경매 배당기일 전에 이사 가도 보증금을 받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세 보증금을 돌려받지 못한 채 집이 경매에 넘어가는 사례가 늘면서, “새 집은 구했는데 배당기일이 아직 멀었다”는 상담이 부쩍 많아졌습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “어차피 경매로 넘어갔으니 먼저 이사 나가도 배당은 받겠지”, “전입신고는 새 집으로 옮겨야 하니 지금 옮겨도 되겠지”라고 생각하셨습니다. 그런데 막상 배당표가 나오고 보면 우선순위가 사라져 있거나, 낙찰자가 명도확인서를 쉽게 내주지 않아 배당금을 찾지 못하는 경우가 적지 않습니다.

최근 법원 실무는 임차인의 우선변제권을 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 확정일자, 그리고 배당요구라는 세 요소의 결합으로 판단하고 있고, 이사 시점이 이 요소들을 깨뜨리는지가 곧 배당 여부를 가릅니다.

아래에서는 경매 배당기일 전에 이사를 가도 보증금을 받을 수 있는지, 이사를 언제 어떻게 해야 안전한지 관련 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 배당기일 전에 이사를 가도 보증금을 받을 수는 있지만, 이사 시점이 결과를 좌우합니다

배당기일 전 이사 자체가 문제가 아니라, 이사로 대항요건이 깨지는 시점이 문제입니다.

결론부터 말씀드리면, 배당기일 전에 이사를 갔다는 사실만으로 보증금을 못 받게 되는 것은 아닙니다. 다만 이사를 가는 순간 짐을 빼는 것(점유의 상실)과 주민등록을 옮기는 것(전입신고 이전)이 동시에 일어나기 때문에, 그 시점이 언제인지에 따라 임차인의 지위가 완전히 달라집니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 즉 대항력은 이 두 가지 요건이 유지되는 동안에만 존재합니다. 이사를 가서 짐과 전입신고를 모두 옮기면 대항요건은 사라집니다.

우선변제권도 마찬가지입니다. 같은 법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 주는데, 이 권리는 대항요건을 갖추고 있음을 전제로 합니다. 그래서 법원은 이 요건이 배당요구의 종기까지는 계속 유지되어야 한다고 보고 있습니다.

따라서 이사의 가부는 “배당기일 전이냐 후냐”가 아니라 “배당요구의 종기를 넘겼느냐, 그리고 임차권등기 같은 대비책을 해두었느냐”로 판단해야 합니다.

배당기일 전 이사도 가능하지만, 배당요구의 종기 전에 대항요건을 깨뜨리면 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

2. 배당요구의 종기 전에 이사하면 우선변제권을 잃을 수 있습니다

배당요구의 종기까지는 이사도, 전입신고 이전도 하지 않는 것이 원칙입니다.

경매가 시작되면 법원은 민사집행법 제84조에 따라 배당요구를 할 수 있는 마지막 날, 즉 배당요구의 종기를 정해 공고합니다. 확정일자를 받은 임차인은 경매를 신청한 채권자가 아니라면 이 종기까지 배당요구를 해야 하고, 요구하지 않으면 배당표에 오르지 못합니다.

여기서 가장 흔한 실수가 “배당요구 서류를 냈으니 이제 이사해도 된다”는 생각입니다. 배당요구와 대항요건 유지는 별개의 요건입니다. 배당요구를 했더라도 종기 전에 이사를 가서 주민등록을 옮기면 대항요건이 사라져, 그 시점부터는 우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다.

특히 전입신고를 새 집으로 옮기는 순간이 위험합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보므로, 새 집으로 전입신고를 하는 즉시 종전 주소지의 주민등록은 말소됩니다. 그 사이 낙찰자나 후순위 채권자가 이 사실을 문제 삼으면 임차인은 방어하기 어렵습니다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항).

이 조항은 거꾸로도 읽어야 합니다. 보증금을 받으려면 결국 집을 낙찰자에게 넘겨야 하지만, 그 인도는 보증금을 받는 시점에 맞춰 이루어져야 하는 것이지, 배당요구의 종기 전에 미리 이루어져서는 안 된다는 뜻입니다.

배당요구의 종기 전에는 짐도 전입신고도 그대로 두어야 우선변제권이 유지됩니다.

3. 이사를 꼭 먼저 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 받아두어야 합니다

임차권등기를 마치면 이후 이사를 해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

새 집 계약일이 닥쳐 어쩔 수 없이 먼저 이사해야 하는 경우, 이를 대비한 제도가 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.

임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

즉 임차권등기가 마쳐진 이후에는 이사를 가서 전입신고를 옮기더라도, 그 전에 취득해 둔 순위가 그대로 유지됩니다. 이사를 서둘러야 하는 임차인에게는 사실상 유일한 안전장치입니다.

주의할 점은 두 가지입니다. 첫째, 이 신청은 임대차가 끝난 뒤에만 가능하므로 계약기간 만료나 해지 통보 등으로 임대차가 끝났다는 사실을 소명해야 합니다. 둘째, 등기가 실제로 마쳐진 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 하고 결정이 나기 전에 이사를 해버리면 보호받지 못할 수 있습니다. 등기부등본에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 다음 이사하시기 바랍니다.

임차권등기에 든 비용은 같은 조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차권등기를 먼저 마치면 이사를 해도 우선변제권이 유지되지만, 등기가 끝난 뒤에 이사해야 합니다.

4. 소액임차인의 최우선변제도 배당요구의 종기까지 요건을 유지해야 합니다

최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추고, 배당요구의 종기까지 유지해야 받을 수 있습니다.

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따라 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있습니다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 합니다.

소액임차인의 범위와 보호받는 금액은 지역별로 시행령에서 정하고, 담보물권이 설정된 시기에 따라 적용되는 기준이 달라집니다. 그래서 같은 보증금이라도 근저당이 언제 설정됐는지에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부가 갈립니다. 최신 기준표를 확인하되, 기준 시점은 담보물권 설정일이라는 점을 놓치지 마시기 바랍니다.

소액임차인도 확정일자 임차인과 마찬가지로 배당요구를 해야 하고, 종기까지 대항요건을 유지해야 합니다. 이사를 먼저 가서 요건이 깨지면 소액임차인의 최우선변제도 받을 수 없게 됩니다. 반대로 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하는 한도가 있어 낮은 가액으로 낙찰되면 최우선변제액이 줄어들 수도 있습니다.

또한 최우선변제를 받더라도 남은 보증금은 확정일자 순위로 다시 배당을 받는 구조이므로, 확정일자를 받아두었는지도 함께 확인해야 합니다.

5. 배당기일에는 명도확인서와 함께 직접 출석해 배당금을 받아야 합니다

대금 납부 뒤 배당기일에 낙찰자의 명도확인서를 제출해야 배당금을 지급받을 수 있습니다.

경매는 통상 ①경매개시결정 및 배당요구 종기 공고(수원 관내 주택이라면 수원지방법원 경매계) → ②매각기일 및 낙찰 → ③낙찰자의 대금 납부 → ④배당기일 지정 및 배당표 작성 → ⑤배당기일 배당 실시의 순서로 진행되며, 배당기일은 대금 납부 후 한 달 안팎에 열리는 것이 일반적입니다.

임차인은 주택임대차보호법 제3조의2 제3항에 따라 집을 낙찰자에게 인도해야 보증금을 받을 수 있기 때문에, 실무에서는 낙찰자가 날인한 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서를 배당기일에 법원에 제출하는 방식으로 이 요건을 증명합니다. 명도확인서는 낙찰자가 집을 실제로 인수했다는 확인서입니다.

그래서 배당기일 전에 이사를 가는 것이 오히려 필요한 면도 있습니다. 낙찰자는 이사 전의 임차인에게 명도확인서를 잘 내주지 않고, 이사를 마치고 열쇠를 넘긴 때에야 날인해 주는 경우가 대부분입니다. 문제는 그 이사가 배당요구의 종기 이후여야 하고, 임차권등기를 먼저 마쳤거나 종기를 넘긴 상태여야 한다는 점입니다.

임차인의 확인 순서는 다음과 같습니다.

1. 사건번호로 경매 사건 문건접수내역을 열람해 배당요구의 종기가 지났는지, 내 배당요구가 접수됐는지부터 확인합니다.

2. 대금 납부와 배당기일이 지정되면 낙찰자와 이사 일정을 조율해 명도확인서와 인감증명서를 받습니다.

3. 배당기일에 신분증과 도장을 지참해 출석하고, 배당표에 이의가 있으면 그 자리에서 이의를 진술합니다.

배당표에 이의가 있어 출석해 진술했다면, 민사집행법 제154조에 따라 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기했음을 증명해야 그 부분 배당이 유보됩니다. 이 기간을 넘기면 이의가 없던 것이 되므로 주의해야 합니다.

마치며

경매에 넘어간 집에 사는 임차인은 “곧 새 집 계약이 돌아오는데”라는 조급함 때문에 대항요건을 정리하는 시점을 놓치는 경우가 많습니다.

보증금을 받아야 하는 임차인 입장에서는 이사 일정보다 배당요구의 종기와 임차권등기 여부를 먼저 정리하는 것이 순서입니다. 한 번 잃은 우선순위는 이사 이후에 되살릴 수 없습니다.

반대로 낙찰자나 후순위 채권자 입장에서는 임차인의 대항요건이 언제 깨졌는지에 따라 배당표를 다툴 수 있습니다. 서로의 이해가 정반대로 갈리는 지점이라 날짜 하나가 결과를 바꿉니다.

저는 보증금을 돌려받는 임차인과 배당표를 다투는 채권자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 이사 날짜와 서류 하나로 배당 결과가 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

이사 일정이 이미 정해졌다면 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 배당요구를 했는데도 이사를 가면 안 되나요?

A. 배당요구의 종기 전이라면 안 됩니다. 배당요구와 대항요건 유지는 별개이므로, 종기 전에 이사해 전입신고를 옮기면 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

Q. 이사는 가고 전입신고만 그대로 두면 괜찮은가요?

A. 안전하지 않습니다. 대항요건은 주택의 인도와 주민등록 두 가지이므로 점유를 상실하면 요건이 깨질 수 있고, 가족이 계속 거주하는 등 실제 점유가 유지되는지가 쟁점이 됩니다.

Q. 임차권등기명령은 경매가 진행 중이어도 신청할 수 있나요?

A. 임대차가 끝났다면 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료나 해지 등으로 임대차가 끝난 사실을 소명해야 하고, 등기가 마쳐진 뒤에 이사해야 안전합니다.

Q. 낙찰자가 명도확인서를 안 주면 어떻게 하나요?

A. 집을 비우고 열쇠를 넘긴 사실을 증명하며 협의하는 것이 먼저입니다. 낙찰자 역시 임차인 보증금에 인수 책임이 있는지에 따라 입장이 달라지므로, 대항력 유무부터 정리해야 합니다.

Q. 배당요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 확정일자만 있고 배당요구를 하지 않으면 배당표에 오르지 못합니다. 대항력이 있다면 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있지만, 대항력이 없다면 보증금을 회수하기 어려워집니다.

Q. 배당표가 잘못됐다고 생각하면 어떻게 하나요?

A. 배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기했음을 증명해야 합니다. 기한을 놓치면 이의가 없던 것으로 처리될 수 있으니 서둘러야 합니다.