공사대금을 부풀려 유치권 경매를 신청하면 사기인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 공사대금을 받지 못한 시공업자가 건물에 유치권을 내세워 경매를 신청했다가, 채권액이 부풀려졌다는 이유로 형사 문제에 휘말리는 사례가 늘고 있습니다.

상담해 보면 “공사를 실제로 했으니 추가 비용까지 합쳐서 적어도 된다”, “어차피 경매에서 정리되면 실제 금액은 나중에 가려질 것”이라는 생각으로 신청서에 실제보다 큰 금액을 적은 경우가 많습니다. 그런데 소유자나 낙찰예정자가 공사계약서와 대금 지급 내역을 대조하면서 부풀려진 부분이 드러나고, 그때부터 상황은 민사 분쟁에서 형사 고소로 바뀝니다.

이 문제의 핵심은 두 가지입니다. 유치권에 의한 경매 신청 자체는 법이 인정하는 절차이지만, 허위로 부풀린 채권을 근거로 경매절차를 이용하면 사기죄와 경매방해죄가 각각 문제될 수 있습니다. 그리고 어느 죄가 문제되는지는 경매 신청으로 누구를 속였고 무엇을 얻으려 했는지에 따라 달라집니다.

아래에서는 유치권에 의한 경매가 어떤 구조인지, 공사대금을 부풀리면 어떤 죄명이 어떻게 문제되는지, 그리고 수사를 받게 되었을 때 무엇부터 확인해야 하는지 법조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 유치권에 의한 경매는 우선변제를 받는 절차가 아닙니다

유치권자는 경매를 신청할 수 있지만, 매각대금에서 먼저 가져갈 권리는 없습니다.

민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정하고 있습니다. 공사업자가 건물을 점유한 채 공사대금을 받지 못했다면 이 요건에 해당할 수 있습니다. 유치권은 점유를 유지하면서 변제를 압박하는 권리입니다.

그렇다면 경매는 왜 신청할 수 있을까요. 민사집행법 제274조 제1항은 유치권에 의한 경매를 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하도록 정하고 있고, 이를 흔히 형식적 경매라고 부릅니다. 점유만 하고 있다가는 대금을 영영 못 받을 수 있으니 물건을 현금화하는 길을 열어 둔 것입니다. 다만 유치권은 저당권과 달리 순위에 따라 매각대금에서 먼저 배당받는 권리가 아니고, 민법 제322조 제1항에 따라 경매로 현금화할 수 있다는 것까지가 법이 준 권한입니다.

이 구조를 이해해야 하는 이유는, 사기죄가 성립하려면 누군가를 속여서 재산상 이익을 얻어야 하기 때문입니다. 유치권 경매 신청은 그 자체로 돈을 받아가는 절차가 아니므로, 부풀린 금액으로 신청했다고 해서 곧바로 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 실제로 문제는 그 부풀린 채권액이 경매절차 안에서 어떻게 쓰이느냐에서 갈립니다.

유치권 경매는 현금화 절차일 뿐 우선변제 절차가 아니므로, 사기죄 성립 여부는 부풀린 금액이 어디에 쓰였는지를 따로 봐야 합니다.

2. 부풀린 금액은 소송사기와 경매방해로 각각 문제됩니다

법원이나 상대방을 속여 돈을 받으려 하면 사기, 경매의 공정을 해치면 경매방해입니다.

가장 먼저 짚을 죄는 형법 제315조의 경매·입찰방해죄입니다. 위계 또는 위력, 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다. 존재하지 않는 공사나 부풀린 공사대금으로 유치권을 신고하면, 입찰에 참여하려는 사람은 인수해야 할 부담이 실제보다 크다고 오해해 입찰을 포기하거나 낮은 가격에 응찰하게 됩니다. 그 결과 낙찰가가 떨어지고 정상적인 가격 형성이 방해되므로 ‘위계’에 해당할 수 있습니다.

다음은 형법 제347조 제1항의 사기죄입니다. 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득하면 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 법원을 속여서 이익을 얻으려 한 경우를 흔히 소송사기라고 합니다. 부풀린 계약서를 증거로 내서 공사대금 지급 판결을 받아내거나, 경매에서 허위 채권으로 배당을 받으려 하면 이 범주에 들어갑니다. 형법 제352조에 따라 사기죄는 미수도 처벌하므로, 아직 돈을 받지 못했더라도 법원에 허위 증거를 낸 시점부터 형사 책임이 시작될 수 있습니다.

두 죄는 보호하는 것이 다릅니다. 경매방해는 경매절차의 공정성이라는 사회적 법익을 보호하고, 사기는 속은 사람의 재산을 보호합니다. 그래서 같은 행위가 두 죄에 모두 해당될 수도 있고 하나만 문제될 수도 있습니다. 경매 신청서를 낸 사람이 낙찰자에게 유치권을 앞세워 별도의 금전을 요구했다면 사기·공갈 쪽이 따로 문제될 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.

같은 부풀리기라도 경매의 공정을 해치면 경매방해, 속여서 돈을 받으려 하면 사기가 문제됩니다.

3. 실제 공사한 부분까지 허위가 되는 것은 아니지만, 초과분은 별개로 판단됩니다

유치권은 실제 채권 범위에서 성립하고, 부풀린 초과분이 형사 쟁점이 됩니다.

부풀렸다는 말에는 서로 다른 유형이 섞여 있습니다. 첫째, 공사를 실제로 했고 대금도 실제로 받지 못했는데 금액만 높게 적은 경우입니다. 이때 실제 채권 부분에 대한 유치권은 성립할 수 있고, 형사 쟁점은 초과분에 한정됩니다. 둘째, 공사 자체가 없거나 이미 대금을 받았는데도 채권이 남은 것처럼 꾸민 경우입니다. 이때는 유치권 자체가 허위여서 경매방해의 고의가 훨씬 쉽게 인정됩니다.

수사기관은 보통 공사계약서의 금액, 세금계산서 발행 내역, 통장 입출금 기록, 공사 사진과 감리·준공 자료를 대조합니다. 특히 세금계산서와 입금 기록이 계약서 금액과 맞지 않거나, 계약서 작성일이 경매개시결정 이후로 되어 있으면 사후에 만든 서류가 아닌지 의심받습니다. 소유자와 시공업자 사이의 공사도급계약이 아니라 전 소유자·임차인 사이의 계약이었다면 그 채권이 경매 목적물에 관하여 생긴 채권인지부터 다툼이 됩니다.

또 하나 짚어야 할 요건이 점유입니다. 점유를 상실하면 민법 제328조에 따라 유치권이 소멸하므로, 경매개시 후에 점유를 시작했거나 가압류·압류 뒤에 점유를 얻었다면 채권액을 따지기 전에 대항력이 부정될 수 있습니다. 점유가 없는데도 유치권을 신고했다면 부풀리기보다 더 직접적인 허위로 평가될 수 있습니다.

실제 채권 범위와 초과분을 구분해 보는 것이 방어와 고소 모두의 출발점입니다.

4. 고의가 인정되는지에 따라 처벌 여부가 갈립니다

금액 차이가 계산 착오인지 의도적 부풀리기인지가 유무죄를 가릅니다.

형사 사건에서 가장 큰 쟁점은 고의입니다. 경매방해죄와 사기죄 모두 과실범 처벌 규정이 없으므로, 신청인이 부풀렸다는 사실을 알고 있었는지가 핵심입니다. 추가 공사나 자재비를 합쳐서 정당하다고 믿고 적은 금액이라면 고의가 부정될 수 있습니다. 반대로 이미 받은 선급금을 알면서 빼고 적었거나, 계약서에 없는 항목을 만들어 넣었다면 고의가 인정될 가능성이 커집니다.

변호사의 자문을 받아 신청했다는 사정도 만능 방패는 아닙니다. 자문 내용이 허위 자료를 전제로 한 것이었다면 고의가 부정되지 않는 경우가 있기 때문입니다. 따라서 자문을 받았다는 사실보다, 어떤 자료를 근거로 어떤 설명을 했는지가 더 중요합니다.

처벌 수위는 죄명에 따라 크게 달라집니다. 경매방해는 앞서 본 대로 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금이고, 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이며 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용될 수 있습니다. 양형에서는 초과 금액의 크기, 실제 채권의 존재 여부, 경매에 미친 영향, 정정·취하 여부가 참작됩니다. 수사 단계에서 신청서를 정정하거나 유치권 신고를 취하하는 것은 고의를 인정하는 것이 아니라 피해 확대를 막는 조치로 평가받을 여지가 있으니 변호사와 상의해 시점을 정해야 합니다.

같은 금액 차이도 계산 착오라면 무죄, 알고 만든 초과분이라면 유죄가 될 수 있습니다.

5. 고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

소유자 또는 낙찰자의 고소가 시작이고, 초기 자료 정리가 결과를 좌우합니다.

이런 사건은 통상 ①소유자·채무자·매수인 등의 고소장 접수(수원 지역 부동산이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) → ②신청인(피고소인)에 대한 경찰 조사와 계좌·서류 분석 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 기소 여부 판단 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 병행해서 민사에서는 유치권부존재확인 소송이 제기되는 경우가 많고, 그 판결이 형사 사건의 증거로 쓰이기도 합니다.

경찰에서 출석 요구를 받았다면 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 공사도급계약서 원본과 변경계약·추가공사 합의서가 있는지, 금액이 어떤 근거로 산정되었는지부터 확인합니다.

2. 세금계산서와 통장 입출금 내역으로 실제 받은 선급금·기성금과 남은 채권액을 항목별로 정리합니다.

3. 경매 신청서와 유치권 신고서에 적은 금액이 위 자료와 어디서 차이 나는지 표로 대조하고, 차이의 이유를 설명할 객관적 자료를 확보합니다.

민사 소송과 형사 조사는 서로 영향을 주므로 진술은 처음부터 일관되어야 합니다. 민사에서 한 주장과 경찰에서 한 진술이 다르면 그 자체가 불리한 정황이 되기 때문에, 첫 조사 전에 자료를 정리하고 방향을 잡아 두는 것이 중요합니다.

마치며

공사대금 문제는 “일은 내가 했는데 돈을 못 받았다”는 억울함이 앞서기 때문에, 금액을 조금 높게 적는 행동이 범죄가 될 수 있다는 점을 뒤늦게 깨닫는 경우가 많습니다. 그래서 형사 절차에서 대응이 늦어집니다.

유치권을 신청한 시공업자 입장에서는 실제 채권과 초과분을 구분하고, 고의가 없었다는 점을 객관 자료로 뒷받침하는 것이 먼저입니다. 반대로 부풀려진 유치권 때문에 피해를 본 소유자나 낙찰자 입장에서는 계약서, 입금 기록, 점유 시점을 증거로 정리해 형사 고소와 유치권부존재확인을 함께 검토해야 합니다.

저는 부동산 경매와 공사대금 분쟁에서 유치권을 주장한 쪽과 그 유치권을 다툰 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 서류도 어떻게 설명하고 정리하느냐에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공사를 실제로 했다면 금액을 높게 적어도 괜찮나요?

A. 아닙니다. 실제 채권 범위에서는 유치권이 성립할 수 있지만, 알고 부풀린 초과분은 경매방해나 사기 문제로 이어질 수 있습니다.

Q. 아직 경매에서 돈을 받지 않았는데도 처벌되나요?

A. 처벌될 수 있습니다. 사기죄는 미수도 처벌하고, 경매방해죄는 경매의 공정을 해할 위험이 생기면 문제될 수 있어 실제 이득 취득이 필수는 아닙니다.

Q. 변호사 자문을 받아 신청했는데도 고의가 인정되나요?

A. 인정될 수 있습니다. 자문의 전제가 된 자료가 허위였다면 면책이 어렵고, 어떤 자료로 어떤 설명을 들었는지가 중요합니다.

Q. 점유를 하고 있지 않은데 유치권을 신고했다면요?

A. 유치권은 점유가 있어야 성립하고 점유를 잃으면 소멸하므로, 점유 없는 신고는 채권 금액 문제보다 더 직접적인 허위로 평가될 수 있습니다.

Q. 고소를 당했는데 신고를 취하하면 불이익이 없어지나요?

A. 범죄가 없던 것이 되지는 않습니다. 다만 정정·취하는 피해 확대를 막은 사정으로 양형이나 처분에서 참작될 여지가 있습니다.

Q. 경찰 조사 통보를 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 초기 진술이 사건의 방향을 정하고, 민사 소송의 주장과 어긋나지 않게 맞춰야 하기 때문입니다.