차명으로 산 부동산을 수탁자의 채권자가 압류했어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 가족이나 지인 이름으로 부동산을 사 두었다가, 그 이름을 빌려준 사람의 빚 때문에 부동산에 압류가 들어왔다는 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다.

이런 분들은 대개 “등기만 남의 이름일 뿐 실제 주인은 나다”, “내가 돈을 다 냈으니 법원도 내 것으로 봐줄 것이다”라고 생각하고 계십니다. 그런데 등기부등본에 갑자기 채권자의 압류가 찍히고 경매개시결정문이 날아온 뒤에야, 자신이 낸 매수대금은 물론 부동산 자체도 지키기 어렵다는 사실을 알게 되는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 명의신탁 사건에서 명의신탁자가 소유권을 주장할 수 있는 범위와 수탁자의 채권자 같은 제3자에게 맞서지 못하는 범위를 분명하게 구분하고 있습니다. 신탁자가 내부적으로 아무리 진짜 주인이라 하더라도 수탁자 명의 등기를 믿고 압류한 채권자에게는 그 사정을 내세우기 어렵다는 것이 핵심입니다.

아래에서는 차명 부동산에 수탁자의 채권자가 압류를 걸었을 때 신탁자의 권리가 어떻게 되는지, 그리고 지금 단계에서 무엇부터 해야 하는지 법리와 절차를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 제3자에게는 주장할 수 없습니다

무효라는 말이 곧 ‘내 부동산을 돌려받는다’는 뜻은 아닙니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제1항은 명의신탁약정 자체를 무효로 정하고, 제2항은 그 약정에 따라 이루어진 등기로 인한 물권변동도 무효라고 정합니다. 그래서 신탁자는 “약정이 무효이니 부동산은 원래 내 것”이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 같은 조 제3항이 바로 이 무효를 제3자에게 맞서지 못하도록 막아 두었습니다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항).

여기서 말하는 제3자는 수탁자 명의 등기를 믿고 수탁자와 새로운 이해관계를 맺은 사람입니다. 부동산을 사들인 사람이나 근저당권을 설정받은 은행이 대표적이고, 수탁자에게 돈을 빌려주고 그 부동산에 압류·가압류를 건 채권자도 같은 범주로 설명됩니다. 중요한 것은 이 보호가 채권자의 선의·악의를 가리지 않는다는 점입니다. 채권자가 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 관계없이, 신탁자는 “이 부동산은 사실 내 것”이라는 주장을 내세우기 어렵습니다.

실무에서는 명의신탁이 세 유형으로 나뉘고 유형별로 결론이 달라집니다. 신탁자가 매도인과 직접 계약해 수탁자 앞으로 바로 등기를 넘기는 중간생략형(3자간) 명의신탁, 신탁자가 가지고 있던 부동산 등기를 수탁자에게 넘겨 놓은 양자간 명의신탁, 수탁자가 매수인으로 계약서에 이름을 올리는 계약명의신탁입니다. 어느 유형인지가 이후 모든 판단의 출발점입니다.

명의신탁 약정이 무효라는 사실은 신탁자와 수탁자 사이의 이야기일 뿐, 수탁자의 채권자를 상대로는 힘을 갖지 못합니다.

2. 압류 후 신탁자가 제3자이의의 소를 내도 이기기 어렵습니다

대외적으로 부동산의 주인은 등기부상 수탁자이기 때문입니다.

압류가 들어오면 가장 먼저 떠올리는 방법이 민사집행법 제48조의 제3자이의의 소입니다. 집행 목적물에 대해 양도나 인도를 막을 만한 권리를 가진 제3자가 집행 불허를 구하는 소송입니다. 문제는 신탁자가 이 소송에서 내세울 소유권이 대외적으로는 인정되지 않는다는 점입니다.

중간생략형과 계약명의신탁에서는 사정이 더 분명합니다. 중간생략형은 수탁자 명의 등기가 무효이므로 소유권은 매도인에게 남고, 신탁자는 매도인에게 매매계약에 따른 이전등기 채권을 가질 뿐 부동산 소유자가 아닙니다. 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 약정을 몰랐다면 수탁자가 완전한 소유권을 취득하므로, 수탁자의 채권자 압류는 정당한 소유자에 대한 집행입니다. 두 경우 모두 신탁자가 가진 것은 부동산이 아니라 수탁자에 대한 채권입니다.

양자간 명의신탁은 조금 다릅니다. 대법원 전원합의체 2019. 2. 21. 선고 2013다218156 판결은 신탁자가 소유자로서 수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있다고 보았습니다. 그러나 이는 수탁자와의 관계에서의 이야기이고, 앞서 본 제4조 제3항에 따라 이미 수탁자 명의 등기를 기초로 압류한 채권자에게까지 효력이 미치지는 않습니다. 결국 압류된 상태에서 제3자이의의 소로 집행을 막을 수 있는 경우는 매우 제한적입니다.

압류가 들어온 뒤에는 ‘내 것’이라는 주장보다 ‘수탁자에 대한 내 채권’을 어떻게 지킬지가 현실적인 과제입니다.

3. ‘제3자’는 수탁자와 새로운 이해관계를 맺은 사람으로 한정됩니다

제3자에 해당하는지가 신탁자와 채권자 사이 승패를 가르는 기준입니다.

그렇다면 누가 제4조 제3항의 제3자인지가 중요합니다. 대법원은 이 문제를 다음과 같이 판단했습니다.

위 법률조항의 제3자는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다고 할 것이고, 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 위 법률조항의 제3자에 해당되지 아니한다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2002다48771 판결).

이 기준을 압류 사건에 대입하면 판단 방향이 보입니다. 수탁자가 등기부상 소유자라는 점을 전제로 돈을 빌려주고 그 부동산에 압류를 건 채권자는 수탁자가 물권자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 사람에 해당합니다. 반대로 신탁자와 이미 매매계약을 맺고 대금을 치른 뒤 서류상으로만 수탁자를 거쳐 등기를 받은 사람은 제3자가 아닙니다. 즉 같은 압류라도 채권이 수탁자와의 거래에서 생긴 것인지, 수탁자 명의와 무관하게 신탁자와의 거래에서 생긴 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

그래서 압류 통지를 받으면 압류채권자가 누구인지, 그 채권이 언제 어떤 사유로 생겼는지부터 확인해야 합니다. 수탁자의 사업 채무인지, 세금·과태료 같은 공법상 채권인지, 아니면 신탁자와 관련된 거래에서 파생된 채권인지에 따라 대응 전략이 달라지기 때문입니다.

제3자에 해당하면 신탁자는 부동산을 포기하고 채권 회수로, 해당하지 않으면 소유권 다툼으로 방향이 갈립니다.

4. 신탁자가 확보할 수 있는 것은 수탁자에 대한 부당이득반환 채권입니다

돈을 낸 사람에게 남는 권리는 부동산이 아니라 매수자금 반환 채권입니다.

중간생략형과 계약명의신탁에서 신탁자가 낸 매수대금은 수탁자에게 법률상 원인 없이 이전된 것이어서, 신탁자는 수탁자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 문제는 이 채권이 일반 채권이라는 점입니다. 이미 부동산에 압류를 건 수탁자의 채권자와 순위를 다투면, 경매 배당에서 신탁자는 후순위 일반채권자에 불과해 실제 회수액이 크게 줄어듭니다.

그래서 압류 이후에는 다음 수단을 현실적으로 검토합니다. 먼저 수탁자의 다른 재산이 남아 있다면 신탁자가 부당이득반환 채권을 근거로 가압류·가처분을 걸어 회수 경로를 확보합니다. 다음으로 경매가 진행 중이면 배당요구 종기까지 채권자로서 배당요구를 할 수 있는지, 요건이 되는 채권 증명이 갖춰졌는지 점검합니다. 마지막으로 이해관계가 있는 제3자로서 수탁자의 채무를 대신 변제하는 방법이 있습니다. 민법 제469조의 제3자 변제에 따라 압류채권자의 채권을 직접 갚으면 압류를 풀고, 그 금액을 수탁자에 대한 구상권으로 돌릴 수 있습니다.

한편 수탁자가 신탁받은 부동산을 처분하거나 일부러 압류당하게 둔 경우, 형사 책임은 제한적으로 인정됩니다. 대법원 전원합의체 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 판결은 양자간 명의신탁에서 수탁자가 부동산을 임의로 처분해도 신탁자에 대한 횡령죄는 성립하지 않는다고 판례를 변경했습니다. 다만 민사상 불법행위에 따른 손해배상 책임은 별개로 검토할 수 있고, 사안에 따라 사기가 문제될 여지도 있습니다.

압류 이후 신탁자의 실리는 부동산을 되찾는 데보다, 수탁자에 대한 채권을 얼마나 일찍 확보하느냐에 달려 있습니다.

5. 압류 대응과 소송은 이렇게 진행됩니다

압류 통지를 받은 날부터 시간과의 싸움이 시작됩니다.

실제 대응은 통상 ①등기부등본으로 압류권자·청구금액·접수일자 확인 → ②수탁자와 연락해 채무 규모와 변제 가능성 확인 → ③수탁자 상대 민사소송·보전처분(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원) 및 경매 개시 시 배당요구 → ④필요 시 수탁자 처분·사기 의혹에 대한 고소(수원남부·수원중부경찰서, 수원지방검찰청 관할)의 순서로 진행됩니다.

명의신탁자 본인도 형사 책임에서 자유롭지 않다는 점을 알고 시작하셔야 합니다. 부동산실명법 제7조에 따라 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 별도로 부동산 가액의 30% 범위 안에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 부부 간 명의신탁처럼 조세 포탈이나 법령 제한 회피 목적이 없는 일부 예외는 법에서 유효로 인정합니다.

압류 직후에는 아래 순서로 확인하시는 것이 좋습니다.

1. 명의신탁이 중간생략형·양자간·계약명의신탁 중 어느 유형인지, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지부터 매매계약서와 등기 이력으로 확인합니다.

2. 매수대금을 낸 계좌 거래내역과 명의신탁 약정을 보여주는 문자·대화·약정서를 보관하고 입금 시점·금액을 정리합니다.

3. 압류권자의 채권 성격과 청구금액을 확인해 대위변제 후 구상할지, 배당요구와 보전처분으로 갈지 비교합니다.

이러한 자료를 바탕으로 사건을 정리하면, 민사상 부당이득반환 청구와 형사상 쟁점을 함께 검토해 가능한 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

차명 부동산 문제는 “가족이니까”, “오래 알던 사이니까”라는 믿음 때문에 압류가 들어오기 전까지 아무 대비 없이 지나가는 경우가 많습니다. 그래서 막상 압류가 들어왔을 때는 이미 선택지가 크게 줄어든 상태입니다.

돈을 내고 명의만 빌려준 신탁자 입장에서는 소유권 주장보다 수탁자에 대한 채권을 보전하는 일이 먼저입니다. 약정서, 이체 내역, 대화 기록이 얼마나 남아 있는지에 따라 회수 가능성이 크게 달라집니다.

반대로 이름을 빌려주고 채권자의 압류를 받은 수탁자 입장에서도 “내 이름이지만 내 것이 아니다”라는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제 거래 경위와 부동산실명법 위반 여부를 함께 따져 책임 범위를 정리해야 합니다.

저는 명의신탁과 부동산 분쟁에서 신탁자와 수탁자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 유형 판단과 초기 대응에 따라 회수 가능성이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

압류가 들어온 지금이 대응할 수 있는 마지막 시점일 수 있습니다. 경매가 진행되기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 제가 매수대금을 전부 냈는데도 압류를 막을 수 없나요?

A. 대금을 냈다는 사실만으로는 부족합니다. 수탁자 명의 등기를 믿고 압류한 채권자는 제3자로 보호되므로, 신탁자는 대개 수탁자에 대한 부당이득반환 채권으로 대응하게 됩니다.

Q. 제3자이의의 소를 내면 경매가 멈추나요?

A. 소를 제기하는 것만으로 경매가 멈추지는 않고, 별도로 집행정지 결정을 받아야 합니다. 그리고 본안에서 소유권을 인정받기 어려운 유형이 많아 승소 가능성을 먼저 따져야 합니다.

Q. 수탁자가 제 부동산을 담보로 대출을 받았다면요?

A. 근저당권자도 제4조 제3항의 제3자로 보호됩니다. 신탁자는 근저당권 말소를 구하기 어렵고, 수탁자에 대한 반환청구와 손해배상으로 대응하는 방향을 검토합니다.

Q. 수탁자의 채무를 제가 대신 갚아도 되나요?

A. 이해관계 있는 제3자는 채무자의 의사에 반해서도 변제할 수 있습니다. 갚은 금액은 수탁자에 대한 구상권으로 청구하되, 수탁자의 자력이 있는지 먼저 확인해야 합니다.

Q. 명의신탁자도 처벌받나요?

A. 부동산실명법 제7조에 따라 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금으로 처벌될 수 있고 과징금도 부과될 수 있습니다. 소송 전에 이 부담까지 함께 고려해야 합니다.

Q. 수탁자가 일부러 빚을 져서 압류되게 했다면 횡령인가요?

A. 양자간 명의신탁에서는 대법원이 횡령죄 성립을 부정했습니다. 다만 민사상 손해배상은 가능하고, 속인 경위가 있다면 사기 여부를 별도로 검토합니다.