5억 원대 공사대금 유치권, 11개 부동산 모두 부존재 확인 

사건 개요

의뢰인은 채무자 소유 건물의 근저당권자로서, 2016. 6. 그 건물의 여러 부동산에 관하여 임의경매를 신청해 경매개시결정을 받았고, 경매개시결정 기입등기도 마쳐졌습니다.

그러자 그 건물을 신축한 시공사인 상대방이 경매절차에서 원금 5억 8,000만 원과 지연손해금을 합한 594,539,726원의 공사대금채권이 있고 건물 가운데 11개 부동산을 점유하고 있다며 유치권 권리신고를 하였습니다. 유치권이 신고되면 낮은 가격에 낙찰되어 근저당권자의 배당액이 줄어들 수 있으므로, 의뢰인은 상대방을 상대로 유치권 부존재 확인의 소를 제기하였습니다.

쟁점

1. 경매개시결정 기입등기 당시 피담보채권인 공사대금채권의 변제기가 도래하였는지

2. 상대방이 압류의 효력이 생기기 전부터 해당 부동산을 점유하고 있었는지(상대방은 열쇠를 소지한 채 직원이 수시로 방문해 잠금장치와 현수막을 관리하였다고 주장하였습니다)

3. 근저당권자인 의뢰인에게 유치권 부존재 확인을 구할 이익이 있는지

대응

• 원고인 의뢰인을 대리하여, 상대방이 공사대금 소송에서 조정으로 지급기일을 2016. 6. 30.로 정하였으므로 변제기가 경매개시결정 기입등기 이후에야 도래하였고, 따라서 유치권이 성립할 수 없다고 주장하였습니다.

• 상대방은 해당 부동산을 실제로 점유하고 있지 않고, 설령 점유하였더라도 경매개시결정 기입등기 이후에 시작된 점유이므로 유치권을 내세울 수 없다고 다투었습니다.

결과

• 법원은 상대방이 조정으로 공사대금채권의 변제기를 2016. 6. 30.로 연장해 주었고 그 전에 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌으므로, 변제기에 이르지 않은 채권을 피담보채권으로 한 유치권은 인정되지 않는다고 판단하였습니다.

• 점유에 관하여도, 압류 전부터 현수막이 걸려 있었다는 객관적 증거가 없고 현수막만으로는 점유를 시작한 것으로 보기 어려운 점, 건물을 실질적으로 관리하던 사람이 상대방은 점유하지 않는다는 취지의 문자메시지에 '네'라고 답한 점, 상대방이 열쇠를 독점하거나 직원을 상주시키지 않은 점 등을 들어 타인의 간섭을 배제한 점유를 인정하지 않았습니다.

• 상대방이 유치권을 주장하지 않은 나머지 부동산 부분은 확인의 이익이 없다는 이유로 각하되었으나, 상대방이 유치권을 주장한 11개 부동산에 대해서는 모두 유치권이 존재하지 않음이 확인되었고, 소송비용은 전부 상대방이 부담하게 되었습니다.

• 인천지방법원 2017가합561**, 2017. 12. 15. 선고

시사점

경매절차에서 신고된 유치권은 낙찰가를 떨어뜨려 근저당권자의 배당에 직접 영향을 줍니다. 유치권부존재확인 소송에서는 유치권을 주장하는 쪽이 그 성립과 존속 요건을 증명하여야 하므로, 피담보채권의 변제기와 점유 개시 시점이 경매개시결정 기입등기보다 앞서는지를 날짜 단위로 따져 보는 것이 핵심입니다. 대법원도 압류의 효력이 생긴 뒤에 성립한 유치권으로는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결). 현수막 게시나 열쇠 소지만으로 점유를 내세우는 경우가 많으므로, 현황조사보고서와 실제 관리 상황을 함께 확인해 대응하시길 바랍니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.