의뢰인은 지역주택조합으로, 2022. 7. 13. 아파트 신축 사업계획승인을 받았습니다. 사업부지 안에 있는 부동산 두 건의 소유자인 상대방이 매수에 응하지 않자, 의뢰인은 주택법 제22조 제1항에 따라 상대방에게 그 부동산을 시가로 매도할 것을 청구하는 소송을 냈습니다.
주택법 제22조 제1항은 사업계획승인을 받은 사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있게 하면서, 매도청구 전에 소유자와 3개월 이상 협의하도록 정하고 있습니다.
쟁점
의뢰인이 상대방과 '3개월 이상 협의'를 거쳤다고 볼 수 있는지, 상대방은 매수 협의를 한 사실 자체가 없다고 다투었습니다.
소를 제기한 뒤에 이어진 협의도 위 협의 기간에 포함되는지
매매계약이 언제, 얼마의 대금으로 성립하는지
대응
원고인 의뢰인을 대리하여, 소 제기 전후의 협의 경과를 증거로 제출하였습니다. 2021. 11. 25. 상대방을 만나 매매를 권유한 일, 2021. 12. 6. 매매 의사를 타진한 일, 2022. 5. 23. 전화 협의, 2022. 6. 7.경 개별공시지가 자료와 매수제안금액을 담아 보낸 내용증명이 그것입니다.
소 제기 뒤에도 2022. 9. 27.과 2023. 2. 9. 매수 의사를 밝힌 내용증명을 보냈고, 상대방이 시세보다 대금을 올려 달라는 답변을 보내 온 점을 들어 가격에 관한 실질적 협의가 있었음을 밝혔습니다.
법원 감정으로 시가를 정한 뒤 구체적인 매매대금을 특정한 청구취지 변경신청서를 송달하여 매매계약 성립 시점을 분명히 하였습니다.
결과
법원은 협의의 방법이나 시한에 관한 제한이 없으므로 협의가 소 제기 이후에 이루어져도 무방하다는 대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등의 법리에 따라, 의뢰인과 상대방이 매매가격에 관한 구체적 의사를 주고받는 등 실질적으로 협의하여 3개월 이상 협의 요건을 갖추었다고 판단하였습니다.
청구취지 변경신청서가 도달한 2023. 3. 30. 감정 시가 합계 81,710,000원을 대금으로 하는 매매계약이 성립하였다고 보았습니다.
춘천지방법원 강릉지원 2022가단351**, 2023. 6. 20. 선고: 「상대방은 81,710,000원을 지급받음과 동시에 의뢰인에게 소유권이전등기절차를 이행하고 부동산을 인도하라」는 청구 전부 인용 판결이 선고되었고, 소송비용은 상대방이 부담합니다.
상대방이 항소하였으나 항소가 기각되었고(춘천지방법원 강릉지원 2023나314**, 2023. 11. 21. 선고), 이어진 상고도 심리불속행으로 기각되어(대법원 2023다3091**) 판결이 확정되었습니다.
시사점
주택법상 매도청구에서 3개월 이상 협의 요건은 소 제기 전에 반드시 끝나 있어야 하는 것은 아니지만, 형식적 연락만으로는 부족하고 가격과 그 근거를 제시한 실질적 협의여야 합니다. 조합으로서는 면담, 전화, 내용증명 등 협의 경과를 날짜별로 기록해 두고, 매수제안금액과 근거 자료를 서면으로 남겨 두는 것이 소송에서 요건을 증명하는 가장 확실한 방법입니다.
※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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