중개사고인데 저도 확인 안 했다고 배상액을 깎는대요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·매매 계약 뒤에 보증금이나 계약금을 돌려받지 못하게 되어 공인중개사에게 책임을 묻는 사례가 부쩍 늘었습니다.

그런데 막상 중개사 측과 협의를 시작하면 “등기부등본은 계약자도 볼 수 있었던 것 아니냐”, “본인도 확인하지 않았으니 배상액은 줄어야 한다”는 말을 듣는 경우가 많습니다. 중개사의 설명이 부족했다는 점은 인정하면서도, 피해자에게도 잘못이 있다며 배상액을 깎겠다는 것입니다. 이 말을 듣고 “내가 확인 안 한 게 잘못이니 어쩔 수 없다”며 협상을 접는 분들이 적지 않습니다.

그러나 중개사의 확인·설명의무는 법이 개업공인중개사에게 먼저 부과한 의무이고, 의뢰인이 직접 확인하지 않았다는 사정은 배상책임 자체를 없애는 사유가 아니라 배상액 산정에서 비율로 참작되는 사정일 뿐입니다. 어느 정도를 어떤 근거로 깎을 수 있는지는 사안마다 다르고, 다투는 방법도 있습니다.

아래에서는 중개사고에서 공인중개사가 지는 책임의 구조, 의뢰인 과실이 배상액에 반영되는 방식, 그리고 배상액을 방어하기 위해 무엇을 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 중개사는 의뢰인이 직접 확인했는지와 무관하게 먼저 설명할 의무를 집니다

확인·설명은 중개사의 법정 의무이지, 의뢰인이 대신 해야 하는 숙제가 아닙니다.

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 거래·이용 제한사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서·건축물대장 등 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 설명할 상대방은 권리를 취득하려는 중개의뢰인, 즉 임차인이나 매수인입니다.

같은 조 제2항은 확인·설명에 필요하면 임대인이나 매도인에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다고 정하고, 제3항은 중개가 완성되어 계약서를 작성할 때 확인·설명사항을 서면으로 작성해 교부하도록 정합니다. 의뢰인이 등기부를 스스로 볼 수 있다는 사실은 이 의무의 면제 사유로 규정되어 있지 않습니다.

그래서 “본인도 확인하지 않았다”는 말은 중개사 책임의 성립 단계가 아니라, 책임이 성립한 뒤 금액을 정하는 산정 단계에서 비로소 의미를 갖는 주장입니다. 이 구분을 놓치면 협상 초반부터 불리한 틀에 끌려가게 됩니다.

중개사의 설명의무는 의뢰인의 확인 여부와 별개로 먼저 발생하고, 의뢰인의 확인 여부는 배상액 산정 단계에서 따져집니다.

2. 공인중개사법 제30조는 고의뿐 아니라 과실로 낸 손해도 배상하게 합니다

설명을 빠뜨리거나 잘못 설명한 과실만으로도 배상책임이 성립합니다.

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 선순위 근저당이나 다른 임차인의 보증금을 확인하지 않고 “문제없다”고 설명했거나, 확인은 했지만 설명하지 않은 경우처럼 사기에 가담하지 않았더라도 주의의무를 소홀히 한 것이 입증되면 책임이 성립합니다.

실무상 쟁점이 되는 사정은 대체로 세 가지입니다. 첫째, 중개사가 어떤 자료를 확인했고 무엇을 설명했는지입니다. 확인·설명서에 해당 항목이 누락되었거나 “해당 없음”으로 기재되어 있다면 중요한 증거가 됩니다. 둘째, 설명했어야 할 사항이 계약 체결 여부를 가르는 중요한 사항이었는지입니다. 셋째, 그 누락과 손해 사이에 인과관계가 있는지입니다. 설명을 제대로 들었다면 계약하지 않았거나 보증금 규모를 달리했을 것이라는 사정이 입증되어야 합니다.

또한 같은 조 제3항과 시행령 제24조에 따라 개업공인중개사는 보증보험·공제 가입 또는 공탁으로 손해배상책임을 보장해야 합니다. 보장금액은 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상이므로, 배상액이 클 때에는 보증기관에 지급을 청구하는 경로를 함께 검토할 수 있습니다.

3. 의뢰인의 과실은 책임을 면하게 하지 않고 배상액을 비율로 줄입니다

과실상계는 전부 아니면 전무가 아니라, 법원이 쌍방 과실의 비중을 따져 정하는 비율입니다.

중개사 측이 말하는 “배상액을 깎는다”는 법적으로 과실상계를 뜻합니다. 민법 제396조는 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있으면 법원이 손해배상의 책임 및 그 금액을 정할 때 이를 참작하도록 하고, 민법 제763조는 이를 불법행위로 인한 손해배상에도 준용합니다. 법원은 책임 자체를 부정하는 것이 아니라, 손해 발생과 확대에 의뢰인이 기여한 정도를 비율로 환산해 배상액에서 공제합니다.

과실상계 비율을 가르는 사정은 구체적입니다. 의뢰인이 등기부등본을 열람할 수 있는 상태였는데도 보지 않았는지, 중개사가 “걱정 안 해도 된다”고 안심시켜 확인할 필요를 느끼지 못하게 했는지, 시세 대비 보증금이 비정상적으로 높거나 특약이 이상한데도 그냥 계약했는지, 임대인과 직접 접촉해 사정을 들었는지 등이 비교됩니다. 전문가인 중개사의 말을 믿은 의뢰인의 신뢰는 일반적으로 크게 비난받지 않고, 중개사가 위험을 오히려 축소해서 설명했다면 의뢰인 과실로 잡히는 비중은 더 작아집니다.

하급심에서는 의뢰인 과실을 이유로 중개사 책임을 일부로 제한하는 사례가 많지만, 비율은 사안마다 크게 다르기 때문에 “보통 몇 퍼센트”라는 식의 일반화는 위험합니다. 중개사 측이 제시하는 비율은 협상 카드일 뿐 법원이 그대로 따르는 기준이 아닙니다.

의뢰인이 확인하지 않았다는 사정은 배상액을 비율로 줄일 뿐, 중개사의 책임을 없애지 못하며 그 비율도 중개사 측이 주장하는 대로 정해지지 않습니다.

4. 손해액과 보전 방법에 따라 실제로 돌려받는 금액이 달라집니다

중개사 배상액은 ‘못 돌려받은 금액’에서 ‘다른 경로로 회수한 금액’을 뺀 뒤 과실비율을 곱해 정해집니다.

손해액을 계산할 때에는 먼저 임대인에게서 받지 못한 보증금 또는 매매 대금 전체를 기준으로 삼되, 경매 배당이나 임대인의 변제로 이미 회수한 금액은 차감됩니다. 경매가 아직 진행 중이라면 배당 결과가 확정되기 전까지는 손해액이 확정되지 않았다는 반론이 나올 수 있으므로, 청구 시점을 판단하는 것이 중요합니다.

같은 금액이라도 어느 단계에서 청구하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 중개사 개인에게 직접 청구하는 방법, 보증보험·공제 가입 여부를 확인해 보증기관에 청구하는 방법, 민사소송으로 판결을 받아 집행하는 방법이 있고, 개인 자력이 부족한 중개사라면 보증기관 경로가 실질적인 회수 가능성을 좌우합니다.

손해배상청구권에는 소멸시효가 있습니다. 불법행위를 이유로 하면 손해와 가해자를 안 날부터 3년(민법 제766조 제1항)이라는 점을 염두에 두고, 임대인의 보증금 반환 불능이 확인된 시점부터 기산 시점을 따져 서둘러 청구 시기를 정해야 합니다.

5. 협상에서 소송까지, 배상 청구는 이렇게 진행됩니다

중개사의 과실비율 주장에 맞서려면 계약 당시의 설명 내용을 입증할 자료부터 모아야 합니다.

중개사고 배상 청구는 통상 ①내용증명으로 책임을 통지하고 협의 → ②보증기관(보증보험·공제)에 지급 청구 → ③합의가 안 되면 민사소송 제기(중개사무소 소재지 또는 피해 발생지 관할, 수원 지역이라면 수원지방법원 및 관할 지원) → ④판결 확정 후 집행의 순서로 진행됩니다. 경찰 수사가 병행되는 사안이라면 수사 기록이 입증 자료가 되기도 합니다.

“본인도 확인하지 않았다”는 주장에 맞서려면 아래 순서로 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

1. 중개대상물 확인·설명서와 계약서를 확보해, 선순위 권리나 보증금 관련 항목이 어떻게 기재되었는지부터 확인합니다.

2. 중개사와 주고받은 문자·카카오톡·통화 내역에서 “문제없다”, “안전하다”는 취지의 설명이 있었는지 정리합니다.

3. 계약 당시 시점의 등기사항증명서를 발급받아, 중개사가 설명했어야 할 권리관계가 이미 존재했는지 대조합니다.

이렇게 자료를 갖추면 “설명을 들었다면 계약하지 않았을 것”이라는 인과관계와 의뢰인의 정당한 신뢰를 함께 입증할 수 있어, 과실비율 공방에서 훨씬 유리해집니다.

마치며

중개사고를 당한 분들은 “계약서에 도장 찍은 사람은 나인데”라는 자책 때문에 청구를 주저하거나, 중개사의 첫 제안을 그대로 받아들이는 경우가 많습니다.

피해를 입은 의뢰인 입장에서는 자책보다 계약 당시 중개사가 무엇을 확인하고 무엇을 설명했는지, 그 증거가 남아 있는지를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 과실상계 비율은 입증 자료의 양과 질에 따라 크게 달라집니다.

반대로 책임을 추궁당하는 중개사 입장에서도 확인·설명서 작성과 근거자료 제시, 설명 내용의 기록 여부가 결과를 좌우합니다. 막연히 의뢰인 과실을 내세우는 것만으로는 방어가 되지 않습니다.

저는 부동산 거래 분쟁에서 피해를 주장하는 쪽과 책임을 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실관계라도 자료 정리와 주장 구성에 따라 배상액이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

배상액을 깎겠다는 말을 들었다면, 그때가 상담이 필요한 시점입니다. 합의 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본을 제가 직접 안 봤으면 중개사 책임은 없나요?

A. 아닙니다. 공인중개사법 제25조는 확인·설명과 근거자료 제시를 중개사의 의무로 정하고 있어, 의뢰인이 직접 보지 않았다는 사정은 책임의 성립이 아니라 과실상계에서 참작될 뿐입니다.

Q. 과실상계로 배상액이 얼마나 줄어드나요?

A. 정해진 비율은 없습니다. 의뢰인이 확인할 수 있었는지, 중개사의 설명으로 안심했는지, 거래 조건이 비정상적이었는지 등을 종합해 사안별로 법원이 정합니다.

Q. 확인·설명서에 서명했다면 설명을 들은 것으로 간주되나요?

A. 서명 자체가 설명의 충실성을 보장하지는 않습니다. 서면에 기재된 내용과 실제 구두 설명, 근거자료 제시 여부를 함께 따져 판단하므로, 오간 메시지와 통화 기록을 보관해야 합니다.

Q. 중개사에게 돈이 없으면 받을 수 없나요?

A. 개업공인중개사는 보증보험·공제 가입 또는 공탁으로 손해배상책임을 보장해야 하고, 법인이 아니면 2억원 이상, 법인은 4억원 이상입니다. 보증기관에 청구하는 경로를 확인해 보세요.

Q. 임대인에게서 아직 보증금을 일부 돌려받을 가능성이 있는데 지금 청구해도 되나요?

A. 가능하지만 손해액이 확정되지 않았다는 반론이 나올 수 있습니다. 경매 배당 일정과 소멸시효를 함께 보고 청구 시점과 방식을 정해야 합니다.

Q. 중개사와 합의서를 쓰기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

A. 합의서에 “일체의 청구를 포기한다”는 문구가 있으면 이후 추가 청구가 어려워집니다. 서명 전에 합의 금액과 청구 포기 범위를 변호사와 검토하는 것이 안전합니다.