시효취득한 땅인데 그동안 사용료를 내야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 수십 년 동안 가꿔 온 남의 명의 땅을 두고, 시효취득을 주장하는 사람과 소유 명의자가 사용료 문제로 맞서는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “20년 넘게 우리 땅처럼 썼으니 이제 내 땅이다”, “그래도 그동안 쓴 값은 내야 하는 것 아니냐”는 두 가지 생각 사이에서 흔들리고 있었습니다. 그런데 막상 소유 명의자 쪽에서 내용증명이나 부당이득 반환 소송이 들어오면, 사용료를 일부라도 건네 주거나 “빌려 쓰겠다”는 말을 남긴 기록 때문에 오히려 시효취득 자체가 위태로워지는 경우가 있습니다.

최근 실무는 점유취득시효가 완성된 사람에게 점유를 개시한 때부터 소유자였던 것으로 보는 소급효를 인정하고, 그 결과 등기 전 점유기간의 사용료 성격 금전을 돌려줄 이유가 없다고 봅니다. 다만 이는 시효가 제대로 완성된 경우의 이야기이고, 시효취득에 실패하면 사용이익을 반환해야 할 수 있습니다.

아래에서는 시효취득한 땅의 사용료를 낼 필요가 있는지, 어떤 행동이 시효를 무너뜨리는지, 분쟁이 시작되면 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유하면 소유권을 취득할 수 있습니다

점유취득시효는 20년의 점유와 등기, 두 단계로 완성됩니다.

민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다. 여기서 소유의 의사란 그 땅을 자기 땅처럼 지배하겠다는 의사를 말하는데, 민법 제197조 제1항에 따라 점유자의 소유 의사는 추정됩니다. 즉 소유 명의자가 “타인 땅인 줄 알고 썼다”는 사정을 입증해야 하는 구조입니다.

다만 20년이 지났다고 해서 곧바로 소유권이 넘어오는 것은 아닙니다. 점유 기간이 채워지면 소유 명의자를 상대로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위가 생기고, 판결이나 합의로 등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득합니다. 이 사이 시간 동안 사용료 문제가 불거지는 경우가 많습니다.

등기부취득시효(민법 제245조 제2항)는 등기를 마치고 선의·무과실로 10년간 점유한 경우에 적용되는 별개의 제도라는 점도 구분해 두어야 합니다. 이 글에서 다루는 오래 쓴 땅의 사용료 문제는 대부분 20년 점유취득시효에 해당합니다.

시효취득은 20년의 점유로 이전등기를 청구할 지위가 생기고, 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다.

2. 시효가 완성되면 점유 기간 동안의 사용료는 내지 않아도 됩니다

소급효 때문에 점유 개시 시점부터 내 땅이었던 것으로 취급됩니다.

사용료 문제의 핵심은 민법 제247조 제1항입니다.

전2조의 규정에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다(민법 제247조 제1항).

소유 명의자가 사용료 상당액을 청구하는 근거는 보통 부당이득입니다. 민법 제741조에 따라 부당이득이 성립하려면 상대방이 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 손해를 입혀야 합니다. 그런데 시효취득이 완성되면 점유 개시 시점부터 점유자가 소유자였던 것으로 평가되므로, 그 기간 땅을 쓴 이익은 남의 재산에서 나온 것이 아니라 자기 소유물을 쓴 이익이 됩니다. 그 결과 소유 명의자에게 손해가 있다고 볼 수 없고, 사용료 상당 부당이득 반환 의무도 생기지 않습니다.

이 법리는 이전등기를 아직 마치지 못한 단계에서도 시효완성의 항변으로 쓸 수 있습니다. 소유 명의자가 부당이득 반환 소송을 먼저 제기하더라도, 점유자는 시효취득 완성을 이유로 청구 기각을 구하면서 별도로 이전등기 청구를 병행할 수 있습니다.

시효취득이 완성되면 점유 개시 시점부터 소유자였던 것으로 보기 때문에, 그동안의 사용료는 낼 이유가 없습니다.

3. 사용료를 낸 사실이 있으면 시효취득 자체가 부정될 수 있습니다

소유자에게 사용료를 건넨 순간, 소유의 의사로 점유했다는 전제가 흔들립니다.

실무에서 가장 위험한 장면은 “분쟁을 피하려고 얼마라도 드리자”며 매년 일정 금액을 소유 명의자에게 보낸 경우입니다. 앞서 본 대로 점유자의 소유 의사는 추정되지만, 그 추정은 번복될 수 있습니다.

점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다(민법 제197조 제1항).

사용료나 지료를 지급했다는 사실, 또는 “빌려 쓰겠다”, “소유자는 당신이다”라는 취지의 문자·확인서는 점유자가 스스로 타인의 소유를 인정하고 그 허락 아래 점유했다는 증거로 쓰이기 때문입니다. 이렇게 점유의 성질이 타주점유로 판단되면 소유의 의사가 부정되어 20년을 채웠더라도 시효취득이 인정되지 않을 수 있습니다.

또한 시효가 이미 완성된 뒤에 소유 명의자에게 사용료를 지급하거나 소유권을 인정하는 취지의 행위를 하면, 시효이익을 포기한 것으로 해석될 여지도 있습니다. 따라서 소유자 측으로부터 사용료 요구를 받았을 때, 사실관계가 정리되기 전에 돈을 보내거나 확인서에 서명하는 것은 피해야 합니다.

사용료 지급이나 소유자 인정 문구는 시효취득 요건인 소유의 의사를 무너뜨리는 가장 직접적인 증거가 됩니다.

4. 시효취득에 실패하면 사용이익을 돌려줘야 할 수 있습니다

20년이 채워지지 않았거나 요건이 깨지면 점유자는 소유 명의자의 땅을 쓴 것이 됩니다.

시효취득이 인정되지 않는 경우에는 사정이 달라집니다. 점유자와 회복자의 관계를 정한 민법 제201조와 제202조에 따라, 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하지만 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환해야 하고, 땅의 사용이익은 이 과실에 준해 판단됩니다. 민법 제197조 제2항은 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소하면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 본다고 정하고 있으므로, 소유 명의자가 소송을 제기한 뒤의 기간은 사용이익 반환 대상이 될 수 있습니다.

청구할 수 있는 기간에도 한계가 있습니다. 부당이득반환채권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효에 걸리므로, 소유 명의자가 아주 오래전 기간까지 소급해 청구하면 시효 완성 항변으로 범위를 줄일 수 있습니다. 한편 소유 명의자가 시효 완성 이후에 땅을 제3자에게 처분해 제3자 명의로 등기가 넘어간 경우에는 점유자가 이전등기를 청구하기 어려워지므로, 완성 시점을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

결국 사용료를 낼지 말지는 시효취득이 성립하느냐에 달려 있고, 성립 여부는 점유 개시 시점, 점유의 성질, 중간에 소유자를 인정한 사실이 있는지로 갈립니다.

시효취득이 실패하면 사용이익은 과실로 취급되어 반환 대상이 될 수 있으므로, 완성 여부부터 판단해야 합니다.

5. 사용료 분쟁이 시작되면 이렇게 대응합니다

시효 완성을 뒷받침하는 점유 자료를 모으고, 이전등기 청구를 병행하는 것이 출발점입니다.

시효취득 분쟁은 형사 사건이 아니라 민사 사건으로 진행되며, 통상 ①소유 명의자가 내용증명으로 사용료를 요구하거나 부당이득 반환 소송을 제기 → ②점유자가 답변서에서 시효취득 완성을 항변 → ③점유자가 소유권이전등기 청구 소송(반소 또는 별소) 제기 → ④법원이 점유 기간·점유의 성질을 심리해 판결 선고의 순서로 진행됩니다. 수원 지역 토지라면 수원지방법원이나 해당 시·군 지원이 관할이 됩니다.

사용료 요구를 받았다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 점유를 시작한 시점부터 지금까지 20년이 채워지는지, 중간에 점유가 끊긴 시기가 없는지 항공사진·위성지도·건축물대장·세금 납부 내역으로 확인합니다.

2. 소유 명의자에게 사용료나 지료를 건넸거나, 빌려 쓴다는 취지의 문자·확인서를 남긴 적이 있는지 지금까지의 대화 기록과 계좌 내역을 점검합니다.

3. 토지대장·등기사항증명서로 소유 명의자와 명의 변동 이력을 확인하고, 시효 완성 이후 제3자에게 처분되지 않도록 처분금지가처분 같은 보전 수단이 필요한지 검토합니다.

이러한 자료를 바탕으로 시효취득 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 이전등기 청구와 부당이득 항변을 함께 설계해 사용료 부담을 막을 수 있습니다.

마치며

오래 써 온 땅의 분쟁은 “그래도 이웃인데”, “조상 때부터 알던 사이인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

땅을 오래 점유해 온 입장에서는 사용료를 건네는 선의의 행동이 시효취득의 걸림돌이 될 수 있다는 점을 먼저 알아야 합니다. 점유 기간을 입증할 자료를 모으고, 소유자를 인정하는 기록을 남기지 않는 것이 우선입니다.

반대로 소유 명의자 입장에서도 오랜 세월 방치한 땅에 대해 사용료를 청구하는 것이 항상 받아들여지는 것은 아닙니다. 점유 기간과 점유의 성질에 따라 청구가 기각될 수도 있으므로, 소송 전에 승산을 따져 보아야 합니다.

저는 부동산 소유권 분쟁에서 점유하는 쪽과 명의를 가진 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 점유 개시 시점과 점유의 성질에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

사용료 요구를 받고 어떻게 해야 할지 망설여진다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 20년이 지났으면 등기를 안 해도 제 땅이 되나요?

A. 아닙니다. 20년이 지나면 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위가 생길 뿐이고, 판결이나 합의로 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다.

Q. 이미 소유자에게 몇 년간 사용료를 보냈는데 시효취득이 안 되나요?

A. 사용료 지급은 타인의 소유를 인정하고 점유했다는 증거로 쓰여 소유의 의사가 부정될 수 있습니다. 다만 금액·경위·지급 시점에 따라 결론이 달라지므로 자료를 정리해 판단해야 합니다.

Q. 소유자가 부당이득 반환 소송을 냈는데 어떻게 대응하나요?

A. 답변서에서 시효취득 완성을 항변하고, 소유권이전등기 청구를 반소 등으로 병행하는 것이 일반적입니다. 시효가 인정되면 점유 개시 시점부터 소유자였던 것으로 보아 부당이득이 성립하지 않습니다.

Q. 시효취득에 실패하면 지난 사용료를 전부 내야 하나요?

A. 점유자가 선의였는지 악의였는지에 따라 반환 범위가 달라지고, 부당이득반환채권은 10년의 소멸시효에 걸리므로 모든 기간이 청구되지는 않습니다.

Q. 시효가 완성된 뒤 소유자가 땅을 다른 사람에게 팔았다면 어떻게 되나요?

A. 제3자 앞으로 등기가 넘어가면 점유자가 이전등기를 청구하기 어려워질 수 있습니다. 시효 완성이 가까워지면 처분금지가처분 같은 보전 수단을 검토해야 합니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 소유자의 내용증명을 받았거나 사용료를 보내려는 시점이 가장 좋습니다. 이 시점의 한 번의 송금이나 서명이 시효 판단에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.