매수인이 등기를 안 가져가서 재산세를 제가 계속 내요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산을 팔고 잔금까지 모두 받았는데, 매수인이 등기를 하지 않아 매년 재산세 고지서가 매도인 앞으로 계속 날아오는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 매도인분들 중 상당수는 “이미 팔았으니 세금은 산 사람이 내겠지”, “등기는 매수인이 알아서 하겠지”라고 생각해 잔금 이후 한동안 손을 놓고 계셨습니다. 그런데 6월 1일이 지나면 고지서는 어김없이 등기부상 소유자인 매도인에게 도착하고, 매수인에게 연락하면 “곧 하겠다”는 말만 반복하는 경우가 많습니다.

최근 실무는 재산세의 납세의무자를 과세기준일 현재 ‘사실상 소유자’로 보는 지방세법 제107조의 틀에 따라 처리하고 있고, 등기를 미루는 매수인에게는 등기 신청의무 위반에 따른 과태료와 취득세 무신고 가산세까지 문제될 수 있습니다.

아래에서는 등기가 안 넘어간 부동산의 재산세를 누가 내야 하는지, 이미 낸 세금은 어떻게 돌려받는지, 매수인이 계속 버틸 때 어떤 절차를 밟아야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 재산세는 등기명의가 아니라 사실상 소유자가 내는 세금입니다

재산세 납세의무는 6월 1일 과세기준일에 누가 실제로 소유하고 있는가로 정해집니다.

지방세법 제107조 제1항은 재산세 납세의무자를 다음과 같이 정하고 있습니다.

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다(지방세법 제107조 제1항).

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날을 기준으로 주택·토지·건축물의 소유자가 그해 재산세 전액의 납세의무자가 되고, 과세기준일 이후에 소유자가 바뀌어도 그해 세금은 6월 1일 당시 소유자의 몫입니다. 즉 6월 2일에 잔금을 치르고 넘겼다면 그해 재산세는 매도인이 부담하는 것이 원칙입니다.

여기서 ‘사실상 소유’는 등기부에 이름이 올라 있는지가 아니라 매매대금을 모두 지급받고 부동산을 넘겨 실질적으로 소유권이 이전되었는지를 말합니다. 잔금을 받고 열쇠와 점유까지 넘겼다면, 등기가 남아 있어도 그 시점 이후 6월 1일이 지난 해의 재산세는 원칙적으로 매수인이 부담할 몫입니다.

재산세는 6월 1일 현재 실제 주인이 내는 세금이고, 등기부 이름이 곧 납세의무자는 아닙니다.

2. 그런데도 신고하지 않으면 고지서는 등기명의자인 매도인에게 옵니다

매수인이 소유 변동을 신고하지 않으면 과세관청은 공부상 소유자를 납세의무자로 삼습니다.

과세관청은 등기부와 건축물대장·토지대장만 볼 수 있을 뿐, 사적인 매매 사실과 잔금 지급 여부까지는 알 수 없습니다. 지방세법은 이 간극을 다음과 같이 메우고 있습니다.

공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자는 재산세를 납부할 의무가 있다(지방세법 제107조 제2항 제1호).

그래서 매수인이 등기도 안 하고 소유자 변동 신고도 하지 않으면, 과세관청은 사실상 소유자를 알 수 없는 것으로 보고 등기명의자인 매도인에게 고지서를 보냅니다. 매도인이 “이미 팔았다”고 해도 그 사실을 과세관청에 소명하지 않는 한 부과는 계속됩니다.

반대로 매도인이 매매계약서, 잔금 영수 내역이 담긴 통장 거래내역, 부동산 인도 사실을 보여주는 자료를 제출해 사실상 소유자가 매수인임을 소명하면, 과세관청은 과세기준일 현재 사실상 소유자를 매수인으로 보아 납세의무자를 바로잡을 수 있습니다. 이미 고지서를 받았다면 고지서를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청이나 심판청구로 다툴 수 있으므로 기간을 넘기지 않아야 합니다.

신고되지 않은 매매는 과세관청에 보이지 않으므로, 매도인이 직접 사실상 소유자가 바뀌었음을 소명해야 합니다.

3. 매수인은 잔금일부터 60일 안에 등기를 신청해야 하고, 어기면 과태료가 부과될 수 있습니다

등기를 미루는 것은 매수인의 자유가 아니라 법이 정한 신청의무의 위반입니다.

부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에게 다음과 같은 의무를 지우고 있습니다.

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호).

매매에서 ‘반대급부의 이행이 완료된 날’은 통상 잔금 지급일입니다. 따라서 매수인은 잔금일로부터 60일 안에 등기를 신청해야 하고, 상당한 사유 없이 이를 미루면 같은 법 제11조에 따라 과태료 대상이 됩니다. 과태료는 지방세법상 등록면허세 과세표준에 정해진 세율을 적용해 산출한 금액의 5배 이하에서 해태 기간·사유·부동산 가액을 참작해 정해집니다.

지방세법상 취득세 신고도 문제됩니다. 유상으로 부동산을 취득한 자는 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 하고, 신고하지 않으면 무신고 가산세 등이 붙습니다. 매수인이 등기를 미루는 이유가 대개 취득세 부담이나 자금 사정인 만큼, 이 점은 협상할 때 매수인에게 현실적인 압박이 되는 부분입니다.

다만 이 과태료와 가산세는 국가에 내는 돈이어서, 매도인이 이미 낸 재산세를 돌려받는 길과는 별개라는 점을 구분해야 합니다.

등기 지연은 매수인에게 법적 부담을 만드는 행위이므로, 매도인은 이를 근거로 이행을 촉구할 수 있습니다.

4. 이미 낸 재산세는 돌려받을 수 있고, 방치하면 다른 세금 문제까지 번질 수 있습니다

대신 낸 세금은 부당이득으로 청구하고, 대금청산 시점은 양도소득세의 기준이 됩니다.

과세기준일 현재 사실상 소유자가 매수인이었다면, 매도인이 낸 재산세는 매수인이 부담했어야 할 세금을 대신 납부한 것입니다. 이 경우 매도인은 매수인에게 그 금액 상당의 부당이득 반환 또는 구상을 청구할 수 있습니다. 매매계약서에 ‘잔금일 이후 제세공과금은 매수인 부담’이라는 특약이 있다면 이를 근거로 직접 청구하면 되므로 더 수월합니다.

재산세 외에 양도소득세도 중요합니다. 소득세법 제98조는 양도 시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 보고, 대금 청산 전에 등기가 먼저 된 경우에는 등기접수일로 봅니다. 잔금을 받았다면 등기가 안 되어 있어도 그날이 양도 시기이므로, 양도소득세 신고기한은 등기와 무관하게 흘러갑니다. 매수인의 등기를 기다리다 신고를 놓치면 무신고 가산세 문제가 생길 수 있습니다.

또한 등기가 남아 있는 한 매도인은 법적으로 여전히 소유자로 보일 수 있습니다. 매도인의 다른 채권자가 그 부동산에 압류를 걸거나, 주택 수·보유 기간 판단에서 불리하게 보이는 일이 생길 수 있어 오래 방치할수록 손해가 커집니다.

재산세 한 해 금액이 크지 않더라도 몇 해가 쌓이면 상당한 금액이 되므로, 증빙을 모아 청구하는 것이 좋습니다. 매년 납부 영수증을 보관해 두는 것만으로도 나중에 소송에서 큰 도움이 됩니다.

이미 낸 재산세는 청구할 수 있지만, 양도 시기는 대금청산일이므로 세무 신고를 별도로 챙겨야 합니다.

5. 매수인이 계속 버틸 때의 절차는 이렇게 진행됩니다

먼저 증거를 모으고 최고한 뒤, 끝내 응하지 않으면 법원에서 등기 이행을 받아내야 합니다.

등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해야 하므로, 매도인이 혼자서 매수인 명의로 등기를 해줄 수는 없습니다. 매수인이 협조하지 않으면 통상 ①매매계약서·잔금 영수 자료 정리 및 내용증명 발송 → ②관할 시·구청 세무과에 사실상 소유자 변동 소명(수원 소재 부동산이라면 수원시 관할 구청) → ③수원지방법원 등 관할 법원에 소유권이전등기 이행(인수) 청구 및 재산세 상당 금원 청구 소송 제기 → ④판결 확정 후 등기 이행 순서로 진행됩니다.

아래 순서로 확인하면서 준비하시는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서 특약(제세공과금·등기 시기)을 확인하고, 잔금 지급일과 부동산 인도일을 통장 내역과 인수증 등으로 확정합니다.

2. 해마다 낸 재산세 납부 영수증을 연도별로 정리하고, 매수인에게 내용증명으로 등기 신청과 재산세 상당액 상환을 기한을 정해 최고합니다.

3. 기한이 지나도 응하지 않으면 등기 이행과 재산세 상환을 함께 구하는 민사소송을 제기하고, 동시에 사실상 소유자 변동을 과세관청에 소명합니다.

이때 매수인이 매매대금을 이미 완납했는지가 쟁점이 되는 경우가 많아, 잔금 지급 사실을 입증하는 자료가 사건의 방향을 좌우합니다.

마치며

등기가 안 넘어간 부동산의 재산세 문제는 “이미 판 건데 어떻게 하겠나”라는 생각 때문에 몇 해씩 방치되는 경우가 많습니다.

매도인 입장에서는 감정적인 독촉보다 매매계약서, 잔금 내역, 납부 영수증을 먼저 정리하는 것이 중요하고, 자료가 쌓일수록 세금 소명과 상환 청구 모두 수월해집니다.

반대로 등기를 미룬 매수인 입장에서도 “나중에 하면 된다”는 생각은 과태료와 가산세, 그리고 재산세 상환 책임이라는 부담으로 돌아옵니다. 등기를 지체한 사정과 대금 지급 경위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

저는 부동산 매매 후 소유권 이전을 둘러싼 분쟁에서 매도인과 매수인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 자료 정리와 청구 구조에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

매년 반복되는 재산세 고지서가 부담된다면, 지금이 정리가 필요한 시점입니다. 문제를 더 키우기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 잔금을 다 받았는데 6월 1일이 지났다면 그해 재산세는 누가 내나요?

A. 과세기준일 현재 사실상 소유자가 내는 것이 원칙입니다. 6월 1일 이전에 잔금을 주고받고 인도까지 끝났다면 매수인이, 6월 2일 이후라면 매도인이 그해 세금을 부담합니다.

Q. 등기가 매도인 앞으로 남아 있으면 무조건 매도인이 내야 하나요?

A. 아닙니다. 사실상 소유자가 매수인임을 소명하면 납세의무자가 바로잡힐 수 있습니다. 다만 신고되지 않아 사실상 소유자를 알 수 없으면 공부상 소유자인 매도인에게 부과됩니다.

Q. 이미 낸 재산세를 매수인에게 돌려받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 매수인이 부담했어야 할 세금을 대신 낸 것이므로 부당이득 반환이나 구상을 청구할 수 있고, 계약서에 제세공과금 부담 특약이 있으면 더 수월합니다.

Q. 매수인이 등기를 안 하면 매도인이 대신 등기할 수 있나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 등기는 공동신청이 원칙이어서 매수인의 협조가 필요하고, 응하지 않으면 법원에 등기 이행 청구를 해야 합니다.

Q. 등기를 안 하면 매수인에게 불이익이 있나요?

A. 있습니다. 잔금일부터 60일 안에 등기를 신청하지 않으면 과태료 대상이 될 수 있고, 취득세를 신고하지 않으면 가산세도 붙을 수 있습니다.

Q. 양도소득세는 등기를 해야 신고하나요?

A. 아닙니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이므로, 등기가 안 되어 있어도 신고기한은 진행됩니다. 기한을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

Q. 소송 전에 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?

A. 잔금 지급 내역과 계약서, 재산세 납부 영수증을 정리해 내용증명으로 이행을 최고하는 것입니다. 이 기록이 이후 소송과 과세관청 소명의 기초가 됩니다.