제4호를 판단할 자료는 결국 조사 결과와 임차인이 낸 소명에서 나오기 때문에, 수사가 없는 사건일수록 임차인이 낸 자료의 밀도가 중요합니다.

실무적으로는 임대인이 같은 건물이나 다른 건물의 다른 임차인들에게도 보증금을 돌려주지 못하고 있다는 정황, 임대인 소유 주택의 경매 개시 현황, 계약 당시 보증금과 선순위 채권의 합계가 매매시세에 육박했다는 점 등을 함께 정리하는 것이 설득력을 높입니다. 아직 고소 전이라면 고소 준비 사실과 진행 계획도 설명 자료에 포함할 수 있습니다.

수사기관 조회는 국토교통부가 하지만, 의심할 만한 이유를 설득력 있게 보여주는 일은 신청인의 몫입니다.

5. 신청부터 결정, 이의신청까지 절차는 이렇게 진행됩니다

신청은 빠를수록 좋고, 결정이 나지 않아도 이의신청 기회가 남아 있습니다.

전세사기피해자 결정은 통상 ①국토교통부장관에게 결정 신청 → ②신청일부터 30일 이내 피해사실 조사 → ③전세사기피해지원위원회 심의(상정일부터 30일 이내, 부득이한 경우 15일 범위에서 한 차례 연장) → ④결정문 송달의 순서로 진행됩니다. 결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 국토교통부장관은 20일 이내에 위원회 재심의를 거쳐 결정합니다.

임대인을 형사 고소하려는 경우라면 수원 지역 주택의 경우 수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 고소장을 접수하고, 수원지방검찰청 송치와 수원지방법원 재판으로 이어지는 흐름을 고려해야 합니다. 형사 절차는 피해자 결정과 별개로 진행되지만, 수사가 개시되면 제4호 요건을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

신청 전에 아래 순서로 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서·확정일자·전입세대 확인 자료로 대항력과 보증금 상한 요건을 먼저 확인합니다.

2. 임차주택과 임대인 소유 주택의 등기사항증명서, 경매 개시 현황으로 다수 피해와 취득 패턴을 정리합니다.

3. 계약 당시 메신저·문자 대화와 중개사 설명 내용을 모아 기망 또는 의도 의심 정황을 소명 자료로 만듭니다.

이러한 자료를 바탕으로 신청 요건과 소명 방향을 점검한다면, 피해자 결정 신청과 임대인 형사 고소를 함께 검토해 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

전세보증금 문제는 “임대인이 연락만 받아주면 해결되겠지”라는 기대 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 경매 절차는 임차인의 사정과 무관하게 진행됩니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 수사 개시를 기다리기보다, 어떤 요건을 어떤 자료로 입증할 수 있는지 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 계약서, 등기부, 대화 기록이 쌓일수록 피해자 결정 신청과 형사 고소 모두에서 유리해집니다.

반대로 임대인 또는 그 관계자로서 수사를 받게 된 입장에서도 “보증금을 돌려줄 의사는 있었다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 계약 당시 자력 상태와 설명 내용, 이후 반환을 위해 한 노력이 어떻게 입증되느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 전세 보증금 분쟁에서 보증금을 못 받은 임차인과 사기 혐의를 받는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 고소된 적이 없어도 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있나요?

A. 신청할 수 있습니다. 법 제3조 제1항 제4호는 수사 개시 외에도 기망, 무자력자에 대한 양도, 다수 주택 취득 등으로 의심할 만한 상당한 이유가 있으면 충족될 수 있도록 정하고 있습니다.

Q. 수사가 시작되면 피해자 결정이 자동으로 나오나요?

A. 아닙니다. 수사 개시는 제4호 요건 하나를 채울 뿐이고, 대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 임차인의 피해 요건과 제외사유 해당 여부는 별도로 판단됩니다.

Q. 이미 경매가 끝났다면 신청할 수 없나요?

A. 경매나 공매 절차가 완료된 임차인에게는 제1호와 제3호 요건이 제외되어 신청 가능성이 열려 있습니다. 다만 나머지 요건은 그대로 갖춰야 합니다.

Q. 보증금이 5억원을 넘으면 방법이 없나요?

A. 보증금 상한은 5억원이 기본이지만, 위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상향 조정할 수 있습니다. 해당 지역에 상향 조정이 있는지 신청 전에 확인해야 합니다.

Q. 피해자 결정이 나지 않으면 끝인가요?

A. 아닙니다. 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 국토교통부장관은 20일 이내에 위원회 재심의를 거쳐 결정합니다.

Q. 피해자 결정 신청과 임대인 형사 고소를 같이 해도 되나요?

A. 가능합니다. 두 절차는 별개로 진행되며, 형사 고소로 수사가 개시되면 제4호 요건을 뒷받침하는 자료가 되고 민사상 보증금 반환 절차에도 활용될 수 있습니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 신청 전이 가장 좋습니다. 어떤 요건을 어떤 자료로 소명할지에 따라 결정 여부가 갈리고, 경매 매각기일이 임박한 경우에는 시간이 부족해질 수 있기 때문입니다.