다른 공유자가 월세를 혼자 받아가는데 나눠 받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부모님께 상속받은 건물이나 지인과 함께 산 상가를 공동으로 보유하다가, 공유자 한 명이 임차인에게 월세를 혼자 받아가면서 갈등이 생기는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 공유자분들 중 상당수는 “내가 임차인을 구하고 관리했으니 월세는 내가 받는 게 당연하다”, “형제끼리 굳이 따질 필요가 있나”라는 생각으로 오랫동안 문제를 덮어두셨습니다. 그러다 건물을 팔거나 상속 정리를 하는 단계에서 몇 년 치 월세가 한꺼번에 문제로 떠오르고, 받아간 쪽은 “관리비로 다 썼다”, 받지 못한 쪽은 “내 몫을 돌려달라”며 맞서게 됩니다.

민법은 공유자에게 지분 비율대로 공유물 전부를 사용·수익할 권리를 주고 있고, 이 권리를 넘어서 가져간 월세는 법률상 원인 없는 이득으로 부당이득 반환 대상이 될 수 있습니다.

아래에서는 공유자가 월세를 나눠 받을 수 있는 근거가 무엇인지, 어디까지 돌려받을 수 있는지, 그리고 청구 전에 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 공유자는 자기 지분 비율만큼 월세를 나눠 받을 권리가 있습니다

월세는 공유물에서 나오는 수익이므로 지분 비율대로 귀속됩니다.

공유란 하나의 부동산을 여러 사람이 지분으로 나누어 소유하는 관계입니다. 이때 각 공유자는 등기부에 기재된 지분 비율에 따라 공유물 전체를 사용하고 수익할 수 있습니다. 건물을 임대해 얻는 월세는 공유물의 사용 대가이므로, 특별한 약정이 없다면 지분 비율대로 나누어 갖는 것이 원칙입니다.

민법 제263조는 이를 다음과 같이 정하고 있습니다.

공유자는 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다(민법 제263조).

여기서 중요한 것은 ‘누가 임차인을 구했는지’, ‘누가 건물을 관리했는지’가 아니라 ‘지분이 얼마인지’입니다. 지분 3분의 1을 가진 공유자는 계약서에 이름이 없고 임차인과 얼굴 한 번 본 적이 없어도, 월세 수익의 3분의 1에 대한 권리를 가집니다. 반대로 지분이 2분의 1인 공유자가 월세 전부를 가져갔다면, 나머지 절반은 다른 공유자의 몫을 대신 받아간 것이 됩니다.

다만 공유자들이 합의로 월세를 한 사람이 관리하기로 하거나, 월세 대신 그 사람이 건물에서 영업하며 직접 사용하기로 약정한 경우에는 사정이 다릅니다. 이런 약정이 있었는지, 서면이나 메시지로 남아 있는지가 이후 분쟁에서 가장 먼저 확인되는 부분입니다.

월세는 누가 받았는지가 아니라 지분이 얼마인지에 따라 나뉘는 수익입니다.

2. 한 명이 월세를 독차지하면 지분을 넘는 부분은 부당이득이 됩니다

받아간 월세 중 자기 지분을 넘는 금액은 다른 공유자에게 돌려줘야 합니다.

월세를 혼자 받아간 공유자는 다른 공유자의 지분에 해당하는 금액을 법률상 원인 없이 얻은 것이 됩니다. 민법 제741조는 부당이득의 기본 규정입니다.

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조).

예를 들어 세 사람이 각 3분의 1씩 보유한 상가에서 월세가 매달 300만원이라면, 한 사람이 매달 전액을 받아갔을 때 나머지 두 사람의 몫은 각 100만원씩 매달 200만원입니다. 1년이면 2,400만원, 5년이면 1억 2,000만원이 됩니다. 소액처럼 보여도 기간이 길어지면 금액이 빠르게 커지는 이유입니다.

청구하는 쪽은 ①자기가 공유자라는 점(등기사항전부증명서) ②월세가 실제로 발생했다는 점(임대차계약서) ③상대방이 그 월세를 받았다는 점(입금 내역)을 증명하면 됩니다. 상대방이 “나는 월세를 받은 적이 없다”고 다투더라도, 임차인의 이체 내역이나 확인서로 수령 사실을 입증할 수 있습니다.

월세를 받은 공유자가 임차인과 임대차계약을 직접 체결했다 하더라도, 그 계약이 임차인과의 관계에서 유효한 것과 공유자들 사이에서 수익을 어떻게 나누느냐는 별개의 문제입니다. 임차인이 계약 당사자인 공유자에게 월세를 지급한 것은 임차인 입장에서는 유효한 변제일 수 있으므로, 임차인에게 다시 월세를 내라고 하기보다 받아간 공유자를 상대로 정산을 구하는 것이 일반적인 경로입니다.

임차인이 낸 월세는 계약 명의자에게 갔더라도, 공유자들 사이에서는 지분대로 정산됩니다.

3. 관리비·세금을 썼다는 항변은 다른 공유자의 부담분만큼만 반영됩니다

월세에서 비용을 뺄 수는 있지만, 지분 비율에 따른 비용 분담분까지만 공제됩니다.

월세를 받아간 공유자가 가장 자주 내세우는 주장은 “재산세와 수선비, 대출이자를 내가 다 냈으니 월세로 충당한 것”이라는 항변입니다. 이 주장은 일부 받아들여질 수 있습니다. 민법 제266조 제1항은 공유물의 관리비용과 기타 부담을 지분의 비율로 공유자가 부담하도록 정하고 있기 때문입니다.

즉 한 공유자가 공유물의 재산세, 건물 수선비, 승강기 점검비 같은 관리비용을 전액 부담했다면, 다른 공유자 몫의 비용을 대신 낸 것이므로 그 부분은 정산 대상입니다. 같은 지분 3분의 1을 가진 다른 공유자 두 명에게서 각자 부담분을 청구할 수 있고, 이는 월세 반환채무와 서로 상계하는 방식으로 처리됩니다.

그러나 공제가 인정되려면 그 비용이 실제로 공유물을 위해 지출된 것이어야 하고, 영수증·계좌이체 내역 등으로 입증되어야 합니다. 월세를 받은 공유자 개인의 생활비, 개인 사업 자금, 공유물과 무관한 대출 이자는 공제 대상이 아닙니다. 또한 민법 제266조 제2항은 공유자가 1년 이상 이 비용 분담 의무를 이행하지 않으면 다른 공유자가 상당한 가액을 지급하고 그 지분을 취득할 수 있다고 정하고 있어, 비용 문제가 지분 자체의 문제로 번질 수도 있습니다.

비용은 쓴 만큼이 아니라, 증명되고 공유물을 위한 것이며 지분 비율로 나뉘는 만큼만 공제됩니다.

4. 돌려받을 수 있는 기간과 금액은 소멸시효와 이자에 따라 달라집니다

부당이득 반환청구권은 10년의 시효가 있고, 상대방이 악의라면 이자까지 붙습니다.

부당이득 반환채권은 일반 민사채권으로 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 월세가 매달 발생하므로 시효도 매달 따로 흘러가, 10년 전 월세부터 차례로 청구가 어려워집니다. 오래 방치할수록 돌려받을 수 있는 기간이 줄어드는 셈입니다.

반환 범위는 상대방의 인식에 따라 달라집니다. 민법 제748조는 선의의 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도에서, 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상하도록 정하고 있습니다. 다른 공유자가 지분을 주장한 뒤에도 월세를 계속 가져갔다면 악의로 평가될 여지가 커지므로, 이의를 제기한 시점을 서면으로 남겨 두는 것이 중요합니다.

소송에서는 소장 부본이 상대방에게 송달된 다음 날부터 소송촉진법상 이율이 적용되는 것이 일반적이어서, 판결 확정까지 시간이 걸릴수록 지연이자 부담이 커집니다. 한편 청구하지 않은 채 공유물을 팔아버리면 정산 근거가 흐려질 수 있으므로, 매매 대금을 나눌 때 과거 월세 정산 여부를 반드시 함께 정리해야 합니다.

5. 협의에서 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

월세 수령 내역을 먼저 확보해야 청구 금액과 협상 근거가 정해집니다.

실무에서는 통상 ①내용증명으로 지분 비율 정산을 요구하고 → ②협의가 되지 않으면 부당이득금 반환 청구 소송을 제기하며 → ③판결 확정 후 상대방 재산이나 임차인에 대한 차임채권을 대상으로 강제집행을 하고 → ④장기적으로는 공유물분할(민법 제268조)로 공유관계 자체를 정리하는 순서로 진행됩니다. 소송 금액이 3,000만원 이하라면 소액사건 절차가 적용되고, 수원 지역 부동산이라면 수원지방법원 관할에서 진행되는 경우가 많습니다.

월세를 혼자 받아가는 공유자가 의심된다면, 감정적으로 따지기 전에 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기사항전부증명서로 공유자별 지분 비율을 확인하고, 임대차계약서에서 임대인 명의와 월세 액수, 입금 계좌를 확인합니다.

2. 임차인에게 월세 지급 내역(이체 확인증·통장 사본)과 지급 기간에 대한 확인서를 요청하고, 어려우면 소송 중 금융거래정보 제출명령 신청을 준비합니다.

3. 공유자들 사이에 월세 관리·정산에 관한 문자·카카오톡 합의나 구두 약정이 있었는지 정리하고, 관리비·세금 지출 영수증도 함께 모읍니다.

이렇게 자료를 갖추면 청구 금액과 상대방 항변에 대한 반박 포인트가 분명해져, 협의 단계에서 해결할지 소송으로 갈지를 현실적으로 판단할 수 있습니다.

마치며

공유자 사이의 월세 문제는 “가족인데”, “동업자인데”라는 마음 때문에 오랜 시간 말을 꺼내지 못하다가 몇 년 치가 쌓인 뒤에야 불거지는 경우가 많습니다.

월세를 받지 못한 공유자 입장에서는 감정적인 호소보다, 지분 비율과 수령 내역을 숫자로 정리하는 것이 먼저입니다. 등기부, 임대차계약서, 이체 내역이 갖춰지면 협의에서도 소송에서도 주장이 훨씬 단단해집니다.

반대로 월세를 관리해 온 공유자 입장에서도 “내가 관리했으니 내 몫”이라는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 비용 지출 증빙과 다른 공유자의 동의·약정이 있었는지에 따라 정산 범위가 크게 달라지기 때문입니다.

저는 공유 부동산 분쟁에서 월세를 받아온 쪽과 지분 정산을 요구하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 회수 금액이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

시효가 흘러가기 전, 그리고 건물을 처분하기 전이 정리의 적기입니다. 결론이 달라질 수 있는 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차계약서에 제 이름이 없는데도 월세를 나눠 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 월세는 계약서상 명의가 아니라 공유 지분을 기준으로 귀속됩니다. 계약 명의자에게 지분을 넘는 금액을 부당이득으로 반환청구하는 방식으로 정산합니다.

Q. 제 지분이 10%뿐인데도 청구할 수 있나요?

A. 할 수 있습니다. 지분이 작아도 지분 비율만큼의 월세에 대한 권리는 동일하게 인정됩니다. 다만 금액이 작으면 소송비용과 비교해 협의 또는 소액사건 절차를 선택하는 경우가 많습니다.

Q. 월세를 받아간 공유자가 관리비와 세금을 냈다고 하면 어떻게 되나요?

A. 실제로 공유물을 위해 쓴 비용이 증빙되면, 다른 공유자의 지분 비율만큼은 공제 또는 상계될 수 있습니다. 개인적인 용도의 지출은 공제되지 않습니다.

Q. 몇 년 전 월세까지 돌려받을 수 있나요?

A. 부당이득 반환채권은 10년의 소멸시효가 적용되므로, 월세가 발생한 각 시점부터 10년 이내의 부분을 청구할 수 있습니다. 오래된 월세부터 시효로 소멸하므로 서둘러 이의를 제기하는 것이 좋습니다.

Q. 임차인에게 제 몫을 직접 달라고 할 수 있나요?

A. 임차인이 계약 당사자인 공유자에게 월세를 낸 것은 유효한 변제일 수 있어 직접 청구는 어려운 경우가 많습니다. 월세를 받아간 공유자를 상대로 정산을 구하는 것이 일반적입니다. 앞으로의 월세는 임차인에게 서면으로 지분별 지급을 안내하는 방법을 함께 검토합니다.

Q. 월세 문제를 계기로 공유 관계 자체를 끝낼 수 있나요?

A. 협의가 되지 않으면 민법 제268조의 공유물분할 청구로 현물분할 또는 경매를 통한 대금분할을 구할 수 있습니다. 과거 월세 정산은 분할과 별도로 청구해야 하므로 함께 계획해야 합니다.