하자 있는 집인데 담보책임 말고 착오 취소도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 집을 매수한 뒤 입주해 보니 벽체 누수, 바닥 균열, 곰팡이, 배관 문제처럼 계약 때는 보이지 않던 하자가 드러났다는 상담이 꾸준히 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중 상당수는 “하자담보책임을 묻는 기간이 지나서 이제 방법이 없다”, “집을 직접 보고 샀으니 내 책임이다”라고 생각하고 계셨습니다. 반대로 매도인분들은 “특약에 현 상태 그대로 매매한다고 적었으니 끝난 일이다”, “내가 알려줄 의무까지는 없었다”고 안심하고 있는 경우가 많습니다. 그런데 막상 분쟁이 시작되면 이 두 가지 생각 모두 그대로 받아들여지지 않는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 매매 목적물에 하자가 있어 매도인의 하자담보책임이 성립할 수 있더라도, 매수인은 그와 별개로 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다는 입장을 분명히 하고 있습니다. 다만 착오 취소에는 담보책임과 다른 고유한 요건이 있고, 그 요건을 못 채우면 아무 효과가 없습니다.

아래에서는 하자 있는 집을 산 경우 담보책임과 착오 취소가 어떤 관계인지, 어떤 하자가 ‘중요 부분의 착오’로 인정되는지, 그리고 실제로 무엇부터 준비해야 하는지 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 담보책임을 물을 수 있는 하자라도 착오 취소는 별도로 주장할 수 있습니다

착오 취소와 하자담보책임은 취지·요건·효과가 서로 다른 별개의 제도입니다.

많은 분들이 “집에 하자가 있으면 민법 제580조의 하자담보책임만 물을 수 있다”고 생각합니다. 하자담보책임은 매매 목적물에 하자가 있을 때 매수인이 계약을 해제하거나 손해배상을 청구하는 제도이고, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임을 물을 수 없습니다.

그런데 이 제도가 유일한 통로는 아닙니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있으면 취소할 수 있다고 정하고 있습니다. 두 제도는 보호하는 이익도, 요건도, 결과도 다릅니다. 대법원은 이 점을 다음과 같이 정리했습니다.

착오로 인한 취소 제도와 매도인의 하자담보책임 제도는 그 취지가 서로 다르고, 그 요건과 효과도 구별된다. 따라서 매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매도인의 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 그 매매계약을 취소할 수 있다(대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결).

이 사건은 위작인 서화를 진품으로 알고 산 경우였지만, 판시의 논리는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 전반에 적용되는 일반 법리입니다. 집도 예외가 아닙니다. 담보책임의 요건(과실 없이 하자를 몰랐을 것, 6개월 내 행사)을 못 채워 막힌 매수인이라도, 착오 취소의 요건을 별도로 갖췄다면 계약을 되돌릴 길이 열려 있다는 뜻입니다.

하자 있는 집을 샀다면 담보책임 하나만 볼 것이 아니라, 착오 취소까지 함께 놓고 어느 쪽이 유리한지 따져야 합니다.

2. 취소가 되려면 하자가 계약 내용의 ‘중요 부분’에 해당해야 합니다

하자가 있다는 사실만으로는 부족하고, 그 하자를 알았다면 계약하지 않았을 정도여야 합니다.

착오 취소의 가장 큰 관문은 ‘중요 부분’ 요건입니다. 조문은 다음과 같습니다.

의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다(민법 제109조 제1항).

법원은 중요 부분인지를 두 가지 눈으로 봅니다. 하나는 표의자, 즉 매수인 본인이 그 착오가 없었다면 계약을 하지 않았을 것이라고 생각되는지이고, 다른 하나는 일반인이 매수인의 입장이었더라도 그렇게 하지 않았을 것이라고 생각되는지입니다. 매수인이 개인적으로 중요하게 여겼다는 사정만으로는 부족하고, 객관적으로도 거래의 핵심이었어야 합니다.

집 매매에서 실무상 자주 문제되는 하자는 구조 안전에 관한 하자(기둥·벽체 균열, 지반 침하), 지속적인 누수와 결로, 불법 증축·용도 위반으로 원상복구나 이행강제금 부과 대상이 되는 건물, 건축물대장과 실제 면적의 차이 등입니다. 이런 사정은 거주 목적 자체를 흔들거나 수리비가 매매대금에서 큰 비중을 차지하는 경우가 많아 중요 부분으로 인정될 여지가 큽니다. 반면 도배 상태, 사소한 마감 불량처럼 수리비가 적고 거주에 지장이 없는 하자는 중요 부분으로 보기 어렵습니다.

또 하나 짚을 점은 동기의 착오입니다. “누수가 없는 집”이라고 믿고 산 것은 계약 체결의 동기에 해당하는데, 동기의 착오는 그 동기가 상대방에게 표시되어 계약 내용으로 편입된 경우에 취소 사유가 됩니다. 계약서 특약에 “누수 없음”을 적었거나, 매수인이 계약 전에 중점적으로 확인한 사실을 매도인이 알고 있었다면 그 동기가 표시된 것으로 인정받기 쉽습니다. 그래서 계약서와 중개 과정의 문자·카카오톡 기록이 증거로서 결정적입니다.

중요 부분인지는 “이 하자를 알았다면 이 집을 이 조건에 샀겠는가”라는 질문에 매수인과 일반인 모두 ‘아니오’라고 답할 수 있는지로 판가름납니다.

3. 중대한 과실이 있으면 착오가 인정되어도 취소할 수 없습니다

착오 취소는 경과실까지는 허용하지만, 확인을 현저히 게을리한 경우에는 막힙니다.

민법 제109조 제1항 단서는 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. 여기서 눈여겨볼 대목은 하자담보책임과의 차이입니다. 담보책임은 매수인에게 ‘과실’만 있어도 막히지만(민법 제580조 제1항 단서), 착오 취소는 ‘중대한’ 과실이 있어야 막힙니다. 그래서 하자를 조금 더 꼼꼼히 확인했으면 알 수 있었던 정도라면 담보책임은 어려워도 착오 취소는 가능한 경우가 있습니다.

중대한 과실이란 거래에서 요구되는 주의를 현저하게 결여한 상태를 말하며, 법원은 표의자의 직업, 경험, 계약 경위, 거래의 통상적인 관행을 함께 봅니다. 일반 매수인이 육안으로 확인할 수 있는 정도를 넘어 전문가의 점검이 있어야 알 수 있는 하자라면 중대한 과실을 인정하기 어렵습니다. 반대로 이미 눈에 띄는 균열이나 누수 흔적이 있는데도 아무 확인 없이 계약한 경우, 또는 부동산 개발·건축 업종에 종사하며 건물 상태를 쉽게 판단할 수 있는 매수인이 현장 확인 없이 계약한 경우에는 중대한 과실이 인정될 위험이 있습니다.

매도인 쪽의 사정도 판단에 반영됩니다. 매도인이 하자를 알면서 알리지 않았다면, 매수인이 약간의 부주의를 했더라도 그 책임을 전부 매수인에게 돌리기는 어렵습니다. 이 경우에는 민법 제110조 제1항의 사기에 의한 의사표시 취소를 함께 주장할 수 있고, 사기 취소는 매수인의 과실 여부와 별개로 판단됩니다. 하자를 고의로 숨긴 사정이 입증된다면 형법 제347조 제1항의 사기죄 고소까지 검토 대상이 되며, 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.

매수인의 확인 정도, 하자의 발견 난이도, 매도인의 인지 여부, 이 세 가지가 중대한 과실 판단의 축입니다.

4. 담보책임과 착오 취소는 기간과 효과가 크게 달라 선택이 결과를 좌우합니다

6개월이 지난 사건은 착오 취소로, 하자 보수 수준의 사건은 담보책임으로 풀어야 합니다.

먼저 행사 기간입니다. 하자담보에 따른 해제·손해배상은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조). 이 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간이어서 중간에 늘어나거나 중단되지 않으므로, 하자를 발견한 날짜가 곧 사건의 시계가 됩니다. 반면 착오 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하면 됩니다(민법 제146조). 하자를 뒤늦게 알았거나 6개월을 놓친 매수인에게 착오 취소가 현실적인 대안이 되는 이유입니다.

다음은 효과입니다. 담보책임에서는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 해제할 수 있고, 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있습니다(민법 제580조 제1항, 제575조 제1항). 즉 집은 그대로 두고 수리비 상당액을 돌려받는 방식이 중심입니다. 착오 취소가 받아들여지면 계약이 처음부터 없었던 것이 되어, 매수인은 매매대금을, 매도인은 집을 서로 돌려주는 원상회복 관계가 됩니다. 집 자체를 포기하고 대금 전액을 회수하려는 경우에는 착오 취소가 맞고, 집을 계속 쓰면서 수리비만 받으려는 경우에는 담보책임이 맞습니다.

다만 착오 취소에는 신중해야 할 부분이 있습니다. 취소하면 이미 등기를 넘겨받은 집을 돌려주어야 하고, 그 사이 입주해 사용한 이익이나 대출 관계, 임차인의 존재가 정산 대상이 됩니다. 주택담보대출을 낀 매수라면 대출 상환과 근저당 말소 순서도 미리 설계해야 합니다. 어느 쪽을 택하든 하자를 안 날부터 6개월 시점은 안전하게 지켜 두는 것이 좋습니다. 담보책임을 먼저 주장하다 착오 취소로 옮기는 것은 가능하지만, 6개월을 넘기고 나서야 방향을 정하면 선택지가 줄어듭니다.

기간이 촉박하면 담보책임부터 보전하고, 계약을 완전히 되돌리고 싶다면 착오 취소를 병행해 주장하는 것이 기본 전략입니다.

5. 취소 의사표시부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

하자 입증 자료를 확보한 뒤 취소 의사표시를 상대방에게 도달시키는 것이 출발점입니다.

착오 취소는 소송을 내야만 효력이 생기는 것이 아니라, 취소하겠다는 의사표시가 매도인에게 도달하면 효력이 발생합니다. 통상은 ①하자 상태를 사진·영상·전문가 감정으로 확정하고 → ②내용증명으로 착오 취소(또는 예비적으로 담보책임 행사)의 의사표시를 발송한 뒤 → ③합의가 안 되면 매매대금 반환(부당이득 반환) 청구 소송 또는 손해배상 청구 소송을 제기하고 → ④판결 확정 후 등기 말소와 대금 반환을 정리하는 순서로 진행됩니다. 목적물이 수원에 있다면 보통 수원지방법원이 관할이 되고, 하자를 고의로 숨긴 정황이 있어 형사 고소를 병행한다면 수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 고소장을 접수하게 됩니다.

실제로는 아래 순서로 자료를 먼저 챙기는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서의 특약 문구(현 상태 매매, 하자 고지, 누수 여부 등)와 계약 전 매도인·중개사와 주고받은 문자·카카오톡 기록부터 확보합니다.

2. 하자를 안 날짜를 특정할 수 있도록 발견 당시 사진, 시공업체 견적서, 건축사·누수탐지 전문가의 확인서를 모아 6개월의 기산점을 증거로 고정합니다.

3. 취소 의사표시를 내용증명으로 발송하고, 매도인의 인지 여부를 가릴 수 있는 이전 거주자·관리사무소·이전 수리 업체의 자료를 확인합니다.

하자 감정은 법원에서도 사실상 핵심 증거가 되므로, 수리를 먼저 해 버려 현황이 사라지지 않도록 주의해야 합니다. 불가피하게 수리해야 한다면 수리 전 상태를 반드시 기록으로 남기십시오.

마치며

집 매매 하자 분쟁은 “이미 입주했는데 어쩌겠나”, “내 불찰이니 감수해야겠지”라는 마음 때문에 6개월이 훌쩍 지나가는 경우가 많습니다.

하자 있는 집을 산 매수인 입장에서는 담보책임의 기간이 지났다고 포기하기 전에, 착오 취소와 사기 취소의 요건을 별도로 점검해야 합니다. 계약서 특약, 대화 기록, 하자 발견 시점이 쌓일수록 선택지가 넓어집니다.

반대로 하자 문제로 취소를 주장받는 매도인 입장에서도 “현 상태 그대로 팔았다”는 특약만으로는 충분하지 않습니다. 매도인이 알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 담보책임 면제 특약이 있어도 책임을 면하지 못하므로(민법 제584조), 하자를 알고 있었는지에 대한 소명과 증거 정리가 방어의 핵심입니다.

저는 부동산 매매 분쟁에서 하자를 주장하는 매수인과 책임을 다투는 매도인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 하자라도 어떤 법리를 선택하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

하자를 발견한 날로부터 시간이 흐르고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 선택지가 남아 있는 지금, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 하자담보책임 6개월이 지났는데 착오 취소를 할 수 있나요?

A. 할 수 있습니다. 하자담보책임의 6개월은 제척기간이지만, 착오 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사하면 됩니다. 다만 중요 부분의 착오와 중대한 과실 없음이라는 요건은 따로 입증해야 합니다.

Q. 집을 보고 샀는데도 착오 취소가 되나요?

A. 직접 봤다는 사실만으로 막히지 않습니다. 육안으로 알기 어려운 하자라면 중대한 과실이 없다고 볼 수 있습니다. 다만 눈에 띄는 흔적을 확인하지 않고 계약했다면 중대한 과실이 인정될 수 있습니다.

Q. “현 상태 그대로 매매” 특약이 있으면 아무것도 못 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 매도인이 알면서 고지하지 않은 사실은 담보책임 면제 특약으로도 면책되지 않고(민법 제584조), 하자를 숨긴 사정이 있다면 사기 취소도 검토할 수 있습니다.

Q. 착오 취소하면 대금을 전부 돌려받나요?

A. 취소가 받아들여지면 계약이 소급해서 무효가 되어 매매대금 반환 관계가 생깁니다. 다만 매수인도 집을 돌려주어야 하고, 그 사이 사용 이익과 대출·근저당 정리 문제가 함께 정산됩니다.

Q. 수리를 먼저 하고 나중에 청구해도 되나요?

A. 가능하지만 위험합니다. 수리 전 상태를 사진·영상·감정으로 남기지 않으면 하자의 존재와 중요성을 입증하기 어려워집니다. 수리 전에 기록부터 확보하십시오.

Q. 담보책임과 착오 취소를 같이 주장할 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 두 제도를 별개로 보므로, 소송에서 착오 취소를 주위적으로, 담보책임에 따른 손해배상을 예비적으로 주장하는 식의 구성이 실무에서 활용됩니다.