보증금 9,000만 원대 반환청구, 청구액의 약 99% 인용 

사건 개요

의뢰인은 서울 소재 다중주택의 한 세대를 보증금 9,000만 원, 임대차 기간 2년으로 정해 임차하였습니다. 계약기간이 만료되자 집주인에게 이사 의사를 알렸고, 계약기간 만료를 이유로 임대차가 종료되는 데 다툼이 없었습니다. 그런데 집주인이 보증금 반환을 미루자, 의뢰인은 소송을 제기해 보증금 전액과 지연손해금의 지급을 구하였습니다.

쟁점

상대방은 의뢰인이 주택임대차보호법상 임차권등기를 마쳤다는 점을 들어, 그 등기가 말소되기 전에는 보증금을 반환할 의무가 없다고 다투었습니다. 임대차보증금 반환의무와 목적물(임차권등기 말소 포함) 인도의무 가운데 어느 쪽이 먼저 이행되어야 하는지가 핵심 쟁점이 되었습니다. 그 밖에 미지급 차임·관리비·퇴실 청소비 등 공제 항목의 범위도 다투어졌습니다.

대응

의뢰인을 대리해, 임차권등기는 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 담보적 수단일 뿐이고, 이미 이행지체에 빠진 임대인의 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 대법원 판례 법리를 제시하였습니다. 아울러 계약기간 만료로 임대차가 적법하게 종료되었다는 사실관계와 실제 미납분(월 차임·관리비 일수 계산, 퇴실 청소비)만 공제 대상임을 구체적인 계산으로 정리해 제출하였습니다.

결과

법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 선이행되어야 한다는 점을 인정하고, 보증금 9,000만 원에서 실제 발생한 미납 차임·관리비·청소비 합계 약 22만 원만을 공제한 89,780,324원과 그 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 청구액의 약 99%가 그대로 인용되었고, 소송비용도 90%를 상대방이 부담하도록 하였습니다(서울중앙지방법원 2025. 8. 13. 선고 2025가단792** 판결, 확정).

시사점

임대차가 끝났는데도 임차권등기를 이유로 보증금 지급을 미루는 임대인이 적지 않습니다. 그러나 임차권등기는 임차인의 권리를 지키기 위한 장치일 뿐, 임대인의 선이행의무를 바꾸지 않는다는 점이 이번 판결로도 다시 확인되었습니다. 공제 주장이 있더라도 실제 발생액을 구체적으로 따져야 과다한 공제를 막을 수 있습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.