공공임대 우선분양전환 등기청구, 청구 기각·항소기각 확정 

사건 개요

의뢰인은 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택 아파트에 관하여 건설사로부터 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하였습니다. 임차인들의 신청으로 2019. 4. 17. 관할 시장의 분양전환 승인이 이루어졌습니다.

그러자 2009. 12. 28. 임대차계약을 맺은 임차인인 상대방이, 자신은 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호(입주 이후 분양전환 당시까지 거주한 무주택자) 또는 제4호(선착순으로 입주자로 선정되어 분양전환 당시까지 거주한 무주택자)의 우선 분양전환 대상자라며, 분양전환가격에서 임대차보증금을 뺀 17,815,730원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하였습니다.

쟁점

1. 상대방이 입주 당시부터 분양전환 당시까지 계속 무주택자였는지

2. 상대방이 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하는지

3. 상대방이 임대주택을 유일하고 단일한 거주지로 하여 분양전환 당시까지 계속 거주하였는지

대응

• 피고인 의뢰인을 대리하여, 상대방이 우선 분양전환권의 요건을 갖추지 못하였다고 제1심과 항소심에서 다투었습니다.

• 항소심에서 상대방이 제4호만을 내세우자, 상대방이 계약 이후에도 다른 건물을 실제 거주지로 써 왔다는 점에 관한 증거를 바탕으로 거주 요건을 집중적으로 다투었습니다.

결과

• 제1심은 상대방이 다가구주택이 포함된 건물을 소유하다가 2012. 4. 23.에야 처분하여 계속 무주택 요건을 갖추지 못하였고, 선착순으로 선정되었다는 증명도 부족하다며 청구를 기각하였습니다(광주지방법원 순천지원 2020가단700**, 2021. 9. 29. 선고).

• 항소심은 선착순 선정 요건은 충족한다고 보았지만, 상대방이 소유한 점포 건물에 2층 주거공간이 있고 임대차 연장계약 때 그 건물 주소로 우편물을 보내 달라고 요청한 점, 상대방과 배우자가 분양전환 승인일 무렵인 2018~2019년에야 임대주택으로 전입신고를 한 점, 전기·가스·수도 사용량이 4인 가구 거주로 보기 어렵고 사용량이 0인 달도 빈번한 점 등을 들어, 분양전환 당시까지 유일하고 단일한 거주지로 계속 거주하였다고 인정하기 어렵다고 판단하였습니다.

• 그 결과 상대방의 항소가 기각되어 상대방의 청구는 전부 기각되었고, 제1심 소송비용과 항소비용은 모두 상대방이 부담하게 되었습니다(광주지방법원 2021나677**, 2023. 4. 5. 선고).

시사점

공공건설임대주택의 우선 분양전환권은 임대차계약을 맺었다는 사실만으로 생기지 않습니다. 선정 방식, 거주, 무주택이라는 요건을 하나라도 갖추지 못하면 인정되지 않으며, 무주택과 선착순 선정의 의미는 대법원 판례가 정하고 있습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조). 특히 거주 요건은 입주자 카드나 공과금 납부 명의만으로 판단하지 않고 전입신고 시점, 우편물 수령지, 실제 공과금 사용량까지 함께 봅니다. 임대사업자 쪽에서는 이러한 객관적 자료를 꼼꼼히 확인해 두시는 것이 좋습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.