안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
임대차기간 중, 예기치 못하게 임대인이 사망하는 경우가 있습니다. 갑자기 임대인이 사망하더라도, 임대인의 상속인이 그 지위를 승계하게 되므로 임대차계약을 계속 유지하는 데에는 아무런 문제가 없습니다.
문제는 임대차계약이 종료되었을 때입니다. 임대차계약이 끝나면 임차인은 임대인의 상속인으로부터 임대차보증금을 반환받아야 하는데요.
임대인의 상속인들이 사이가 좋아 알아서 보증금을 반환한다면 참 다행입니다만, 상속인들 사이에 분쟁이 생겨 아무도 보증금을 반환하려 하지 않을 경우 임차인은 어쩔 수 없이 상속인을 상대로 법적 대응을 하여야 합니다.
오늘은 임대인이 사망하여 상속인들을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하고, 실제로 보증금 회수까지 이어진 사례를 살펴보겠습니다.
공동상속인의 보증금 반환채무
대법원 판례에 따르면 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들은 보증금을 반환할 의무가 있고, 그 공동임대인들 사이의 보증금반환채무는 불가분채무입니다.
대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결
상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속ㆍ경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.
상속인 중 1명이라도 재산상태가 좋다면 보증금 전액 회수 가능
불가분채무란 채무자가 여러 명일 때, 채권자와의 관계에 있어서 채무자 1명당 1/N씩만 채무를 부담할 것이 아니라, 채무자 각자가 채권자에게 채무 전액에 대해서 책임을 진다는 의미입니다.
일단 채권자에게는 누구든 전액을 상환하고, 채무자들끼리는 나중에 따로 알아서 정산을 하라는 것이지요.
즉, 임대인의 상속인은 각자 임차인에게 보증금 전액을 반환할 의무를 지게 됩니다.
따라서 상속인 중 단 한 명이라도 재산상태가 양호하다면, 그 한 명만 잘 잡아도 임차인은 보증금 전액 회수가 가능합니다.
공동상속인의 보증금 반환채무
상속인들을 상대로 보증금 반환을 청구한 실제 사례
반전세 기간 중 임대인 사망
이 사건의 의뢰인은 서울 소재 한 다가구주택의 임차인이고, 임대인은 고령의 할머니였습니다.
의뢰인이 이 사건 건물에 거주하던 중, 임대인이 갑작스럽게 사망했습니다.
임대인의 상속인은 자녀 3명
임대인의 상속인으로는 3명의 자녀가 있었습니다. 그런데 이 3명이 서로 사이가 좋지 않았는지 상속 재산을 둘러싸고 소송을 하고 있다고 했습니다.
임대차계약의 종료
그로부터 얼마 후, 의뢰인의 전세 계약 만기가 도래했습니다.
이에 의뢰인은 사망한 임대인의 상속인들에게 '만기가 되어 이사를 가려 하니 보증금을 돌려달라'라고 했습니다.
보증금 반환 지체
그러나 상속인들 중 2명은 '상속 분쟁이 해결되기 전까지는 보증금을 줄 수 없다'라고 했습니다.
그리고 나머지 1명은 '내 몫인 1/3만 주겠다'라고 했습니다.
보증금반환청구 소송 제기, 전부 승소
의뢰인은 임대차보증금을 한 번에 돌려받아 문제를 해결하고 이사를 나가고 싶은 마음이었지, 상속인 3명을 붙잡고 1/3씩 나누어서 돈을 받을 마음이 없었습니다.
이에 최아란 변호사를 선임하여, 임대인의 상속인들을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다.
그리고 의뢰인은 당연히 보증금반환청구 소송에서 전부 승소했습니다.
※ 이 사건 의뢰인은 임대차보증금을 반환받지 못하자, 계속 거주하기는 하되, 월세는 지급하지 않고 있는 상태였습니다. 이에 소 제기 당시부터 보증금에서 밀린 월세를 공제한 나머지 보증금을 청구하였고, 이에 대해 전부 승소하였습니다.
보증금 및 소송비용 회수
이 사건 소송 진행 과정에서 상속인들은 내내 미온적인 태도를 보였습니다. 그러나 막상 판결이 선고되자, 자신들에게 강제집행이 들어오는 사태만은 막고 싶은듯 했습니다.
이에 상속인들은 판결 선고 후 약 1개월만에 이 사건 건물을 제3자에게 매각하였고, 그 매매계약의 계약금으로 즉시 의뢰인의 임대차보증금을 전액 반환하였습니다.
이 과정에서 의뢰인은 소송비용까지도 전부 상속인들로부터 받아낼 수 있었습니다.
전세 보증금, 변호사비용까지 전액 회수 성공
상속 분쟁을 이유로 보증금 반환을 미룰 수는 없습니다.
임대인이 사망했을 때, 임차인이 상속인들을 상대로 보증금을 돌려달라고 하면 상속인들은 '상속인들끼리 소송 중이니 끝날 때까지 기다려 달라'라는 이유 등을 들어 보증금 반환을 미루곤 합니다.
그러나 상속인들 사이의 분쟁은 어디까지나 상속인들 사이에서 알아서 해결해야 할 몫일뿐, 그들 사이의 분쟁을 이유로 임차인의 보증금 반환을 미룰 수는 없습니다.
그럼에도 불구하고 대다수의 상속인들이 소송을 당하기 전까지 보증금 반환을 미루고 있는 것이 현실입니다.
문제는 상속인들 사이의 재판이 끝날 때까지 1년이 걸릴 지, 2년이 걸릴 지 아무도 장담할 수 없고, 재판이 끝난다 하더라도 상속인들이 언제 실제로 보증금을 반환할지 예측하기도 어렵다는 점입니다.
그러므로 상속 분쟁으로 인하여 보증금을 반환받지 못하고 계신다면, 상속인들의 기약 없는 말만 믿고 기다리시기보다는 적절한 소송 제기를 통해 신속하게 보증금을 받아내시기 바랍니다.
대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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