명도소송 제기 전, 부동산점유이전금지가처분을 신청하여야 합니다. 

안녕하세요 심동석 변호사입니다.

명도소송에서 승소판결만 받으면 곧바로 건물을 돌려받을 수 있다고 생각하시는 분들이 많습니다.

그러나, 소송이 진행되는 동안 상대방이 다른 사람에게 건물의 점유를 넘겨버리면, 승소판결을 받고도 강제집행을 하지 못한 채 처음부터 다시 소송을 제기하여야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이러한 위험을 사전에 차단하는 절차가 바로 부동산점유이전금지가처분입니다.

아래에서는 명도소송을 제기하기 전, 부동산점유이전금지가처분을 반드시 신청하여야 하는 이유에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 명도소송의 한계

민사소송법에서는 확정판결의 효력이 미치는 사람의 범위를 아래와 같이 규정하고 있습니다.

민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위)

① 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다.

즉, 명도소송의 판결은 원칙적으로 소송의 당사자인 피고와 변론이 종결된 뒤에 피고로부터 점유를 이전받은 사람 등에게만 그 효력이 미칩니다.

반대로, 변론이 종결되기 이전에 피고가 제3자에게 건물의 점유를 이전한 경우에는, 그 제3자에게는 판결의 효력이 미치지 아니합니다.

이 경우 소유자는 건물을 점유하고 있지 않은 피고를 상대로 한 판결만을 받게 될 뿐이어서, 실제 점유자인 제3자를 상대로는 강제집행을 할 수 없고, 다시 그 제3자를 상대로 명도소송을 제기하여야 합니다.

명도소송은 소 제기부터 판결 선고까지 상당한 기간이 소요되므로, 그 사이에 점유자가 가족이나 지인을 들여 거주하게 하거나 다른 사람에게 건물을 다시 빌려주는 일은 얼마든지 발생할 수 있습니다.

2. 부동산점유이전금지가처분이란

부동산점유이전금지가처분은 위와 같은 상황에 대비하여, 본안소송의 판결이 있을 때까지 점유자가 건물의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 현재의 점유 상태를 고정하는 보전처분입니다.

민사집행법 제300조(가처분의 목적)

① 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

법원이 가처분 신청을 인용하는 경우, 통상 1) 점유자는 건물에 대한 점유를 풀고 집행관에게 인도할 것, 2) 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 점유자에게 건물을 사용하게 할 것, 3) 점유자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하지 아니할 것, 4) 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시할 것을 명하게 됩니다.

즉, 점유자는 가처분 이후에도 건물을 그대로 사용할 수 있으나, 그 점유를 다른 사람에게 넘기는 것이 금지됩니다.

그렇다면 점유자가 가처분을 무시하고 제3자에게 점유를 이전한 경우에는 어떻게 될까요.

대법원은 이 경우에도 가처분채권자에 대한 관계에서는 가처분채무자가 여전히 점유자의 지위에 있는 것으로 보아, 본안판결을 받은 뒤 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있다고 판단하였습니다.

점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서, 그럼에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인정될 뿐이므로, 가처분 이후에 매매나 임대차 등에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대하여 가처분채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 가처분채권자로서는 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 그 제3자의 점유를 배제할 수 있을 뿐이다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결).

민사집행법 제31조(승계집행문)

① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.

결국, 부동산점유이전금지가처분을 미리 받아 두면, 소송 도중에 점유자가 바뀌더라도 새로운 소송을 제기할 필요 없이 기존 피고에 대한 승소판결에 승계집행문을 부여받아 건물을 인도받을 수 있게 됩니다.

3. 부동산점유이전금지가처분의 요건과 담보

부동산점유이전금지가처분이 인용되기 위해서는 피보전권리와 보전의 필요성이 소명되어야 합니다.

피보전권리는 소유권에 기한 인도청구권이나 임대차계약의 종료에 따른 인도청구권 등 건물의 인도를 구할 수 있는 권리를 의미하고, 등기사항전부증명서, 임대차계약서 및 그 해지 통지서 등을 통하여 소명하게 됩니다.

보전의 필요성은 점유자가 인도 요구에 응하지 않고 있고, 본안소송의 판결 이전에 점유가 이전되면 판결을 집행할 수 없게 된다는 사정을 의미합니다.

한편, 법원은 가처분으로 인하여 상대방이 입을 수 있는 손해를 담보하기 위하여 신청인에게 담보의 제공을 명하게 됩니다.

실무적으로는 법원이 담보액을 정하기 위하여 목적물의 시가를 확인할 수 있는 자료의 제출을 요구하는 경우가 있고, 특히 단독주택이나 건물의 일부와 같이 시세를 확인하기 어려운 부동산은 인근 유사 부동산의 자료를 기초로 시가를 산정하여 제출하여야 합니다.

이 때 담보는 현금을 공탁하는 방법 외에, 법원의 허가를 받아 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출하는 방법으로도 제공할 수 있으므로, 신청 단계에서 이를 함께 구하여 두는 것이 좋습니다.

4. 가처분 결정 이후의 집행

부동산점유이전금지가처분은 결정을 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 집행관을 통한 집행까지 마쳐야 합니다.

특히, 가처분의 집행에는 기간의 제한이 있다는 점에 유의하셔야 합니다.

민사집행법 제292조(집행개시의 요건)

② 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다.

민사집행법 제301조(가압류절차의 준용)

가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.

즉, 가처분 결정을 고지받은 날부터 2주 이내에 집행에 착수하여야 하고, 이 기간을 넘기면 어렵게 받은 결정으로도 더 이상 집행을 할 수 없게 됩니다.

집행은 집행관이 직접 건물을 방문하여 가처분의 취지를 공시하는 방식으로 이루어지므로, 결정을 받은 즉시 집행관 사무소에 집행을 신청할 필요가 있습니다.

지금까지 명도소송과 함께 신청하여야 하는 부동산점유이전금지가처분에 관하여 알아보았습니다.

부동산점유이전금지가처분은 명도소송에 부수하는 절차로 보이기 쉬우나, 실제로는 승소판결로 건물을 인도받을 수 있는지를 좌우하는 절차입니다.

특히, 시가 소명이나 담보의 제공이 지연되거나 집행기간을 넘기는 경우, 가처분을 신청하고도 그 효력을 얻지 못하는 결과가 발생할 수 있습니다.

명도소송을 준비 중이시라면, 부동산점유이전금지가처분까지 함께 검토할 수 있는 변호사의 조력을 받으시기를 추천드립니다.

언제나 의뢰인의 곁에서, 의뢰인이 후회 없는 결정을 내릴 수 있도록 최선을 다하겠습니다.