안녕하세요 심동석 변호사입니다.
임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않거나, 아무런 권한이 없는 사람이 건물에 거주하고 있어 곤란을 겪으시는 소유자분들을 자주 뵙게 됩니다.
이 때 답답한 마음에 직접 잠금장치를 교체하거나 짐을 들어내는 방법을 고민하시는 경우가 많으나, 법원의 판결과 집행절차를 거치지 아니한 채 임의로 점유를 회복하는 것은 허용되지 않으며, 오히려 소유자가 형사상 책임을 부담하게 될 수 있습니다.
결국, 점유자가 스스로 건물을 비워주지 않는 이상, 소유자는 이른바 명도소송, 즉 건물인도청구소송을 통하여 건물을 돌려받아야 합니다.
아래에서는 명도소송의 전체적인 구조와 그 진행 과정에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 명도소송이란
명도소송이란 건물을 점유할 권리가 없는 사람을 상대로 그 건물의 인도를 구하는 소송을 의미하며, 건물인도청구소송이라는 명칭으로 진행됩니다.
건물의 소유자가 제기하는 명도소송의 가장 기본적인 근거는 민법상 소유물반환청구권입니다.
민법 제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
즉, 명도소송에서 소유자는 자신이 건물의 소유자라는 사실과 상대방이 그 건물을 점유하고 있다는 사실을 주장 및 입증하면 되고, 이에 대하여 점유자는 자신에게 그 건물을 점유할 권리가 있다는 점을 들어 다투게 됩니다.
따라서, 명도소송의 실질적인 쟁점은 대부분 점유자에게 임대차계약 등 점유할 권리가 남아 있는지 여부로 귀결됩니다.
2. 명도소송의 종류
실제 명도소송은 크게 임대차계약이 종료된 경우와 처음부터 점유할 권리가 없는 경우로 나누어 볼 수 있습니다.
1) 임대차계약이 종료된 경우
가장 흔한 유형은 임대차기간이 만료되었거나, 임차인의 차임 연체로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우입니다.
이 때 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하기 위해서는, 주택의 경우 연체액이 2기의 차임액에, 상가건물의 경우 3기의 차임액에 달하여야 한다는 점에 유의하셔야 합니다.
민법 제640조(차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
여기서 2기 또는 3기의 차임액에 달한다는 것은 연체한 횟수가 아니라 연체된 차임의 합계액을 기준으로 한다는 의미이므로, 해지 통지 이전에 연체 내역을 정확히 정리할 필요가 있습니다.
2) 처음부터 점유할 권리가 없는 경우
다음으로, 임대차계약과 같은 법률관계 자체가 존재하지 않는 경우입니다.
예를 들어, 매매나 상속으로 건물의 소유권을 취득하였는데 종전부터 거주하던 사람이 퇴거하지 않는 경우, 가족이나 친족이 별다른 약정 없이 건물에 거주하여 오다가 소유자의 인도 요구에 응하지 않는 경우 등이 이에 해당합니다.
이러한 유형에서는 점유자가 과거 소유자로부터 사용을 허락받았다는 등의 주장을 하는 경우가 많으므로, 그와 같은 허락이 존재하지 않았다거나 이미 종료되었다는 점을 내용증명, 문자메시지 등 객관적인 자료로 정리하여 두는 것이 중요합니다.
3. 차임 상당의 부당이득반환청구
명도소송을 제기할 때에는 건물의 인도만을 구할 것이 아니라, 점유자가 권한 없이 건물을 사용함으로써 얻은 이익의 반환도 함께 청구하여야 합니다.
민법 제741조(부당이득의 내용)
법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
점유할 권리 없이 타인의 건물을 사용하는 사람은 그 건물의 차임에 상당하는 이익을 얻고 있는 것이므로, 소유자는 무단 점유가 시작된 날부터 건물의 인도 완료일까지 매월 차임 상당액의 지급을 구할 수 있습니다.
이 때 차임 상당액은 소유자가 입증하여야 하는데, 종전 임대차계약상의 차임이 있다면 이를 기준으로 하고, 그러한 기준이 없다면 같은 건물의 다른 층이나 인근 유사 부동산의 임대차계약서 등을 통하여 입증하게 됩니다.
위와 같은 청구는 건물의 인도 완료일까지 금액이 계속 누적되는 구조이므로, 점유자로 하여금 자발적으로 건물을 인도하게 하는 실질적인 압박 수단이 되기도 합니다.
4. 판결 이후의 강제집행
명도소송에서 승소판결을 받았음에도 점유자가 건물을 비워주지 않는다면, 소유자는 집행관에게 건물인도의 강제집행을 신청할 수 있습니다.
민사집행법 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행)
① 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다.
② 제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다.
이를 위하여 소장의 청구취지에 가집행 선고를 함께 구하여 두면, 판결이 확정되기 이전이라도 가집행 선고가 붙은 제1심 판결에 기하여 강제집행에 착수할 수 있습니다.
다만, 강제집행은 원칙적으로 판결문에 피고로 기재된 사람을 상대로만 할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다.
즉, 소송이 진행되는 도중에 점유자가 다른 사람에게 건물의 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받은 승소판결로도 강제집행을 할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서, 명도소송을 제기할 때에는 부동산점유이전금지가처분을 반드시 함께 신청하여야 합니다.
지금까지 명도소송의 전체적인 구조와 그 진행 과정에 관하여 알아보았습니다.
명도소송은 단순히 건물을 돌려받는 소송으로 보이기 쉬우나, 임대차계약의 해지 요건, 차임 상당 부당이득의 범위, 판결 이후의 강제집행까지 처음부터 함께 설계하여야 실제로 건물을 인도받을 수 있습니다.
건물을 점유하고 있는 상대방이 인도 요구에 응하지 않아 명도소송을 고민 중이시라면, 변호사의 조력을 받으시기를 추천드립니다.
언제나 의뢰인의 곁에서, 의뢰인이 후회 없는 결정을 내릴 수 있도록 최선을 다하겠습니다.
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