보증금 판결 받았는데 임대인의 월세 수입도 압류되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 소송까지 가고, 승소 판결문을 받고도 돈을 받지 못해 막막해하시는 임차인분들의 상담이 크게 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “판결까지 받았으니 곧 돈이 들어오겠지”, “집주인이 건물을 여러 채 갖고 있고 월세를 받고 있으니 거기서 받아가면 되지 않을까”라고 생각하셨습니다. 그런데 막상 판결이 나와도 임대인이 버티면 자동으로 돈이 들어오지는 않고, 어떤 재산을 어떤 순서로 집행해야 하는지 몰라 몇 달을 흘려보내는 경우가 많습니다.

최근 실무에서는 임대인의 부동산 자체를 경매로 넘기는 방법뿐 아니라, 임대인이 다른 임차인들에게서 받는 월세 채권을 압류·추심하거나 부동산의 수익 전체를 강제관리로 가져오는 방법까지 함께 검토하는 것이 일반적입니다. 월세 수입은 법이 압류를 금지한 채권이 아니기 때문입니다.

아래에서는 보증금 반환 판결을 받은 임차인이 임대인의 월세 수입에 어떻게 집행할 수 있는지, 그리고 집행 전에 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 임대인의 월세 수입도 압류할 수 있는 금전채권입니다

월세는 임대인이 다른 임차인에게 갖는 금전채권이어서, 보증금 판결로 압류할 수 있습니다.

보증금 반환 판결이 확정되면 그 판결문은 임대인의 모든 책임재산에 대한 집행권원이 됩니다. 집행 대상은 부동산이나 예금에 한정되지 않습니다. 임대인이 다른 건물, 다른 호실을 임대하고 있다면 그 임차인들에게서 매달 받을 월세는 임대인이 가진 금전채권이고, 이 채권도 압류할 수 있습니다.

민사집행법 제246조는 압류가 금지되는 채권을 열거하고 있습니다. 부양료, 급료·연금의 2분의 1, 보장성보험금, 생계비계좌 예금 등이 여기에 들어갑니다. 그런데 임대료 수입은 이 목록 어디에도 없습니다. 임대인이 임대사업으로 얻는 월세는 생계를 위한 급여가 아니라 재산에서 나오는 수익이기 때문에 압류금지채권이 아닙니다.

이때 압류하는 채권자는 보증금을 돌려받지 못한 임차인(압류채권자)이고, 채무자는 임대인, 그리고 임대인에게 월세를 내야 하는 다른 임차인이 제3채무자가 됩니다. 법원이 압류명령을 내려 제3채무자에게 송달되면 그 순간 압류의 효력이 생기고, 제3채무자는 더 이상 임대인에게 월세를 지급해서는 안 됩니다(민사집행법 제227조).

월세 수입은 압류금지채권이 아니므로, 보증금 반환 판결만 있으면 임대인의 다른 임차인들을 제3채무자로 삼아 압류할 수 있습니다.

2. 압류만으로는 돈이 들어오지 않고, 추심명령이나 전부명령이 필요합니다

압류는 묶어두는 단계이고, 실제로 돈을 가져오려면 추심명령 또는 전부명령까지 받아야 합니다.

압류명령은 제3채무자에게 “임대인에게 월세를 주지 말라”고 금지하는 데까지입니다. 그 돈이 압류채권자의 손에 들어오게 하려면 현금화 절차가 필요하고, 민사집행법 제229조는 추심명령과 전부명령 두 가지를 정하고 있습니다.

추심명령이 있으면 압류채권자는 대위절차 없이 제3채무자에게서 직접 월세를 추심할 수 있고, 전부명령이 있으면 압류된 채권이 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전됩니다. 월세 채권처럼 매달 계속 발생하는 채권에서는 전부명령이 오히려 위험합니다. 전부명령은 확정되어야 효력이 있고, 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류·배당요구를 하면 전부명령은 효력을 잃기 때문입니다(제229조 제5항, 제7항). 임대인이 보증금을 못 돌려줄 정도의 상황이라면 다른 채권자도 같은 월세 채권을 노리고 있을 가능성이 높습니다.

그래서 실무에서는 대체로 채권압류 및 추심명령을 함께 신청합니다. 제3채무자가 추심에 응하지 않으면 압류채권자는 제249조에 따라 제3채무자를 상대로 추심의 소를 낼 수 있습니다. 또한 압류채권자는 제237조에 따라 제3채무자가 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로 채권의 존재와 한도, 지급 의사, 다른 채권자의 압류 여부를 진술하도록 법원에 신청할 수 있어, 월세가 얼마나 남아 있고 선행 압류가 있는지를 이 절차로 확인합니다.

다만 추심한 금액은 법원에 신고해야 하고, 신고 전에 다른 압류·가압류·배당요구가 있었다면 추심한 금액을 바로 공탁해야 합니다(제236조). 선행 압류가 있으면 월세를 독점할 수 없고 배당 절차로 넘어간다는 뜻입니다.

3. 월세 채권 압류에는 한계가 있어, 강제관리와 경매를 함께 검토해야 합니다

월세 채권 압류는 소액·분산된 회수에 그치기 쉬워, 건물 전체의 수익을 가져오는 강제관리가 대안이 됩니다.

월세 채권 압류의 가장 큰 한계는 이미 발생한 월세가 아니라 앞으로 발생할 월세까지 계속 잡아야 한다는 점입니다. 월세 채권은 매달 새로 이행기가 도래하므로 제3채무자가 여러 명이면 사람마다 압류를 하고 진술서를 받고 추심해야 합니다. 임차인이 퇴거하거나 임대인이 월세를 다른 계좌로 받도록 바꾸면 압류가 헛돌 수도 있습니다.

이런 경우 활용되는 것이 부동산 강제관리입니다. 강제관리는 부동산을 팔지 않고, 그 부동산에서 나오는 수익을 관리인이 거두어 채권자에게 변제하는 절차입니다.

강제관리를 개시하는 결정에는 채무자에게는 관리사무에 간섭하여서는 아니되고 부동산의 수익을 처분하여서도 아니된다고 명하여야 하며, 수익을 채무자에게 지급할 제3자에게는 관리인에게 이를 지급하도록 명하여야 한다(민사집행법 제164조 제1항).

이 조문에 따라 임차인들은 월세를 임대인이 아니라 관리인에게 내야 하고, 이행기에 이르렀거나 이르게 될 과실도 수익에 속하므로(같은 조 제2항) 장래 월세까지 한 번에 묶을 수 있습니다. 개별 월세 채권마다 압류하는 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만 관리인 보수와 관리 비용이 먼저 공제되고, 임차인이 많지 않은 소규모 건물이라면 비용 대비 실익을 따져야 합니다.

한편 임차인에게는 더 직접적인 수단이 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 경매를 신청할 때 임차인이 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 아직 집을 비워주지 않은 상태에서도 임차주택에 대한 경매를 신청할 수 있습니다. 월세 압류와 경매는 서로 배타적이지 않으므로, 선순위 근저당이 많아 경매 배당이 어렵다면 월세 압류·강제관리를, 배당이 가능하다면 경매를 중심으로 병행하는 식으로 설계합니다.

월세 압류는 소액이고 분산되기 쉬워, 건물 전체 수익을 한 번에 가져오는 강제관리나 경매와 함께 검토해야 효과가 큽니다.

4. 모든 월세를 가져올 수는 없고, 먼저 압류한 채권자와의 순위가 결과를 좌우합니다

같은 월세 채권에 다른 채권자가 먼저 압류했다면 내 몫은 배당 순위에 따라 줄어듭니다.

보증금 판결을 받았다고 임대인의 월세를 전부 가져갈 수 있는 것은 아닙니다. 월세 채권에 이미 다른 채권자의 압류나 가압류가 되어 있다면, 나중에 압류한 임차인은 그 순서와 채권액에 따라 배당을 받게 됩니다. 앞서 본 제237조의 제3채무자 진술에서 “다른 채권자에게 압류당한 사실”이 확인되면, 월세 압류로 얼마나 회수할 수 있을지 현실적으로 계산할 수 있습니다.

또한 임대인이 압류 직전에 월세 계약 구조를 바꿔 월세를 가족 명의 계좌로 받게 하거나 임차인에게 월세 선지급을 받아두는 경우도 있습니다. 이런 사정은 개별 사안에서 사해행위로 다투거나 제3채무자 진술로 실제 지급 상황을 확인해야 하는 문제입니다.

그래서 월세 압류에 들어가기 전, 임대인의 재산 상황부터 파악하는 것이 먼저입니다. 민사집행법 제61조에 따라 금전 지급을 명하는 집행권원을 가진 채권자는 채무자의 재산명시를 신청할 수 있고, 제74조에 따라 재산명시 결과 재산이 부족하거나 명시가 이루어지지 않으면 금융기관·공공기관을 상대로 한 재산조회도 신청할 수 있습니다. 어떤 부동산과 예금, 어떤 임대 수입이 있는지 확인한 다음 집행 대상을 고르는 것이 비용과 시간을 아끼는 길입니다.

마지막으로 보증금 반환채권의 일부를 이미 임대차보증보험 등으로 보전받았다면 그 범위에서 집행 가능한 금액이 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.

5. 판결 확정 후 집행까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

집행 대상을 정하기 전에 임대인 재산과 선행 압류 현황부터 파악하는 순서가 사건 전체의 방향을 결정합니다.

보증금 반환 사건의 집행은 통상 ①보증금 반환 판결 확정(또는 확정판결과 같은 효력의 집행권원) → ②임대인 재산 파악(재산명시·재산조회, 등기부등본, 다른 임차인 현황 확인) → ③관할 법원(임대인의 주소지나 부동산 소재지가 수원 지역이라면 수원지방법원 및 관할 지원)에 채권압류 및 추심명령, 강제관리 또는 경매 신청 → ④제3채무자 진술 확인과 추심, 배당 절차의 순서로 진행됩니다. 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 별도로 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 먼저 신청해 대항력과 우선변제권을 유지해 두는 것이 중요합니다.

월세 압류를 고려하고 있다면 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대인 소유 부동산의 등기부등본을 발급받아 선순위 근저당·가압류 금액과 다른 임차인 현황을 확인합니다.

2. 다른 임차인들의 임대차계약서 사본이나 월세 입금 방식 등 월세 흐름을 파악할 수 있는 자료를 확보합니다.

3. 재산명시·재산조회를 거쳐 임대인의 예금, 다른 부동산, 월세 수입 중 회수 가능성이 가장 높은 대상부터 집행 순서를 정합니다.

이러한 자료를 바탕으로 집행 전략을 세운다면, 월세 압류, 강제관리, 경매를 하나의 일정 안에서 함께 검토해 실제 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

보증금 판결을 받고도 “그래도 집주인인데 조금 더 기다려 보자”는 생각 때문에 집행이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 시간이 지날수록 다른 채권자들이 먼저 재산을 잡아가고, 월세 수입도 먼저 압류되어 순위에서 밀리게 됩니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 판결문을 받은 날부터 임대인의 재산과 월세 흐름을 정리하고 집행 대상을 하나씩 확정해 나가는 것이 먼저입니다. 월세 압류, 강제관리, 경매 중 무엇이 가장 실효성이 있는지는 선순위 권리와 임차인 구성에 따라 달라집니다.

반대로 보증금을 돌려주지 못하는 임대인 입장에서도 월세 수입이 압류되면 생활과 대출 이자 납부에 큰 지장이 생깁니다. 압류 이전에 분할 변제나 합의로 집행을 피할 수 있는지, 압류금지 범위나 취소 신청이 가능한지를 따져 봐야 합니다.

저는 보증금 반환 사건에서 돌려받아야 하는 임차인과 돌려줘야 하는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 집행 대상을 어떻게 고르고 어떤 순서로 진행하느냐에 따라 회수 금액이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

판결을 받고도 돈이 들어오지 않아 막막하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금 판결문만 있으면 임대인의 월세를 바로 압류할 수 있나요?

A. 가능합니다. 월세는 압류금지채권이 아니므로 판결문을 집행권원으로 해 다른 임차인을 제3채무자로 하는 채권압류 및 추심명령을 신청할 수 있습니다. 다만 제3채무자의 인적사항과 월세 채권의 존재를 특정할 수 있어야 합니다.

Q. 월세 압류는 이미 밀린 월세만 대상인가요?

A. 아닙니다. 장래 발생할 월세도 압류 대상이 될 수 있습니다. 다만 개별 압류는 제3채무자별로 진행해야 하므로, 건물 전체의 수익을 대상으로 하는 강제관리가 더 효율적인 경우가 있습니다.

Q. 전부명령과 추심명령 중 무엇을 받는 게 좋은가요?

A. 월세 채권은 다른 채권자와 경합하기 쉬워, 전부명령은 다른 압류·가압류·배당요구가 먼저 있으면 효력을 잃습니다. 그래서 실무에서는 추심명령을 먼저 검토하는 경우가 많습니다.

Q. 임대인이 월세를 다른 사람 계좌로 받고 있으면 어떻게 되나요?

A. 월세 채권은 임대인이 임차인에게 갖는 채권이므로 입금 계좌와 상관없이 제3채무자인 임차인에게 압류명령을 보낼 수 있습니다. 다만 실제 지급 구조는 제3채무자 진술로 확인하고, 필요하면 계좌 압류도 병행합니다.

Q. 집에서 아직 못 나왔는데 경매를 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 보증금반환 확정판결로 경매를 신청할 때는 집을 비워주는 반대의무 이행이 집행개시 요건이 아닙니다.

Q. 임대인 재산이 뭐가 있는지 모르는데 어떻게 하나요?

A. 민사집행법 제61조의 재산명시와 제74조의 재산조회를 활용합니다. 임대인이 명시한 재산이 부족하면 금융기관 등에 대한 재산조회로 예금과 부동산을 파악할 수 있습니다.

Q. 월세를 압류당한 임대인이 압류를 풀 방법이 있나요?

A. 보증금을 변제하거나 채권자와 합의해 집행 취하를 받는 것이 가장 확실합니다. 법원이 채권자와 채무자의 생활형편을 고려해 압류 일부를 취소하는 경우도 있으나 월세 수입에서는 쉽게 인정되지 않습니다.