공유물분할 조정이 성립했는데 등기를 또 해야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 공동상속이나 공동투자로 취득한 토지·건물을 놓고 공유물분할 소송을 냈다가, 재판 중 조정으로 합의가 이루어지는 사례가 많아지고 있습니다.

조정이 성립하면 많은 분들이 “조정조서에 우리 땅이 이렇게 나뉜다고 적혀 있으니 끝난 것 아니냐”, “법원이 만들어 준 서류인데 등기는 나중에 천천히 해도 된다”고 생각합니다. 그런데 이렇게 등기를 미뤄 둔 사이에 상대방 지분에 채권자의 가압류나 경매가 들어오거나 상대방이 지분을 제3자에게 넘기면, 이미 합의된 내 몫이 위태로워지는 일이 실제로 벌어집니다.

최근까지 이어지고 있는 대법원 판례의 입장은 분명합니다. 공유물분할 조정이 성립했더라도 공유자들이 합의한 대로 분필을 마치고 지분이전등기까지 마쳐야 비로소 그 부분의 소유권을 취득한다는 것입니다. 판결로 분할한 경우와 달리 보는 것입니다.

아래에서는 공유물분할 조정이 성립한 뒤에도 등기를 다시 해야 하는 이유, 등기를 미루면 어떤 위험이 생기는지, 그리고 실제 등기 절차와 상대방이 협조하지 않을 때의 대응을 살펴보겠습니다.

1. 조정조서가 있어도 등기 전에는 아직 내 단독 소유가 아닙니다

부동산 물권변동은 원칙적으로 등기를 해야 효력이 생기고, 조정은 그 예외에 들어가지 않습니다.

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기를 해야 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 예외로 민법 제187조는 상속, 공용징수, 판결, 경매 그 밖에 법률의 규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기 없이도 효력이 생긴다고 정합니다. 공유물분할의 경우 법원이 직접 분할 방법을 정해 내린 판결이 확정되면 이 예외에 해당해 등기 없이도 분할의 효력이 생깁니다.

그런데 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 조정으로 합의해 마무리한 경우에는 이 ‘판결’의 예외로 보지 않는다는 점입니다. 예를 들어 A와 B가 각 2분의 1씩 공유한 토지를 두 필지로 나누어 A는 갑 필지, B는 을 필지를 갖기로 조정했다고 해 봅시다. 조정조서가 작성된 뒤에도 등기부에는 여전히 갑 필지와 을 필지 모두 A·B가 각 2분의 1씩 공유하는 것으로 남아 있습니다.

이 상태에서 A가 갑 필지를 단독 소유로 하려면, 갑 필지에 있는 B의 지분을 이전받는 등기를 해야 하고, 반대로 B도 을 필지에 있는 A의 지분을 이전받는 등기를 해야 합니다. 서로 지분을 맞바꾸는 두 건의 이전등기가 끝나야 합의한 모습이 등기부에 완성됩니다.

공유물분할 조정이 성립했더라도, 합의한 대로 지분이전등기를 마치기 전까지는 등기부상 여전히 공유 상태입니다.

2. 대법원은 조정을 판결이 아닌 공유자 사이의 ‘협의’로 봅니다

재판에 의한 분할은 즉시 소유관계를 바꾸지만, 조정에 의한 분할은 협의 분할과 같이 취급됩니다.

민법 제269조는 공유물의 분할 방법을 먼저 공유자 사이의 협의에 맡기고, 협의가 이루어지지 않을 때 법원에 분할을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 법원이 내리는 분할 판결은 협의를 대신해 소유관계를 새로 만들어 주는 형성적 성격이 있어서 확정되면 곧바로 효력이 생깁니다.

반면 공유물분할 소송 중 조정이 성립한 경우에 대해 대법원 전원합의체는 다음과 같이 판단했습니다.

공유물분할의 소송절차 또는 조정절차에서 공유자 사이에 공유토지에 관한 현물분할의 협의가 성립하여 그 합의사항을 조서에 기재함으로써 조정이 성립하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 재판에 의한 공유물분할의 경우와 마찬가지로 그 즉시 공유관계가 소멸하고 각 공유자에게 그 협의에 따른 새로운 법률관계가 창설되는 것은 아니고, 공유자들이 협의한 바에 따라 토지의 분필절차를 마친 후 각 단독소유로 하기로 한 부분에 관하여 다른 공유자의 공유지분을 이전받아 등기를 마침으로써 비로소 그 부분에 대한 대세적 권리로서의 소유권을 취득하게 된다(대법원 2013. 11. 21. 선고 2011두1917 전원합의체 판결).

이 판결은 조정이 소송의 대상인 분할 판단 자체를 법원이 대신하는 것이 아니라 당사자들 사이의 협의에 의한 분할과 본질적으로 다를 바 없다고 보았습니다. 법원의 판단절차를 거치지 않은 당사자 간 합의로 곧바로 공유관계를 없애는 효과를 인정할 수는 없다는 취지입니다.

다만 이 판결에는 조정조서도 재판상 화해와 같은 효력이 있으므로 조정이 성립한 때 물권변동이 일어난다는 반대의견이 있었습니다. 하지만 다수의견이 판례로 자리 잡았기 때문에 실무에서는 조정이 성립했더라도 등기를 마쳐야 소유권을 취득한다는 전제로 처리됩니다.

조정조서에 법원의 이름이 있어도, 소유권은 등기를 마친 때 비로소 넘어옵니다.

3. 등기를 미루는 사이 상대방 지분에 경매가 들어오면 합의한 몫을 지키기 어렵습니다

조정 후 등기를 하지 않은 시간은 상대방 채권자와 제3자에게 열려 있는 틈입니다.

위 전원합의체 판결의 사안이 바로 이 위험을 보여 줍니다. 공유자 8명이 서초구의 토지를 두 필지로 나누기로 하고 조정을 성립시켰는데, 공유자 중 한 명이 조정에서 정한 소유권이전등기를 하지 않고 있던 중, 그 사람의 채권자가 그 사람 명의로 남아 있던 지분에 대해 강제경매를 신청했고 지분이 그대로 매각되었습니다. 그 사람은 조정으로 이미 그 지분에 아무 권리가 없다고 주장했지만, 법원은 이전등기를 마치지 않은 이상 지분의 소유자는 여전히 그 사람이라고 보았고 양도소득세 부과처분도 적법하다고 판단했습니다.

이 사안은 조정을 마치고 등기를 하지 않은 공유자의 지분이 채권자 경매에 넘어간 경우였습니다. 반대편에서 보면 더 위험합니다. 조정 상대방이 등기부상 자기 명의로 남아 있는 지분에 대해 다른 채권자의 가압류를 받거나, 제3자에게 지분을 팔아 이전등기를 해 주면, 내가 조정으로 받기로 한 몫이 그 사람 명의로 남아 있다는 사실만으로 제3자와 경합하게 됩니다. 부동산 거래에서 등기는 거래 상대방에게 소유자를 알리는 유일한 장부이기 때문입니다.

또한 조정에서 내가 상대방에게 넘겨주기로 한 지분을 등기하지 않고 있는 경우에도 문제가 생깁니다. 등기부상 그 지분이 여전히 내 명의이므로 내 채권자가 압류하거나 내 세금 체납으로 공매가 진행될 수 있고, 양도소득세·재산세 같은 세금 부담이 누구에게 있는지를 두고 다투게 되는 일도 생깁니다.

조정 성립 후 등기가 늦어지는 만큼, 상대방의 채권자와 제3자에게 내 몫이 걸려들 위험이 커집니다.

4. 등기는 분필을 먼저 하고, 공유물분할을 원인으로 지분을 서로 이전하는 방식입니다

조정 후 등기는 필지 분할, 지분이전등기, 세금 신고의 순서로 챙겨야 합니다.

토지를 현물로 나누는 조정이라면 먼저 하나의 토지를 여러 필지로 나누는 분필 절차를 거쳐야 합니다. 분필은 시·군·구청의 지적 관련 부서를 통해 측량을 한 뒤 토지분할 신청을 하는 방식으로 진행하고, 분필등기가 끝나 필지가 나뉜 뒤에야 각 필지별 지분이전등기가 가능합니다.

지분이전등기는 등기원인을 ‘공유물분할’로 하고, 등기원인 일자는 조정이 성립한 날로 적어 신청합니다. 등기신청은 지분을 넘기는 사람(등기의무자)과 넘겨받는 사람(등기권리자)이 함께 하는 공동신청이 원칙입니다. 등기소에는 조정조서 정본, 등기의무자의 등기필정보(또는 확인서면), 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 등을 갖추어 제출합니다.

공동신청이 원칙이지만, 조정조서에 따른 단독신청이 인정된 등기선례도 있습니다. 법원행정처 등기선례 제8-100호는 조정으로 두 필지를 나누기로 했는데 한 필지는 이미 등기를 마쳤고, 나머지 필지에서 조정 상대방의 지분이 제3자에게 넘어간 사안에서, 등기의무자의 지분이 제3자에게 이전되지 않은 이상 조정조서만으로 그 지분에 대한 이전등기를 단독으로 신청할 수 있다고 보았습니다. 다만 이는 구체적 사안에 대한 회답이므로, 내 조정조서에 이런 방식이 통하는지는 등기소 확인이 필요합니다.

세금도 놓치지 말아야 합니다. 공유물을 나눌 때 본래 지분을 초과해 취득하는 부분이 생기면 그 부분은 취득세 과세 대상이 될 수 있고, 등기를 할 때는 등록면허세와 지방교육세, 채권 매입 등 비용도 따라옵니다. 조정으로 정한 정산금이 있다면 그 지급 시기와 조건도 함께 확인해야 합니다.

분필, 공유물분할 원인의 지분이전등기, 세금 정리까지 끝나야 조정으로 합의한 분할이 완성됩니다.

5. 상대방이 협조하지 않으면 조정조서로 이행을 강제하는 절차를 밟게 됩니다

조정조서에 등기 이행 조항이 있는지부터 확인하고, 기한을 정해 단계적으로 움직여야 합니다.

조정이 성립했는데도 상대방이 등기에 필요한 서류를 주지 않거나 연락을 피하는 경우가 있습니다. 이때는 ①조정조서의 조항을 확인해 이행기한과 등기 협조 의무가 적혀 있는지 보고, ②내용증명으로 기한을 정해 등기 협조를 요청하며, ③그래도 응하지 않으면 조정조서에 기해 등기절차 이행 청구소송 등으로 이행을 구하고(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원 또는 관할 지원), ④확정된 이행 판결을 받아 관할 등기소에 단독으로 등기를 신청하는 순서가 일반적입니다.

동시에 상대방이 지분을 제3자에게 처분하는 것을 막기 위해, 상대방 지분에 대한 처분금지가처분을 법원에 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 가처분은 본안보다 먼저 신청해 지분이 제3자에게 넘어가는 것을 등기부상으로 막아 두는 수단입니다.

정리하면, 조정 성립 직후 아래 순서로 움직이는 것이 안전합니다.

1. 조정조서 정본을 받아 분할 방법, 정산금, 등기 이행 조항과 기한을 확인합니다.

2. 등기부등본을 발급받아 상대방 지분에 가압류·압류·근저당이 새로 들어와 있지 않은지 확인합니다.

3. 분필과 지분이전등기에 필요한 서류를 서로 정해 일정을 합의하고, 응하지 않으면 바로 이행 청구와 가처분을 준비합니다.

조정조서의 문구와 등기부의 현재 권리관계에 따라 위 순서가 달라질 수 있으므로, 조정이 끝난 직후 정리하는 것이 가장 비용이 적게 듭니다.

마치며

조정이 성립하면 오랜 분쟁이 끝났다는 안도감 때문에, 서류 한 장 더 챙기는 일이 뒤로 밀리는 경우가 많습니다. 하지만 등기가 끝나기 전까지는 공유 상태이고, 그 사이의 시간이 가장 취약한 시간입니다.

분할로 받기로 한 몫을 지키려는 입장에서는 조정조서가 아니라 등기부가 최종 기준이라는 점을 기억하고, 등기를 서두르며 상대방 지분에 새 권리가 설정되는지 확인해야 합니다.

반대로 상대방에게 지분을 넘겨주기로 한 입장에서도 등기를 미루면 세금과 채권자 문제가 내 쪽에 남을 수 있고, 이행 청구까지 당하면 비용이 늘어납니다. 합의한 대로 협조하는 것이 결국 가장 부담이 적습니다.

저는 공유물분할과 부동산 소유권 분쟁에서 등기를 서두르는 쪽과 협조 문제로 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 조정 이후의 정리 단계에서 결과가 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

조정은 끝났는데 등기가 막혀 있거나 상대방이 연락을 피하고 있다면, 지금이 움직여야 할 시점입니다. 소유권을 지키는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 조정조서가 있으면 법원이 알아서 등기까지 해 주나요?

A. 아닙니다. 법원은 조정조서를 작성해 줄 뿐이고 등기는 당사자가 직접 등기소에 신청해야 합니다. 분필이 필요하면 그 절차도 따로 거쳐야 합니다.

Q. 판결로 분할되었다면 등기를 하지 않아도 되나요?

A. 법원이 분할 방법을 정한 판결이 확정되면 민법 제187조에 따라 등기 없이도 효력이 생깁니다. 다만 이후 그 부동산을 처분하려면 등기를 해서 명의를 맞추어야 하므로 사실상 등기를 하게 됩니다.

Q. 조정 후 등기를 몇 년 미뤘는데 소유권을 잃게 되나요?

A. 등기를 늦게 했다는 사정만으로 권리가 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 그 사이 상대방 지분이 제3자에게 넘어가거나 경매·압류가 이루어졌다면 합의한 몫을 지키기 어려워질 수 있습니다.

Q. 상대방이 조정 내용대로 등기해 주기를 거부하면 어떻게 하나요?

A. 조정조서의 이행 조항을 근거로 등기절차 이행을 구하는 소송을 제기하고, 확정된 판결로 단독 등기를 신청하는 방식이 일반적입니다. 지분 처분을 막기 위한 처분금지가처분도 함께 검토합니다.

Q. 조정으로 공유물을 나눌 때 세금이 나오나요?

A. 본래 지분을 초과해 취득하는 부분이 있으면 취득세가 문제될 수 있고, 등기 때 등록면허세가 부과됩니다. 구체적인 금액은 지분 비율과 분할 내용에 따라 달라지므로 신고 전에 확인이 필요합니다.

Q. 조정이 성립한 날부터 소유권을 취득한 것으로 볼 수는 없나요?

A. 대법원 전원합의체 판결은 등기를 마친 때 소유권을 취득한다고 보았고, 조정이 성립한 때 효력이 생긴다는 견해는 반대의견에 그쳤습니다. 실무에서는 등기 시점을 기준으로 처리됩니다.