잔금을 다 줬는데 매도인이 집을 비워주지 않아요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 잔금일이 지나고 등기까지 넘어왔는데도 매도인이 이사 날짜를 계속 미루며 집을 비워주지 않는다는 상담이 부쩍 늘었습니다. 새집 입주일은 다가오는데 내 집에 들어가지 못하는 상황이 되는 것입니다.

이런 분들이 처음 하는 생각은 대개 “사정이 딱하다니 조금만 기다려주자”, 혹은 반대로 “내 집이니 열쇠를 바꾸고 짐을 빼버리면 된다”는 두 가지입니다. 그런데 기다리는 사이 하루하루 이사 비용과 대출이자가 쌓이고, 열쇠를 바꾼 쪽이 오히려 주거침입이나 재물손괴로 고소당하는 일도 실무에서는 드물지 않게 벌어집니다.

최근 법원 실무는 잔금을 모두 지급받은 매도인의 인도의무는 분명하되, 그 인도는 반드시 법이 정한 절차를 통해 받아내야 한다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 소유자라 하더라도 점유자를 실력으로 몰아낼 수는 없고, 절차를 건너뛰면 권리자가 가해자로 바뀔 수 있습니다.

아래에서는 잔금을 다 치른 뒤 매도인이 집을 비워주지 않을 때 어떤 청구가 가능한지, 어떤 행동은 하지 말아야 하는지, 그리고 실제로 집을 돌려받기까지의 순서를 살펴보겠습니다.

1. 잔금을 모두 받은 매도인에게는 집을 넘겨줄 의무가 남아 있습니다

대금을 다 치렀다면 매도인이 버틸 법적 근거는 사라집니다.

매매계약에서 매도인의 의무는 소유권이전등기만이 아닙니다. 목적물을 실제로 인도할 의무도 함께 있고, 민법 제568조는 매도인의 재산권이전·인도의무와 매수인의 대금지급의무를 동시이행 관계로 정하고 있습니다. 즉 매도인이 “이사 갈 집을 못 구했다”며 인도를 미룰 수 있는 근거는 대금이 남아 있을 때뿐이고, 잔금까지 모두 지급된 뒤에는 동시이행의 항변이 설 자리가 없습니다.

여기에 소유권이전등기까지 마쳤다면 매수인은 계약상 인도청구권과 별도로 소유자로서 민법 제213조의 물권적 청구권, 즉 소유물을 점유하는 자에게 반환을 청구할 권리를 갖습니다. 매도인에게는 더 이상 점유할 권원이 없으므로 점유 자체가 권원 없는 점유가 됩니다.

실무에서 자주 놓치는 것이 계약서 특약입니다. “잔금일에 인도한다”, “매도인은 잔금일로부터 O일 이내 이사한다”, “이를 어기면 하루 O만원씩 지급한다”는 문구가 있는지에 따라 청구 근거와 금액이 달라집니다. 이런 특약이 없더라도 매수인은 점유로 인한 사용이익을 민법 제741조 부당이득으로, 인도 지연으로 입은 손해를 민법 제390조 채무불이행으로 청구할 수 있습니다. 새집 입주 지연으로 든 임시 숙박비, 이삿짐 보관료, 이중으로 낸 대출이자가 대표적인 손해 항목입니다.

잔금을 모두 지급했다면 인도의무는 이미 이행기가 도래한 것이고, 지연되는 매일이 곧 청구할 수 있는 손해입니다.

2. 열쇠를 바꾸거나 짐을 빼는 자력구제는 오히려 형사 문제가 됩니다

내 집이어도 타인이 거주 중인 집에 실력으로 들어가면 권리자가 피의자가 됩니다.

가장 위험한 선택이 “내 집인데 어떠냐”며 현관 잠금장치를 교체하거나 매도인이 없는 사이 짐을 밖으로 내놓는 것입니다. 민법은 제209조에서 점유자의 자력방위·자력탈환권을 인정하지만, 그 문언을 보면 요건이 매우 좁습니다.

점유자는 그 점유를 부정하게 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로써 이를 방위할 수 있다. 점유물이 침탈되었을 경우에 부동산일 때에는 점유자는 침탈 후 직시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고 동산일 때에는 현장에서 또는 추적하여 가해자로부터 이를 탈환할 수 있다(민법 제209조).

이 조항은 점유를 빼앗긴 점유자가 곧바로 되찾는 경우를 위한 것입니다. 이사를 미루는 매도인은 매수인의 점유를 침탈한 사람이 아니라, 아직 비우지 않은 채 머물고 있는 사람입니다. 따라서 이 조항을 근거로 열쇠 교체나 짐 반출이 정당화되기는 어렵습니다.

형사책임은 다음과 같이 이어질 수 있습니다. 거주자의 의사에 반해 주거에 들어가면 형법 제319조 제1항 주거침입 (3년 이하 징역 또는 500만원 이하 벌금), 매도인의 가재도구를 부수거나 버리면 제366조 재물손괴 (3년 이하 징역 또는 700만원 이하 벌금), 영업장이라면 위력으로 업무를 방해했다는 제314조 업무방해 (5년 이하 징역 또는 1천500만원 이하 벌금)까지 문제됩니다. 소유자라는 사실이 위법성을 없애주지 않고, 오히려 재판 단계에서 “절차를 두고 왜 실력으로 해결했는가”라는 질문을 받게 됩니다.

반대로 매도인 입장에서도 균형 있게 봐야 합니다. 이사가 늦어지는 데에는 새 집 잔금 일정이 틀어졌다거나 매수인이 잔금 후 인도 기한을 합의해주지 않았다는 사정이 있을 수 있고, 이런 경위는 이후 분쟁에서 지연 책임의 범위와 위약금 감액 판단에 영향을 줍니다.

인도를 받을 권리가 있다는 것과 실력으로 받아낼 권리가 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

3. 소송에 앞서 점유이전금지가처분을 해두어야 판결이 헛수고가 되지 않습니다

소송 중 점유자가 바뀌면 이긴 판결도 새 점유자에게는 바로 집행되지 않습니다.

인도를 받아내는 정석은 인도(명도)소송입니다. 그런데 소송에는 수개월이 걸리고, 그 사이 매도인이 가족이나 제3자에게 점유를 넘겨버리면 판결문의 당사자와 실제 점유자가 달라집니다. 이를 막는 수단이 민사집행법 제300조에 따른 점유이전금지가처분입니다.

이 가처분은 만능이 아닙니다. 대법원은 그 효력의 한계를 다음과 같이 밝히고 있습니다.

점유이전금지가처분결정 이후 가처분 채무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대하여 가처분채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 당사자항정의 효력이 인정될 뿐이므로 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 그 제3자의 점유를 배제할 수 있을 뿐이다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결의 취지).

쉽게 말해 가처분을 해두면 점유자가 바뀌어도 매도인을 상대로 받은 판결로 민사집행법 제31조의 승계집행문을 받아 새 점유자까지 집행할 수 있는 길이 열립니다. 가처분이 없다면 새 점유자를 상대로 소송을 처음부터 다시 해야 할 수도 있습니다.

가처분 신청에는 목적물 가액을 기준으로 한 담보 제공이 필요하고, 보통 보증보험증권으로 갈음합니다. 신청서에는 매매계약서, 등기사항증명서, 점유 사실을 보여주는 자료(전입세대 열람 내역, 현장 사진, 관리사무소 확인서 등)를 붙이고, 관할은 목적물 소재지 법원입니다. 수원 지역 부동산이라면 수원지방법원 본원이나 해당 지원이 대상입니다. 결정이 나오면 집행관이 현장에 가서 “점유를 타인에게 이전하지 말라”는 공시를 붙이는 방식으로 집행됩니다.

가처분은 내 판결의 범위를 점유자 교체로부터 지켜주는 안전장치이며, 소송 제기와 함께 또는 직전에 해두는 것이 원칙입니다.

4. 인도 지연이 사기나 횡령이 되는지는 별개이고, 대부분은 민사로 정리됩니다

단순히 이사를 미루는 것만으로는 형사처벌이 어렵고, 처음부터 속였다면 달라집니다.

“잔금까지 받아놓고 안 나가는데 사기 아닌가요”라는 질문을 많이 받습니다. 결론부터 말하면 인도 지연만으로는 사기죄가 성립하기 어렵습니다. 사기죄는 거래 시점에 상대방을 속이려는 고의가 있어야 하는데, 이사 날짜를 지키지 못한 사정만으로는 계약 당시 기망 의사를 인정하기 어렵기 때문입니다. 이 경우는 앞에서 본 인도·부당이득·손해배상 청구로 정리되는 민사 문제입니다.

그러나 사정이 다르면 이야기도 달라집니다. 예를 들어 이미 다른 사람에게 같은 집을 넘길 계획이었거나, 임차인이 있는데도 없다고 속여 대금을 받았거나, 처음부터 인도할 마음이 없으면서 잔금을 받은 경우라면 형법 제347조 제1항 사기죄가 문제될 수 있고, 현재 형량은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 이런 사정을 입증하는 단서로는 계약 전후 문자·통화 녹취, 중개사 진술, 매도인의 다른 계약 정황이 쓰입니다.

매도인이 점유를 계속하면서 집 안 시설을 철거하거나 가져가는 경우는 별도입니다. 잔금 후 소유권이 넘어간 상태에서 붙박이 시설을 떼어간다면 소유자 재물을 손괴·절취한 것이 될 수 있어, 앞에서 본 재물손괴(제366조) 외에 특수한 사정에 따라 별도 죄책이 검토됩니다. 따라서 점유를 계속하는 동안 시설물 현황을 사진·영상으로 남겨 두는 것이 중요합니다.

형사 고소는 처음부터 속였다는 정황이나 시설 훼손이 있을 때 선택지가 되고, 인도 지연 자체는 민사 청구가 본체입니다.

5. 내용증명부터 집행관 인도집행까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

최고와 가처분, 소송, 집행으로 이어지는 순서를 지키면 가장 빨리 돌려받을 수 있습니다.

인도 절차는 통상 ①내용증명으로 인도 기한과 지연 손해 청구 의사를 통지 → ②점유이전금지가처분 신청 → ③인도소송과 함께 부당이득·손해배상 병합 청구(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원) → ④확정판결 또는 가집행선고를 근거로 집행관에게 인도집행 신청(수원지방법원 집행관사무소)의 순서로 진행됩니다. 인도집행은 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 채무자의 점유를 풀고 매수인에게 점유를 넘기는 방식이며, 집 안에 남은 동산은 집행관이 꺼내어 채무자 측에 인도하거나 보관하게 됩니다.

소송을 서두르려면 매매계약서의 인도 기한 특약과 잔금 영수증, 등기사항증명서를 먼저 정리해야 하고, 다음 순서로 확인하면 시행착오를 줄일 수 있습니다.

1. 매매계약서에 인도 시기와 지연 위약금 특약이 있는지, 잔금 지급 사실을 증명할 영수증·이체내역이 있는지부터 확인합니다.

2. 현재 점유자가 매도인 본인인지, 가족이나 제3자·임차인이 들어와 있는지 전입세대 열람과 현장 확인으로 파악합니다.

3. 인도 지연으로 이미 발생한 손해(숙박비·보관료·이자 등)를 영수증으로 모아 부당이득·손해배상 청구액을 산정합니다.

이렇게 순서대로 준비하면 인도 청구와 지연 손해 청구를 한 번에 묶어 진행할 수 있어, 집을 돌려받는 시점과 손해 회수 가능성이 함께 앞당겨집니다.

마치며

잔금을 다 치른 뒤에도 집을 돌려받지 못하는 분들은 “계약 상대방이었던 사람인데”, “조금만 더 기다리면 나가겠지”라는 마음에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 이 사이에 점유자가 바뀌거나 시설이 훼손되면 문제가 훨씬 복잡해집니다.

집을 돌려받지 못하는 매수인 입장에서는 감정적인 대응보다 계약서·영수증·등기부터 정리하고, 가처분과 소송이라는 정해진 길을 밟는 것이 가장 빠릅니다. 열쇠를 바꾸는 순간 승자가 패자로 바뀔 수 있기 때문입니다.

반대로 이사를 미루고 있는 매도인 입장에서도 “사정이 있으니 봐주겠지”라는 생각은 위험합니다. 지연 기간만큼 부당이득과 위약금이 쌓이고, 소송과 강제집행 비용까지 떠안게 되므로 가능한 범위의 이사 일정과 합의안을 서면으로 남기는 것이 방어에 유리합니다.

저는 부동산 인도 분쟁에서 집을 돌려받으려는 쪽과 점유를 계속하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 절차를 선택하느냐에 따라 회수 기간과 비용이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 집을 돌려받지 못해 하루하루 손해가 쌓이고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 절차를 잘못 밟기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 잔금일에 이미 입주하기로 했는데 매도인이 하루 이틀만 더 달라고 합니다. 그냥 기다려야 하나요?

A. 합의한다면 반드시 서면으로 남기셔야 합니다. 구두 합의로 미루다가 분쟁이 되면 인도 지연 기간과 위약금 기산점을 두고 다투게 되므로, 새 인도일과 지연 시 책임을 문자나 합의서로 확정해 두는 것이 안전합니다.

Q. 등기가 넘어왔으니 내 집인데 비밀번호를 바꿔도 되나요?

A. 위험합니다. 매도인이 거주 중인 집에 그 의사에 반해 출입을 막거나 들어가면 주거침입이나 재물손괴 문제가 생길 수 있습니다. 민법 제209조의 자력구제는 요건이 매우 좁아 이런 경우의 근거가 되기 어렵습니다.

Q. 인도가 늦어진 기간의 손해는 어떻게 청구하나요?

A. 계약서에 지연 위약금 특약이 있으면 그 금액을, 없으면 민법 제741조 부당이득과 제390조 채무불이행에 따라 점유로 인한 사용이익과 실제 입은 손해를 청구합니다. 숙박비·보관료·이자 영수증을 미리 모아두셔야 합니다.

Q. 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

A. 법적 의무는 아니지만 사실상 필수에 가깝습니다. 소송 중 점유자가 바뀌면 판결로 새 점유자를 바로 내보내기 어렵고, 가처분이 있어야 승계집행문으로 집행할 길이 열립니다.

Q. 매도인이 계속 버티면 형사 고소도 가능한가요?

A. 단순히 이사를 미루는 것만으로는 처벌이 어렵습니다. 다만 처음부터 인도할 의사 없이 대금을 받았다거나 시설을 훼손했다면 사기죄나 재물손괴죄가 검토될 수 있으므로, 정황 자료를 모아 상담받는 것이 좋습니다.

Q. 강제집행까지 가면 시간이 얼마나 걸리나요?

A. 사안에 따라 다르지만 가처분과 소송, 집행 신청까지 통상 수개월이 소요됩니다. 다툼이 적은 사건은 빨리 끝나기도 하므로, 내용증명 발송 단계부터 계획을 세워 움직이는 것이 기간을 줄이는 길입니다.