아파트 관리비 체납 제재 규약 개정 결의 가처분 가능한가요?

Question

1. 신청 취지
2026.10.00.자  관리규약 00조 및 제00조【관리비등의 체납자에 대한 조치】 개정(안) 승인의 건 결의 효력을 본안 판결 확정전까지 정지하고 관리규약 제00조【관리비등의 체납자에 대한 조치】  개정을 금지한다.

2. 신청 이유
이 사건 아파트 입대의가  2026.10.00. 관리규약 70조 및 제81조【관리비등의 체납자에 대한 조치】 개정(안) 승인의 건을 결의한 바있습니다.

그러나 개정 내용을 보면 "3개월 이상 관리비 미납세대에 전기/수도 공급 중단 및 주차등록 취소, 방문차량 무료주차 150시간을 취소 한다." 라고 적시되어 있습니다.

이사건이 시급한 이유는 관리규약이 개정이 되면 지자체 공동주택 관리규약 준칙을 위배하고 입주민 기본 생활권이 침해되오니, 조속한 심리기일을 확정하여 주시기바랍니다.

Q1. 가처분 신청이 가능한지?
Q2. 가처분 신청에 대한 보완점은?

신지수 변호사 · Answer

Q1. 가처분 신청 가능 여부를 말씀드립니다. 핵심입니다. 관리비 체납을 이유로 전기, 수도 공급을 끊는 것은 입주민의 기본적 생활권을 침해하는 자력구제에 가까워, 설령 규약으로 정해도 위법, 무효로 평가될 가능성이 높습니다. 관리비 체납은 소송, 가압류, 강제집행 등 법적 절차로 받아내야 하는 것이지, 생존에 직결되는 단전, 단수로 압박할 수 있는 것이 아니기 때문입니다. 주차등록 취소, 방문차량 무료주차 제한도 과도한 제재로 다툴 여지가 있습니다. 이처럼 개정 규약이 지자체 공동주택 관리규약 준칙에 어긋나고 상위 법령, 공서양속에 반한다면, 그 결의의 무효, 부존재를 본안으로 다투면서 판결 확정 전까지 결의 효력을 멈추는 효력정지 가처분을 신청할 수 있습니다.

Q2. 보완점을 말씀드립니다. 가처분이 받아들여지려면 "지켜야 할 권리(피보전권리)"와 "지금 멈춰야 할 급박함(보전필요성)"을 함께 소명해야 합니다. 첫째 피보전권리로, 이 결의가 어떤 절차, 내용상 하자로 무효인지를 특정하세요. 구체적으로 의결정족수, 소집절차 등 절차적 하자가 있는지, 그리고 단전, 단수, 주차 제재 조항이 관리규약 준칙과 상위 법령에 어떻게 위배되는지를 조문 대비로 적시하는 것이 좋습니다. 둘째 보전필요성으로, 규약이 시행되면 당장 단전, 단수로 회복하기 어려운 생활권 침해가 발생한다는 점, 본안 판결까지 기다리면 피해가 돌이킬 수 없다는 점을 구체적으로 소명하세요. 셋째 신청인 적격으로 의뢰인이 그 아파트 구분소유자, 입주민임을 밝히고, 넷째 개정(안) 원문, 결의 회의록, 소집 통지, 지자체 준칙 등 근거 자료를 첨부하시면 설득력이 높아집니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

윤상현 변호사 · Answer

안녕하세요, 부동산 전문 변호사 윤상현 입니다.
입대의 결의 효력정지 가처분을 다뤄온 경험으로 답변드립니다.

결론부터 말씀드리면, 가처분은 가능하지만 지금 신청취지로는 기각 위험이 크니 대상과 상대방을 다시 특정해야 합니다.

입대의 의결은 개정안의 '제안'일 뿐이고, 규약은 전체 입주자등 과반수 찬성으로 개정됩니다(공동주택관리법 제18조 제3항, 시행령 제20조 제5항·제3조 제1호). 의결만 정지시켜도 투표가 진행되면 실익이 없고, 투표 전이면 손해가 없어 보전의 필요성이 다투어집니다. 준칙은 '참조' 기준이라(제18조 제2항) 준칙 위배만으로 무효가 되지 않으니, 피보전권리는 규약 근거가 있어도 상당성 없는 단전·단수는 불법행위라는 판례(대법원 2018다38607, 2004다3598)와 민법 제103조로 세워야 합니다. 주거 세대 전기·수도 중단은 상당성 인정이 어려워 유리합니다.

보완은 첫째, 피신청인을 입대의로 하고, 투표 전이면 '개정안에 대한 입주자등 찬반투표 절차 진행 금지', 가결 후면 '개정 규약 제81조의 효력정지 및 이에 근거한 전기·수도 중단, 주차등록 취소 금지'로 적습니다. '개정을 금지한다'는 상대방과 행위가 특정되지 않습니다. 둘째, 체납 가능성 있는 세대를 신청인에 포함해 구체적 피해를 소명하십시오. 셋째, 공고·개별통지에 준칙과 달라진 내용이 빠졌는지 확인하십시오(시행령 제20조 제5항). 절차 하자가 쉬운 승부처입니다. 넷째, 단전·단수와 주차 제한은 위법성 판단이 다르니 항을 나누십시오.

병행하여 구청에 개정 신고(제19조) 수리 전 의견서를 내 시정명령을 요청하거나(제93조 제1항 제2호) 입주자등 2/10 동의로 감사를 청구하면(제93조 제2항) 비용 없이 더 빠릅니다.

의결서·공고문·개정안·현행 규약을 지참해 상담받으시면 신청취지를 다시 잡아 드리겠습니다.

보다 자세한 내용은 상담 문의 주시면 빠르고 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.
▶ 법무법인 현림 윤상현 변호사 : 02-3487-1174

홍푸른 변호사 · Answer

가처분 신청 자체는 할 수 있습니다. 다만 지금 신청 취지대로라면 무엇이 이미 효력을 가졌는지와 신청인에게 어떤 급박한 위험이 있는지가 약해 보완이 필요합니다.

1. 공동주택관리법 시행령상 관리규약 개정은 입주자대표회의 의결로 제안한 뒤 전체 입주자등 과반수의 찬성을 얻어야 합니다. 입주자대표회의 결의는 개정안을 제안하는 단계일 가능성이 높으므로, 현재 투표가 진행 중인지 이미 과반 찬성으로 확정됐는지부터 확인하셔야 합니다. 단계에 따라 다툴 대상이 결의인지, 투표 절차인지, 확정된 규약 조항인지가 달라집니다.

2. 보완점입니다. 첫째, 관리규약준칙은 규약을 정할 때 참조하는 기준이어서 준칙과 다르다는 것만으로 바로 무효가 되지는 않습니다. 소집·의결정족수·공고 절차의 하자와, 단전·단수가 생활에 필수적인 공급을 끊는 지나친 수단이라는 점을 함께 주장하는 것이 좋습니다. 둘째, 개정을 금지한다는 장래 행위 금지는 범위가 넓어 받아들여지기 어렵습니다. 결의일과 안건을 특정한 효력정지, 투표 절차 진행 금지, 개정 조항에 따른 단전·단수 금지처럼 구체적으로 적으십시오. 셋째, 조속한 기일 지정 요청은 이유가 되지 못하므로 투표 일정, 시행 예정일, 신청인 세대가 실제로 제재 대상이 될 가능성을 자료로 소명해야 합니다.

관할 시·군·구에 개정 절차와 내용의 위법을 민원으로 제기하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

회의록, 개정 전후 대비표, 공고문과 투표 일정을 가지고 상담받으시면 신청서를 구체적으로 다듬어 드릴 수 있습니다. 감사합니다.

조영준 변호사 · Answer

안녕하세요, 조영준 변호사입니다.

전기와 수도처럼 생활에 꼭 필요한 부분까지 제재 대상이 된다고 하니 많이 걱정되실 것 같습니다.

결론부터 말씀드리면, 가처분 신청은 가능하지만 지금 신청서로는 다투 대상과 보전의 필요성이 분명하지 않아 보완이 필요합니다.

1번 질문은, 관리규약 개정은 입주자대표회의 의결만으로 끝나지 않고, 그 의결로 개정안을 제안한 뒤 전체 입주자등 과반수의 찬성을 받아야 효력이 생깁니다. 따라서 지금 단계의 입대의 결의는 제안에 불과해, 그 효력정지만 구하면 보전의 필요성이 부정될 수 있습니다. 투표 절차가 진행 중이라면 그 진행 금지를, 이미 개정되었다면 개정 조항의 효력정지를 구하는 방식이 적절합니다.

2번 질문은, 첫째, 신청취지의 조항 번호가 00조와 70조, 81조로 섞여 있어 통일해야 합니다. 둘째, "개정을 금지한다"는 범위가 넓으므로 금지할 행위를 구체적으로 특정해야 합니다. 셋째, 단전·단수는 법원이 그 위법성을 엄격하게 보는 조치이므로, 준칙 위반만이 아니라 생활권 침해와 의결 절차상 하자를 함께 주장하시는 것이 좋습니다. 넷째, 신청인이 실제로 제재를 받을 위험이 있다는 사정을 소명해야 보전의 필요성이 인정되기 쉽습니다.

지금은 1) 개정 절차가 어느 단계인지 확인하시고, 2) 입대의 회의록과 공고문, 지자체 관리규약 준칙을 확보하시며, 3) 지자체에 관리규약 위반 여부를 질의해 회신을 증거로 첨부하시길 권합니다.

다만, 채무자는 입주자대표회의로 하고 본안 소송이 무엇인지도 함께 정리해야 합니다.

7대 대형로펌에서 근무하며 손해배상·대여금·부동산 등 다양한 민사 사건을 수행했고, 의뢰인에게 유리한 결과를 이끌어낸 경험이 있습니다. 상담을 신청해 주시면 자료를 함께 검토해 사건 진행 방향을 구체적으로 안내드리겠습니다.

입주민의 생활이 부당하게 제한되지 않는 결과가 나오기를 바랍니다.

채한규 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표 변호사입니다.

가처분 신청 가능 여부와 보완점에 대해 말씀드리겠습니다. 우선 이번 관리규약 개정 결의의 효력을 다투는 가처분은 '임시의 지위를 정하는 가처분'에 해당합니다. 이 가처분은 다툼 있는 권리관계에 관하여 본안 판결 확정 전까지 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 허용되는 응급적·잠정적 처분으로, 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 합니다.

피보전권리와 관련하여, 이번 개정 내용처럼 3개월 이상 관리비 미납 세대에 대해 단전·단수 조치를 규정하는 관리규약은 그 자체로 입주민의 기본 생활권을 침해할 소지가 있습니다. 집합건물 관리주체의 단전·단수 조치가 적법하려면 법령이나 규약에 근거가 있어야 할 뿐만 아니라, 조치의 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 되는 피해의 정도 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 합니다. 특히 주거용 아파트의 경우 단전·단수는 입주민의 생활 근거지에 직접적인 영향을 미치므로 상가에 비해 더욱 엄격하게 판단됩니다.

다만 현재 신청서에는 몇 가지 보완이 필요합니다. 첫째, 피보전권리를 구체적으로 특정해야 합니다. 단순히 관리규약준칙 위반이라는 주장만으로는 부족하고, 어떤 조항이 어떤 강행법규나 상위 법령에 위반되는지를 구체적으로 적시해야 합니다. 관리규약준칙 자체는 법규성이 없어 준칙 위반만으로 결의가 무효가 되지는 않기 때문입니다. 둘째, 보전의 필요성 소명이 강화되어야 합니다. 개정 규약이 즉시 시행될 경우 신청인이 입게 될 구체적이고 현저한 손해나 급박한 위험을 사실관계와 함께 구체적으로 기재하시기 바랍니다. 셋째, 결의 절차상 하자 여부도 함께 검토하시기 바랍니다. 결의 소집공고 절차, 의결정족수 충족 여부 등 절차적 하자가 있다면 피보전권리를 보강하는 데 도움이 됩니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

장두식 변호사 · Answer

Q1. 가처분 신청이 가능한지?
네, 가처분 신청이 충분히 가능하며 법적 요건을 갖추어 인용을 구할 수 있습니다.

피보전권리 (권리의 존재) : 지자체장이 시정한 공동주택 관리규약 준칙의 한계를 벗어나거나 입주민의 기본적 권리(전기·수도 공급, 주차권 등 필수적 주거 생활 요건)를 침해하는 관리규약 개정은 무효이거나 법적 정당성이 없습니다. 따라서 이러한 위법한 개정 결의의 효력 정지 및 개정 절차의 금지를 구할 수 있는 피보전권리가 인정됩니다.

보전의 필요성 (긴급성) : 관리규약 개정 절차가 완료되어 시행될 경우, 입주민들이 전기·수도 중단이나 주차 제한 등 회복하기 어려운 중대한 피해를 입게 되므로, 본안 판결 확정 전까지 신속하게 사법적 효력을 묶어둘 필요성(긴급성)이 명백히 인정됩니다.

Q2. 가처분 신청에 대한 보완점은?
작성하신 신청 취지와 이유는 방향이 잘 잡혀 있으나, 법원에서 인용 결정을 받기 위해 다음과 같은 보완점(입증 및 논리 보강)을 반드시 챙기셔야 합니다.

관할 지자체 준칙 위반 내용의 특정 및 증거 첨부

신청이유에 언급하신 "지자체 공동주택 관리규약 준칙 위배" 부분을 구체화해야 합니다. 해당 시·도의 공동주택 관리규약 준칙 조항과 입대의의 개정(안) 내용을 대비하여, 어떤 부분이 명백히 상충하는지 비교표 형태로 소명 자료를 첨부하는 것이 좋습니다.

기본 생활권 침해 및 '회복하기 어려운 손해' 소명

"3개월 이상 관리비 미납 세대에 대한 전기·수도 공급 중단 및 주차 등록 취소" 등의 조치가 단전·단수 금지 등 대법원 판례 및 주거 평온권을 정면으로 위반하는 가혹한 조치임을 강조해야 합니다. 금전적 배상으로는 회복할 수 없는 인격권 및 주거권 침해라는 점을 부각해야 보전의 필요성이 소명됩니다.

신청 취지의 명확화 (법적 표현 다듬기)

추가 궁금한 사항이 있으면 편한 방식으로 공식 홈페이지를 통해 상담을 신청해 주시기 바랍니다.

이동규 변호사 · Answer

입주자대표회의 결의의 효력정지 가처분은 신청할 수 있습니다. 다만 결의의 위법성과 긴급하게 효력을 정지해야 할 필요성을 구체적으로 소명해야 합니다.

우선 입주자대표회의의 개정안 승인 결의만으로 관리규약 개정이 완료되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 전체 입주자 등의 과반수 찬성이 필요하므로 현재 개정 절차가 어느 단계인지 확인해야 합니다.

관리비 체납을 이유로 한 단전·단수는 관리규약에 근거가 있더라도 무조건 적법하지 않으며, 조치의 목적과 방법, 입주민 피해 등을 종합하여 판단합니다. 주차 제한도 합리성과 비례성을 별도로 검토해야 합니다.

신청취지는 결의 효력정지뿐 아니라 개정 규정에 따른 단전·단수 등 조치의 금지를 구체적으로 명시하는 방향으로 보완할 수 있습니다. 회의록, 개정안, 현행 규약, 지자체 준칙과 시행 예정일을 확보하시기 바랍니다.

특히 지자체 준칙과 다르다는 사정만으로 위법이 확정되지는 않습니다. 질문자님은 변호사와 신청인 적격, 피보전권리 및 긴급성을 구체적으로 검토한 뒤 변호사 조력 하에 실효성 있는 가처분을 진행하셔야 하겠습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

장승우 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 리온 대표변호사 장승우입니다.

1. 가처분과 대상 결의
결의 무효를 주장할 권리와 회복하기 어려운 손해·급박한 위험을 소명하면 효력정지 가처분을 검토할 수 있습니다. 다만 대표회의의 개정안 제안 결의인지, 입주자등의 찬성을 거쳐 확정된 규약인지 구별해야 합니다. 신청인의 권리·이해관계와 다툴 대상에 맞춰 피신청인과 신청취지를 정하십시오.

2. 개정 절차의 하자
소집공고·안건 기재, 대표회의 의결정족수와 개정안 공고·개별 통지를 확인하십시오. 규약 개정은 대표회의 의결만으로 완료되지 않으며 전체 입주자등 과반수 찬성 등 법정 절차를 갖춰야 합니다. 회의록, 개정 전후 비교표, 공고·통지와 투표자료를 확보하고 하자가 의사결정에 미친 영향을 설명하십시오.

3. 단전·단수의 상당성
지자체 준칙과 다르다는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다. 상위 법령 위반과 조치의 상당성을 구체화해야 합니다. 3개월 미납만으로 자동 단전·단수를 허용한다면 목적·방법·사전 절차와 건강·생활상 피해를 따져야 합니다. 주차등록·무료시간 취소도 제한 범위와 필요성을 검토하십시오. 위법한 단전·단수가 있었다고 관리비 전액의 납부 의무가 당연히 없어지지는 않습니다.

4. 긴급성과 신청취지
시행일, 체납 여부와 조치 예고, 건강·안전에 미칠 피해를 제출하십시오. 막연한 우려보다 신청인에게 임박한 위험을 소명해야 합니다. 이미 이루어진 결의라면 장래의 개정 금지보다 결의일·안건을 특정한 효력정지를 구하고, 필요하면 단전·단수 집행금지도 검토하십시오. 규약·예고문 등으로 본안 승소 가능성과 긴급성을 뒷받침해야 합니다.

상담을 주시면 구체적인 상황을 검토하여, 상황에 맞는 대응 방법과 필요한 절차를 자세히 안내해 드리겠습니다.