상속받은 집을 팔려는데 형제 한 명이 연락이 안 돼요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

부모님이 돌아가신 뒤 남은 집을 정리하려다, 형제 중 한 명과 연락이 닿지 않아 매매 계약조차 진행하지 못하는 상담이 꾸준히 들어오고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “어차피 법정상속분대로 나누면 되니 내 지분만큼은 내가 팔 수 있겠지”, “연락 안 되는 형제 몫은 나중에 정산해주면 된다”는 생각으로 매수인부터 구하셨습니다. 그런데 막상 계약 단계에서 등기부에 연락 두절 형제의 이름이 남아 있고, 그 사람의 서명·인감 없이는 잔금도 소유권이전도 되지 않는다는 사실을 알게 되면 계약금을 돌려줘야 하는 상황으로 번지는 경우가 많습니다.

이 문제는 감으로 풀 수 없고, 상속재산분할 절차와 부재자·실종 제도, 그리고 공유지분 처분의 한계를 순서대로 따라가야 풀립니다. 연락이 안 된다는 사정만으로 다른 상속인의 권리를 무시하고 집 전체를 팔 수는 없고, 반대로 그 한 명 때문에 영원히 집이 묶이는 것도 아닙니다.

아래에서는 연락이 안 되는 형제가 있을 때 상속받은 집을 어떤 경로로 처분할 수 있는지, 각 경로의 요건과 한계가 무엇인지 살펴보겠습니다.

1. 연락이 안 되는 형제도 상속인이므로 그의 동의 없이 집 전체를 팔 수 없습니다

상속이 개시되는 순간 집은 모든 상속인의 공유가 되고, 연락 두절은 그 지위를 없애지 못합니다.

민법 제1005조는 상속인이 상속 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리·의무를 승계한다고 정하고, 제1006조는 상속인이 여러 명이면 상속재산을 공유로 한다고 정합니다. 즉 아버지 명의 집이었다면 아버지가 돌아가신 날부터 자녀 전원이 그 집을 법정상속분대로 공유하게 됩니다. 형제 중 한 명이 해외에 있든, 소식이 끊겼든 그 사실은 달라지지 않습니다.

법정상속분은 민법 제1009조에 따라 같은 순위 상속인끼리 균등합니다. 배우자가 생존해 있다면 배우자는 직계비속 상속분의 1.5배입니다. 예를 들어 어머니가 생존하고 자녀 3명이 있다면 어머니 1.5 : 자녀 각 1이므로 어머니 3/9, 자녀 각 2/9의 지분이 됩니다. 연락 두절 형제의 몫도 이 비율대로 존재합니다.

민법 제264조는 공유물의 처분·변경에 공유자 전원의 동의를 요구합니다. 집 전체를 매수인에게 넘기는 것은 처분행위이므로, 한 명이 빠지면 그 사람의 지분에 관한 소유권이전은 효력이 없고, 매수인 입장에서도 일부 지분만 취득하는 계약은 받아들이지 않는 것이 보통입니다. 위임장을 위조하거나 서명을 임의로 해서 진행하면 문서위조·사문서위조 행사와 사기 문제로 이어질 수 있으니 절대 피해야 합니다.

연락이 안 된다는 사정은 사실관계일 뿐, 그 형제의 상속인 지위와 지분은 그대로이므로 법이 정한 절차를 거쳐야만 집 전체를 처분할 수 있습니다.

2. 내 지분만 먼저 처분하는 것은 가능하지만 시세대로 팔기는 어렵습니다

자기 지분은 자유롭게 팔 수 있으나, 공유 상태의 지분은 매수인이 거의 없고 상속등기가 선행되어야 합니다.

민법 제263조는 공유자가 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있다고 정합니다. 따라서 내 법정상속분 지분만 매매하거나 담보로 제공하는 것 자체는 다른 형제의 동의 없이 가능합니다. 다만 이를 위해서는 먼저 상속등기가 되어 있어야 하는데, 여기서 많은 분들이 막힙니다.

상속등기는 협의분할이 성립하지 않았더라도 법정상속분대로 상속인 전원 명의로 할 수 있습니다. 그리고 공유자 한 명이 전원을 위해 법정상속분에 따른 상속등기를 단독으로 신청하는 것이 가능합니다. 연락 두절 형제의 인감이나 서명이 필요 없다는 뜻입니다. 필요 서류는 피상속인의 가족관계증명서·기본증명서·제적등본 등과 상속인 전원의 주민등록등본·초본입니다. 한편 2024년 2월 시행된 상속등기 의무화에 따라 상속 개시를 안 날부터 6개월 안에 상속등기를 신청해야 하고, 정당한 사유 없이 넘기면 과태료 대상이 되므로 미루지 않는 것이 좋습니다.

문제는 그 다음입니다. 아파트나 주택의 일부 지분만 사려는 매수인은 사실상 없습니다. 지분을 사면 나머지 공유자와 함께 쓰거나 공유물분할소송을 거쳐야 하기 때문에 대부분 시세보다 크게 낮은 가격을 부르거나 지분 경매 투자자가 매수인이 됩니다. 또 지분만 팔고 나면 집은 새 매수인과 형제 사이의 공유로 남아 상속인 사이의 문제가 외부로 퍼지는 부작용도 있습니다.

지분 단독 처분은 법적으로 가능하지만 가격 면에서 손해가 크므로, 집 전체를 제값에 팔려면 분할 절차로 나아가야 합니다.

3. 협의가 불가능하면 상속재산분할 심판으로 집을 팔 수 있는 상태를 만듭니다

협의가 안 되면 가정법원의 분할심판이 협의분할을 대신하고, 경매·대금분할로 현금화할 수 있습니다.

민법 제1013조 제1항은 상속인이 언제든 협의로 상속재산을 분할할 수 있다고 정하고, 제2항은 협의가 되지 않으면 가정법원에 분할을 청구할 수 있도록 합니다. 상속재산분할은 협의분할의 경우 상속인 전원이 참여해야 효력이 있으므로 연락 두절 형제가 있으면 협의가 불가능하고, 그때 쓰는 것이 가정법원의 상속재산분할 심판입니다. 청구는 상속인 누구나 할 수 있고, 연락이 안 되는 형제를 상대방으로 지정하면 됩니다.

가사소송법상 상속재산분할 사건은 먼저 조정을 거쳐야 하는 사건이므로 통상 조정 절차부터 시작하지만, 상대방이 출석하지 않으면 조정이 성립하지 않고 심판으로 넘어갑니다. 주소를 알 수 없는 상대방에 대해서는 주민등록 말소·초본 기록, 소재 탐문 결과 등을 소명하면 법원이 공시송달로 송달을 진행할 수 있습니다. 상대방이 끝내 나타나지 않아도 심판은 진행되어 결정이 내려집니다.

분할의 방법은 민법 제269조가 정하는 공유물분할 법리를 준용해 현물분할이 원칙이고, 현물분할이 불가능하거나 현저히 가치가 줄어들 우려가 있으면 경매를 명하는 대금분할이 가능합니다. 단독주택이나 아파트는 현물로 쪼갤 수 없으니 실무상 이렇게 선택하는 경우가 많습니다. 또 상속인 중 한 명이 집을 단독으로 취득하고 나머지 상속인에게 상속분에 상응하는 금액을 지급하는 방식, 이른바 대상분할도 인정됩니다. 이때 연락 두절 형제의 몫은 법원이 정하는 방식에 따라 공탁하는 방법으로 정리할 수 있습니다.

분할의 기준이 되는 상속분에는 민법 제1008조의2의 기여분과 제1008조의 특별수익이 반영됩니다. 부모님을 오래 모시거나 간병한 형제가 있다면 그 사정을 입증할 자료(병원비 이체내역, 간병 기록 등)를 준비해야 하고, 반대로 연락 두절 형제가 생전에 증여를 받은 사실이 있다면 그것도 분할 비율에 영향을 줍니다.

분할심판은 상대방이 나타나지 않아도 진행할 수 있어서, 연락 두절 상속인이 있는 집의 사실상 표준 해결 경로입니다.

4. 소재 자체가 불명이면 부재자 재산관리인 선임이나 실종선고를 검토합니다

행방을 알 수 없는 기간과 사정에 따라 재산관리인 선임과 실종선고 중 맞는 제도가 갈립니다.

민법 제22조는 종래의 주소나 거소를 떠난 부재자가 재산관리인을 정하지 않았을 때 법원이 이해관계인이나 검사의 청구로 재산관리에 필요한 처분을 명할 수 있다고 정합니다. 상속인은 이해관계인에 해당하므로, 연락 두절 형제에 대해 부재자 재산관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 선임된 재산관리인이 그 부재자를 대리해 분할협의에 참여하게 됩니다.

다만 재산관리인이 상속재산분할협의 같은 처분행위를 하려면 민법 제25조에 따라 법원의 허가를 받아야 합니다. 법원은 부재자 몫이 실질적으로 보전되는지를 따지기 때문에, 부재자 지분을 법정상속분 이상으로 확보하는 내용이 아니면 허가가 나지 않는 것이 일반적입니다. 즉 연락 안 되는 형제에게 유리하게 분할안을 짜야 한다는 뜻입니다.

실종선고는 더 무거운 제도입니다. 민법 제27조에 따라 생존 여부가 불분명한 상태가 5년간 계속되면 이해관계인의 청구로 실종선고를 받을 수 있고(전쟁·선박·항공기 사고 등은 1년), 선고를 받은 사람은 실종기간이 만료한 때 사망한 것으로 간주됩니다. 그러면 그 형제는 사망한 것이 되어 그의 상속이 개시되고 그 배우자나 자녀가 대습상속·상속인으로 등장합니다. 단순히 연락이 끊긴 것이 아니라 생사 자체를 알 수 없는 경우에 쓰는 제도이므로, 연락만 안 되는 형제에게 함부로 쓸 수 없습니다. 선고 후 실종자가 생존하고 있었음이 밝혀지면 취소 절차가 따르므로 신중해야 합니다.

실무에서는 소재만 불명하고 생존은 확인되는 경우가 많아 재산관리인 선임이나 앞서 본 분할심판 중 공시송달 방식을 택하는 것이 보통이며, 실종선고는 생사 불명이 5년 이상 확인되는 경우에 한정해 검토합니다.

연락 두절의 원인과 기간에 따라 분할심판·재산관리인·실종선고 중 맞는 길이 다르므로, 먼저 소재 확인 자료를 갖추는 것이 우선입니다.

5. 소재 확인부터 매각 완료까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

상속등기·소재 추적·분할 청구·매각을 순서대로 밟아야 계약 지연으로 인한 손해를 줄입니다.

통상 ①상속인 범위와 상속재산 목록 확인 및 법정상속분 상속등기(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원 등기과·등기소) → ②연락 두절 형제의 소재 추적(주민등록 초본, 가족·지인 연락, 출입국 기록 확인 등) → ③수원가정법원에 상속재산분할 조정·심판 청구 또는 부재자 재산관리인 선임 청구 → ④분할 결정 후 경매나 대상분할에 따른 매각 및 소유권이전의 순서로 진행됩니다. 소요 기간은 사건마다 다르지만 상대방이 불출석하는 경우 최소 수개월은 잡아야 합니다.

세금도 같이 봐야 합니다. 상속세는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 하고, 연락이 안 되는 상속인이 있어도 이 기한은 연장되지 않습니다. 집을 상속받은 뒤 팔 때는 양도소득세가 따로 문제되며, 상속분할이 지연되는 동안은 공유자 각자에게 세금이 부과될 수 있으므로 세무사와 함께 점검해야 합니다.

1. 먼저 법정상속분 상속등기가 되어 있는지 등기부등본으로 확인하고, 안 되어 있으면 가족관계증명서류를 갖춰 단독으로 신청합니다.

2. 연락 두절 형제의 마지막 주소, 주민등록 말소 여부, 최근 연락 기록을 정리해 소재 불명 소명자료로 준비합니다.

3. 매수 희망자가 있더라도 계약서는 분할 절차 결과를 조건으로 하고, 계약금 반환 위험을 줄이도록 특약을 둡니다.

이렇게 단계별로 자료를 갖추면 한 명 때문에 집이 몇 년씩 묶이는 일을 막고, 나머지 상속인들의 몫을 제때 현금화할 수 있습니다.

마치며

형제 사이의 상속 문제는 “그래도 가족인데 연락이 닿겠지”, “언젠가 돌아오겠지”라는 기대 때문에 절차를 시작하는 것이 늦어지는 경우가 많습니다. 그 사이 세금 기한이 지나고, 매수인은 떠나고, 집은 점점 낡아갑니다.

집을 팔아야 하는 상속인 입장에서는 연락이 닿기만 기다리기보다, 소재를 확인한 자료를 쌓아 두고 분할심판이나 재산관리인 선임 중 어느 길이 맞는지 일찍 정하는 것이 먼저입니다.

반대로 연락이 끊겼다가 뒤늦게 나타난 형제 입장에서도 “내 몫은 어디 가지 않는다”는 생각만으로는 부족합니다. 분할심판이 공시송달로 이미 진행되었는지, 자기 몫이 제대로 보전되었는지 확인해 이의를 제기하거나 정산을 요구해야 합니다.

저는 상속재산을 둘러싼 형제 간 분쟁에서 절차를 끌어가는 쪽과 뒤늦게 권리를 주장하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 제도를 선택하느냐에 따라 기간과 비용이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

매수인이 정해지기 전, 혹은 이미 계약금이 오간 뒤라도 늦지 않았습니다. 집이 묶이기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 연락 안 되는 형제 몫을 빼고 나머지 형제끼리만 협의분할하면 효력이 있나요?

A. 효력이 없습니다. 상속재산 협의분할은 상속인 전원이 참여해야 성립하므로 한 명이 빠진 합의는 무효이고, 등기신청도 받아들여지지 않습니다.

Q. 연락이 안 되는 형제 이름을 빼고 상속등기를 할 수 있나요?

A. 안 됩니다. 법정상속분 등기는 상속인 전원 명의로 하는 것이며, 한 명이 전원 명의로 단독 신청할 수는 있지만 일부 상속인을 제외하는 등기는 할 수 없습니다.

Q. 행방불명인 형제가 몇 년이 지나야 실종선고를 받을 수 있나요?

A. 일반적인 경우 생사 불명 상태가 5년간 계속되어야 하고, 전쟁·선박·항공기 사고 등 특별한 위난의 경우에는 1년입니다. 연락이 두절됐을 뿐 생존이 확인되면 실종선고 대상이 아닙니다.

Q. 분할심판 중 형제가 끝까지 나타나지 않으면 그 사람 몫은 어떻게 되나요?

A. 법원이 정한 방식에 따라 분할 결과가 정해지고, 해당 형제 몫은 지분 그대로 남기거나 상당한 금액을 공탁하는 방법으로 보전됩니다. 몫이 사라지는 것이 아니라 그 사람이 나중에 찾아갈 수 있도록 보전되는 것입니다.

Q. 상속세 신고 기한을 넘기면 어떻게 되나요?

A. 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 신고 기한이며, 넘기면 가산세가 붙습니다. 연락 두절 상속인이 있다는 이유로 기한이 연장되지는 않으므로 먼저 신고하고 이후 분할 결과에 맞춰 정리하는 것이 안전합니다.

Q. 매수인과 이미 계약을 했는데 형제 문제로 이전이 안 되면 어떻게 하나요?

A. 매도인으로서 계약상 이행 책임을 질 수 있고, 계약금의 배액 상환이나 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다. 계약서에 상속인 전원의 동의를 조건으로 하는 특약이 있는지부터 확인하고, 매수인과 기한 연장을 협의해야 합니다.