변호사가 알려주는 실거주 갱신거절 후 재임대 손해배상 청구 요건 

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.

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임대인 또는 임대인의 직계존비속이 임대 주택에 실제로 거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 경우, 임차인이 이를 받아들이고 이사를 나오는 경우가 많습니다.

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그런데 이후, 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 재임대를 한 것으로 확인된다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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오늘은 그 손해배상청구의 요건에 대해서 살펴보겠습니다.

실거주 갱신거절 후 재임대 손해배상 청구 요건

2년 내 재임대시 손해배상청구 가능

임대인이 자신(또는 그 직계존비속)이 실거주하겠다는 사유로 임차인의 갱신요구를 거절하였으나, 이후 2년 내에 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(법 제6조의3 제5항).

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승소하기 위한 요건

임차인이 계약갱신청구권을 행사하였을 것

임차인은 아래 둘 중 하나에 대한 증거를 갖추어야 합니다.

① 임차인이 계약갱신을 요구하였다는 증거

② 임대인이 먼저 임차인에게 실거주하겠다고 말한 증거

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이때 임차인은 명확하게 "계약갱신청구권을 행사하겠다"라고 언급하지 않아도 됩니다. "나는 이 집에 계속 살고 싶다"정도의 의사를 표시하는 것으로 충분합니다.

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이때의 증거는 내용증명, 문자메시지, 카카오톡, 전화통화녹음 등 어떤 것이든 무방합니다.

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임대인(직계존비속 포함)이 실거주하겠다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하였을 것

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주하겠다는 이유로 임차인을 내보낸 경우에 대해서만 손해배상을 규정하고 있습니다.

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따라서 임대인이 자신 또는 자신의 부모나 자식이 목적 주택에 들어와 살 예정이라는 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하였어야 하고, 임차인은 이 부분에 대한 증거를 확보하였어야 합니다.

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마찬가지로 내용증명에서부터 전화통화녹음까지 어떠한 것이든 임대인이 실거주하겠다는 의사를 담고 있는 것이면 충분합니다.

갱신거절 손해배상 승소 요건

임차인의 만기 이후 2년 이내에 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대하였을 것

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 ‘갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간’ 내에 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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그리고 법 제6조의3 제2항 단서에서는 계약갱신청구권에 의하여 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년이라고 규정하고 있습니다.

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따라서 임차인의 임대차계약이 만료된 때로부터 2년 이내에 임대인에 제3자에게 재임대를 한 경우에 한해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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이때 2년의 기간이 충족되기만 한다면, 그사이 임대인이 일시적으로 실거주를 하였다거나, 중간에 잠시 공실로 유지된 기간이 있다 할지라도 여전히 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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임대인이 제3자에게 세를 놓은 데에 "정당한 사유"가 없을 것

임대인이 제3자와 신규 임대차계약을 체결한 데에 대한 정당한 사유가 없어야 합니다.

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이때 정당한 사유란 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 예를 들어 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등입니다.

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다수의 하급심 판결에서는 “임대인이 임차인에게 계약갱신 거절사유로 '자신이 실제 거주하는 경우'를 통지한 후 사정변경으로 인하여 제3자에게 임대한 경우 임대인에게 '정당한 사유'가 있었다고 인정하기 위해서는 임대인의 계약갱신 거절사유 통지 당시 밝힌 사유, 즉 '자신의 실제 거주' 사유가 존재하였고, 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 임대인이 실제 거주할 수 없게 되었으며, 이로 인하여 불가피하게 제3자에게 임대한 사유가 발생하게 된 것임을 임대인이 구체적으로 주장·증명하여야 한다.”라고 판시하고 있습니다.

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따라서 임대인이 통제할 수 있었던 사정변경이나, 단순한 경제적 형편의 악화 등은 정당한 사유에 해당하지 않습니다.

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계약갱신청구권 소송 필요서류

① 임대차계약서

② 계약갱신청구권 행사를 입증하는 증거

③ 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절했다는 증거

④ 확정일자 부여현황(계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용, 주민센터에서 발급 가능)

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손해배상금액

임차인은 아래 세 가지의 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다(법 제6조의3 제6항).

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① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액

② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

③ 임대인의 실거주 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액

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환산월차임 계산 방법

갱신거절 당시 환산월차임 :

월세 + {보증금 × (갱신거절 통보를 받을 당시의 한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월}

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임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 :

월세 + {보증금 × (제3자가 입주할 당시의 한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월}

갱신거절 손해배상 금액 계산 방법

소송 절차

소장 접수

→ 피고(임대인)에게 송달

→ 피고가 소장을 송달받은 날로부터 30일간 답변서 제출기한 부여

→ 이후 재판(변론)기일 지정

→ 법정에 1~2회 출석하여 재판 진행

→ 변론종결 후 약 1~2개월 뒤 판결 선고

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※ 변호사를 선임하여 소송을 진행할 경우, 당사자는 재판에 출석하지 않아도 됩니다.

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소송비용 회수 가능 범위

소송비용은 패소한 당사자가 부담합니다(민사소송법 제98조).

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따라서 임차인이 승소한 경우, 임차인은 소송비용확정 절차를 거쳐 임대인에게 소송에 들어간 비용을 상환하라고 요구할 수 있습니다.

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인지대, 송달료 등 법원에 지출한 실비는 임대인에게 전액 받아낼 수 있습니다. 단, 변호사비용의 경우 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에서 정한 범위 내에서만 상대방에게 상환을 요구할 수 있습니다.

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부당한 갱신거절로 인한 손해배상청구 사건의 청구금액은 대개 5천만 원 미만이므로, 청구금액의 약 8~10% 정도의 금액을 상한으로 하여 지출한 변호사비용을 받아낼 수 있는 구조입니다(예 : 손해배상금액으로 2천만 원을 청구하여 전부 승소시 변호사비용 200만 원까지 회수 가능).

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글 : 대한변호사협회 등록된 부동산 전문변호사 최아란

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