건축허가 받고 2년 안에 착공 못 하면 취소되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 건축 자재비와 금리가 오르내리면서, 건축허가는 받아 두었는데 자금 조달이 늦어지거나 시공사와 계약이 틀어져 착공을 미루는 건축주분들의 문의가 부쩍 늘었습니다.

상담을 해 보면 “허가를 받았으니 땅이 내 것이고 허가도 내 것이다”, “시세가 좋아질 때까지 몇 년 묵혀 두면 된다”는 안심을 하고 계신 경우가 많습니다. 그런데 어느 날 구청에서 허가취소 사전통지서가 날아오고, 이미 설계비와 인허가 비용을 들인 뒤라서 처음부터 다시 해야 하는 상황에 놓이는 일이 드물지 않습니다.

건축법은 이 문제를 분명히 정해 두고 있습니다. 허가를 받은 날부터 2년 안에 공사에 착수하지 않으면 허가권자는 허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있어서, 재량으로 봐주는 것이 아니라 원칙적으로 취소가 의무입니다. 다만 정당한 사유가 있으면 연장이 가능하고, 이 연장은 반드시 기간 안에 신청해야 합니다.

아래에서는 2년의 기산점과 착수의 의미, 착공연기 신청으로 연장받는 방법, 이미 취소 통지를 받은 경우의 대응, 그리고 취소 후 공사를 계속할 때의 처벌까지 순서대로 살펴보겠습니다.

1. 허가일부터 2년 안에 공사에 착수하지 않으면 허가는 취소 대상이 됩니다

2년의 기산점은 허가를 받은 날이고, 취소는 허가권자의 선택이 아니라 의무입니다.

건축법 제11조 제7항 제1호는 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 허가권자가 허가를 취소하여야 한다고 정하고 있습니다. 허가권자란 건축허가를 내준 시장·군수·구청장이고, 수원 지역 건축물이라면 해당 구청장이 이에 해당합니다. 문구가 “취소할 수 있다”가 아니라 “취소하여야 한다”이므로, 기간이 지나면 행정청이 사정을 봐서 그냥 두는 것을 기대하기 어렵습니다.

기산점은 착공신고를 한 날이나 설계가 끝난 날이 아니라 허가를 받은 날입니다. 허가서에 적힌 허가일을 기준으로 달력상 2년이 되는 날까지 공사에 착수해야 하므로, 허가서를 받은 직후부터 날짜를 따로 적어 관리하시기를 권합니다. 공장의 신설·증설·업종변경 승인을 받은 공장은 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 3년으로 늘어나지만, 일반 주택·상가·근린생활시설은 모두 2년입니다.

이 규정이 있는 이유는 건축허가가 해당 시점의 법령과 도시계획, 주변 여건을 전제로 내준 처분이기 때문입니다. 허가를 받은 채 오랫동안 공사를 하지 않으면 그 사이 용도지역이나 건축 기준이 바뀌어도 낡은 허가가 살아 있게 되므로, 법은 일정 기간이 지나면 허가를 정리하도록 해 둔 것입니다.

건축허가의 효력은 영구적이지 않고, 허가일부터 2년 안에 착수해야 유지됩니다.

2. 착공신고서를 냈다는 사실만으로 안심하기보다 실제로 공사에 들어가야 합니다

착공신고는 절차이고, 법이 보는 것은 허가 이후 공사를 실제로 시작했는지입니다.

건축법 제21조 제1항은 허가를 받은 건축물의 공사를 착수하려는 건축주가 허가권자에게 공사계획을 신고하도록 정하고 있고, 이를 하지 않으면 제111조 제1호에 따라 5천만원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 허가권자는 신고를 받은 날부터 3일 이내에 수리 여부 또는 처리기간 연장 여부를 통지해야 하고, 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 다음 날 수리한 것으로 봅니다.

그렇다면 2년 만료 직전에 착공신고서만 내면 되는지가 문제인데, 허가취소 사유는 제11조 제7항 제1호의 “공사에 착수하지 아니한 경우”이고, 같은 항 제2호는 기간 안에 착수했더라도 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에도 취소하도록 따로 정하고 있습니다. 즉 형식적인 신고서 제출만으로 기간을 넘기는 것은 위험하고, 신고 후에 터파기·기초공사 같은 현장 작업이 실제로 이어지는 모습이 있어야 이후 다툼에서 안전합니다.

허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 1. 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우(건축법 제11조 제7항).

제3호도 놓치기 쉽습니다. 착공신고 전에 경매나 공매로 건축주가 대지 소유권을 잃고 6개월이 지난 뒤에도 공사 착수가 불가능하다고 판단되면 역시 취소됩니다. 대지 소유권이나 사용권원은 허가 신청 단계에서 확보해야 하므로(같은 조 제11항), 허가 후 땅이 넘어가면 2년을 기다릴 것도 없이 허가가 정리될 수 있습니다.

착공신고는 2년 전에 마치고, 신고 후 현장 착수가 실제로 이어지도록 일정을 짜야 합니다.

3. 정당한 사유가 있다면 착공연기를 신청해 최대 1년 범위에서 연장받을 수 있습니다

연장은 자동이 아니라 기간 만료 전에 신청서를 내서 허가권자의 확인을 받아야 합니다.

제11조 제7항 단서는 제1호의 경우, 곧 2년 안에 착수하지 못한 경우에 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사 착수 기간을 연장할 수 있다고 정하고 있습니다. 절차는 건축법 시행규칙 제14조 제2항에 따라 건축주가 별지 서식의 착공연기신청서를 허가권자에게 제출하는 방식이고, 허가권자는 이를 받으면 착공연기확인서를 교부해야 합니다(같은 조 제4항).

어떤 사정이 정당한 사유인지는 법령에 열거되어 있지 않습니다. 그래서 허가권자가 개별 사안마다 판단하고, 신청서에는 왜 착수하지 못했는지를 객관적 자료로 뒷받침해야 합니다. 예를 들어 인접 토지 소유자와의 소송이나 가처분으로 공사가 막힌 경우, 시공사 부도나 계약 해제로 새 시공사를 선정해야 하는 경우, 금융기관 대출 실행이 지연된 경우처럼 건축주가 방치한 것이 아니라 사정상 못 한 것임을 보여주는 계약서·내용증명·법원 서류·대출 관련 서류를 붙이는 방식이 실무적으로 중요합니다.

가장 흔한 실패는 기간이 이미 지난 뒤에 연장을 구하는 것입니다. 2년이 지나 허가권자가 취소 절차에 들어간 뒤에는 연장 대신 취소 처분에 대한 다툼으로 넘어가게 되므로, 사정이 어긋나기 시작하는 시점에 곧바로 신청서를 준비하셔야 합니다. 법문이 연장 범위를 1년 이내로 정하고 있으므로 그 이후에는 새로 허가를 받는 것을 전제로 계획을 세워야 합니다.

연장이 필요하다면 만료 전에 정당한 사유를 입증하는 자료와 함께 착공연기신청서를 내야 합니다.

4. 취소된 허가로 공사를 계속하면 무허가 건축으로 형사처벌과 이행강제금 대상이 됩니다

취소 이후의 공사는 허가 없는 건축이므로 지역에 따라 징역형이 가능합니다.

허가가 취소되면 그 허가에 의존하던 공사는 법적 근거를 잃습니다. 이후에 공사를 계속하거나 새로 시작하면 건축법 제11조 제1항을 위반한 건축이 되고, 도시지역이라면 제108조 제1항 제1호에 따라 건축주와 공사시공자가 3년 이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며 징역과 벌금은 병과할 수도 있습니다. 도시지역 밖이라면 제110조 제1호에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 구간입니다.

형사처벌과 별개로 행정 제재도 따라옵니다. 제79조에 따라 허가권자는 공사 중지를 명하거나 해체·개축 등 시정명령을 내릴 수 있고, 이를 이행하지 않으면 제80조에 따라 이행강제금이 부과됩니다. 허가 없이 건축된 경우의 이행강제금은 해당 건축물 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 대통령령이 정한 비율을 곱해 산정하고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 반복해서 부과될 수 있습니다.

공사에 일부 들어간 뒤 제2호(완료 불가능)로 취소를 받았다면 사정은 더 복잡해집니다. 이미 시공한 부분이 위법 건축물로 취급될 수 있으므로, 취소 통지를 받았다면 공사를 즉시 멈추고 처분의 적법성부터 확인해야 합니다. 다만 초범인지, 위반 경위, 시정명령 이행 여부는 양형에서 참작될 수 있는 사정입니다.

5. 취소 통지를 받았다면 의견제출부터 행정심판·소송까지 이 순서로 대응합니다

취소 처분 전 사전통지 단계에서 반박 자료를 내는 것이 가장 비용이 적게 드는 대응입니다.

허가취소는 건축주에게 불이익을 주는 처분이므로 행정절차법에 따라 처분 전에 사전통지와 의견제출 기회가 주어집니다. 이 단계에서 ①착수 사실(착공신고 수리, 현장 공사 사진, 계약서·기성금 지급 내역) 또는 연장 신청 사실을 소명하고, ②처분 후에는 처분서를 받은 날부터 90일 이내에 관할 행정심판위원회에 행정심판을 청구하거나, ③행정소송으로 취소를 구하는 흐름으로 진행됩니다. 행정소송도 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내가 원칙이고, 수원 지역 사안은 수원지방법원 관할을 먼저 확인합니다. 새로 허가를 받으려면 설계도서를 다시 제출하고 그때의 건축 기준과 도시계획에 따라 심사받게 되므로 기존 허가를 지키는 쪽이 유리한지 따져봐야 합니다.

대응 과정에서 확인할 순서는 다음과 같습니다.

1. 허가서의 허가일과 착공신고 수리일, 현장 착수 증빙, 착공연기확인서 유무를 먼저 정리해 2년 기산과 착수 여부를 대조합니다.

2. 사전통지서에 적힌 취소 사유가 제1호(미착수)인지 제2호(완료 불가)인지 제3호(소유권 상실)인지 확인하고 그 사유별 소명 자료를 준비합니다.

3. 처분서를 받은 날을 기준으로 행정심판·소송의 90일 기한을 계산해 두고, 필요하면 집행정지 신청 여부를 함께 검토합니다.

이미 취소가 확정되었다면 새 허가 신청을 하면서, 이전 허가를 위해 만든 설계도면과 심의 자료를 최대한 재활용할 수 있는지 허가권자와 사전에 협의하는 것이 비용을 줄이는 방법입니다.

마치며

건축허가를 받고 나면 가장 큰 산을 넘었다고 생각하기 쉬워서, 착공 기한이라는 시계가 돌아가고 있다는 사실을 놓치는 경우가 많습니다. 사정이 어려워질수록 “일단 두고 보자”는 선택이 쌓이고, 그 사이 기한이 지나 버립니다.

허가를 유지하려는 건축주 입장에서는 기한 만료 전 착수 또는 착공연기 신청이 핵심이고, 정당한 사유를 입증할 자료를 날짜별로 모아 두는 것이 먼저입니다. 이미 취소 통지를 받으셨다면 사전통지 단계의 의견제출이 결과를 크게 좌우합니다.

반대로 인접 토지 소유자나 매수 예정자 입장에서도, 상대방 허가가 기간 경과로 취소 대상이 되었는지 확인하면 협상과 분쟁 대응의 방향이 달라질 수 있습니다.

저는 건축·부동산 분쟁에서 허가를 받은 쪽과 이를 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 날짜 하나와 서류 한 장에 따라 결론이 갈리는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

기한이 다가오고 있거나 이미 통지를 받으셨다면, 지금이 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 허가를 받고 2년이 지나기 직전에 착공신고만 하면 취소를 피할 수 있나요?

A. 신고만으로 안전하다고 단정하기 어렵습니다. 법은 공사에 착수했는지를 보고, 착수 후에도 완료가 불가능하다고 인정되면 취소 사유가 되므로 현장 착수가 실제로 이어져야 합니다.

Q. 착공 기한을 연장하려면 어떻게 하나요?

A. 정당한 사유를 소명하는 자료와 함께 착공연기신청서를 허가권자에게 내고, 인정되면 1년의 범위에서 착수 기간이 연장되며 착공연기확인서를 받게 됩니다. 반드시 기간 만료 전에 신청해야 합니다.

Q. 연장 사유로 인정되는 정당한 사유에는 무엇이 있나요?

A. 법령에 열거돼 있지 않아 사안별로 판단합니다. 소송·가처분으로 공사가 막힌 경우, 시공사 부도, 대출 지연처럼 건축주가 방치한 것이 아님을 객관적 자료로 보여줄 수 있어야 합니다.

Q. 허가가 취소되면 이미 낸 설계비와 수수료는 어떻게 되나요?

A. 취소 자체로 비용이 자동 반환되지는 않습니다. 새로 허가를 받으려면 다시 신청해야 하고, 기존 설계 자료를 재사용할 수 있는지 허가권자와 협의해 비용을 줄이는 방법을 찾게 됩니다.

Q. 취소 통지를 받았는데 억울합니다. 다툴 수 있나요?

A. 다툴 수 있습니다. 처분 전에는 의견제출로, 처분 후에는 처분서를 받은 날부터 90일 이내에 행정심판이나 행정소송으로 다투는 방법이 있으니 기한 계산이 우선입니다.

Q. 허가가 취소됐는데 공사를 조금 더 진행해도 되나요?

A. 안 됩니다. 취소 후 공사는 무허가 건축이 되어 도시지역은 3년 이하 징역 또는 5억원 이하 벌금, 도시지역 밖은 2년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다.

Q. 경매로 땅 소유권을 잃으면 허가는 어떻게 되나요?

A. 착공신고 전에 경매·공매로 소유권을 잃고 6개월이 지난 뒤에도 공사 착수가 불가능하다고 판단되면 취소 대상입니다. 2년이 지나지 않았어도 해당될 수 있습니다.