안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
'전세사기' 이 말만 들으면 전세 보증금을 지급받지 못해 곤경에 처한 세입자들만 떠올리기가 쉽습니다. 그러나 전세사기의 피해자는 비단 세입자 뿐만이 아닙니다.
조직적인 전세사기의 경우, 가해자가 새로운 임대인을 섭외하여 그 임대인으로 하여금 소유권이전등기를 넘겨받게 함으로써 해당 임대인이 보증금 반환 채무를 떠안게 하고 본인은 빠져나가는 경우가 많은데요.
전세 사기, 새로이 명의를 이전 받은 임대인의 두 가지 유형
이때 새로이 명의를 취득하게 된 임대인은 두 가지 유형으로 나뉩니다.
(소정의 대가를 수수하고) 바지 임대인이 되는 데에 동의한 유형
전세 보증금에 대해 제대로 고지받지 못하고 투자, 매매 등의 명목으로 해당 전세 주택을 매수한 유형
전자의 경우, 전세사기의 피해자라고 하기는 어렵습니다. 오히려 전세 사기에 공모한 가해자로서의 책임을 추궁당할 가능성이 큽니다.
그러나 후자의 경우, 전세사기의 구조에 대해 전혀 이해하지 못한 상태에서 전세 주택의 명의를 이전받음으로써 의도치 않게 전세 보증금을 떠안게 되는바, 이들 또한 전세사기의 또다른 피해자라고 할 수 있습니다.
오늘은 전세 보증금에 대해 제대로 고지받지 못하고 전세 임차인이 있는 주택의 명의를 이전받게 되어 전세 보증금 반환채무를 부담하게 된 임대인의 대응 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
[결론]
매도인을 상대로 : 기망을 이유로 매매계약을 취소하고, 소유권이전등기 말소등기절차 인수 청구의 소를 제기해야 합니다.
임차인과의 사이에 : 보증금 반환 청구 소송을 방어하거나, 채무부존재 확인소송을 제기해야 합니다.
전세 보증금에 대해 기망을 당해 매매계약을 체결했다면, 매매계약 취소 가능
민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
민법 제110조는 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.
매수인 입장에서는 자신이 매수하는 집에 매매가를 상회할 정도로 고액의 전세 보증금을 지급한 임차인이 있다는 사실을 알았더라면 그 부동산을 매수하지 않았겠지요.
이렇듯 전세 임차인이 있는 주택에 대하여, 매도인이 매수인에게
임차인이 없다고 고지하거나
전세 보증금을 실제보다 낮추어 고지했거나
전세 임차인이 아니라 월세 임차인이 있다고 고지하는 등
매도인이 매수인에게 전세 보증금을 축소ㆍ은폐하여 이에 속은 매수인이 매매계약을 체결한 경우, 매수인은 사기(기망)에 의한 의사표시임을 이유로 매매계약을 취소할 수 있습니다.
매매계약을 취소하면, 계약은 무효가 됩니다.
민법 제141조(취소의 효과) 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다.(단서 생략)
민법 제141조에 따라 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 보게 됩니다.
즉, 사기를 당했다는 이유로 매매계약을 취소하면 그 매매계약은 처음부터 무효인 것으로 취급됩니다.
매매계약이 무효가 되면, 매수인은 전세 보증금 반환 채무를 떠안지 않아도 됩니다.
서울서부지방법원 2026. 5. 29. 선고 2025나1522 판결
위 기초사실에 의하면, 임차인인 B은 이 사건 부동산을 인도받고 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력을 취득하였고, 임차인인 B이 대항력을 취득한 상태에서 원고가 이 사건 부동산을 양수하여 임대인의 지위를 승계하였으므로 원고는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차보증금반환채무 역시 승계하였다고 할 것이다.
그러나 다른 한편, 갑 제8호증의 1 내지 9호증의 각 기재에 의하면, 원고가 2024. 10. 1. D를 상대로 기망을 이유로 이 사건 매매계약을 취소한다고 주장하면서 대전지방법원 2024가단253046호로 소유권이전등기 말소등기절차의 인수 등을 구하는 소를 제기한 사실, 위 법원은 2025. 3. 6. 'D는 원고로부터 이 사건 부동산에 관하여 서울서부지방법원 2022. 2. 14. 접수 제16636호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 인수하라'는 취지로 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실, 이 사건 부동산에 관하여 경료된 원고 명의 소유권이전등기가 2025. 6. 11. 위 확정판결을 원인으로 말소된 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 원고와 D 사이의 위 판결이 확정됨으로써 원고와 D 사이에서 이 사건 매매계약은 취소되었고, 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 보므로(민법 제141조 본문) 이 사건 매매계약의 효력은 소급하여 소멸하고, 원고가 이 사건 부동산의 양수인으로서 승계한 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위 역시 마찬가지이므로 원고는 B에 대해 임대차보증금반환의무를 부담하지 않는다고 봄이 타당하다.
수원지방법원 2026. 4. 28. 선고 2025나56564 판결
앞서 본 바와 같이, 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 주택의 소유자가 된 주위적 피고는 매도인의 기망을 원인으로 이 사건 매매계약을 취소하면서 예비적 피고를 상대로 매매대금 반환 및 소유권이전등기 말소등기절차 인수를 구하는 소를 제기하여, 결국 주위적 피고 승소판결이 선고 ·확정되었는바, 그렇다면 비록 그 등기명의에도 불구하고, 이 사건 매매계약 및 그에 따른 주위적 피고 명의로의 소유권이전은 이 사건 매매계약의 취소로 인하여 소급적으로 무효가 되었고, 따라서 소유권과 결합하여 일체로서 이전되었던 임대차보증금반환채무도 다시 전 임대인인 예비적 피고에게 돌아가게 되어, 결과적으로 주위적 피고의 임대차보증금반환채무는 소멸하였다고 봄이 타당하다.
매수인이 매도인을 상대로
① 소유권이전등기 말소등기절차 인수 청구의 소송을 제기하여
② 그 소송에서 기망을 이유로 매매계약을 취소하게 되면
③ 매매계약이 효력이 소멸되어 소유권이 매도인에게 돌아가게 되고
④ 그 결과, 소유권과 함께 매수인에게 이전되었던 임대차보증금 반환채무도 다시 매도인에게 돌아갑니다.
따라서 매수인은 임차인에게 더이상 임대차보증금을 반환하지 않아도 됩니다.
세입자는 기존 임대인에게 보증금을 반환받아야 합니다.
이상과 같이 매수인이 기망을 이유로 매매계약을 취소했음에도 불구하고, 세입자는 매수인을 상대로 보증금을 지급할 것을 요구하는 경우가 대부분입니다.
왜냐하면 상황이 이쯤 되면 매도인(종전 임대인)은 전세 사기에 공모한 자로서 본인 명의의 재산을 모두 소비했거나 은닉했을 가능성이 높고, 결국 세입자가 매도인을 상대로 소송을 제기하여 승소한다고 하더라도 보증금을 받아내기가 매우 어렵기 때문입니다.
세입자 입장에서는 어떻게든 매수인을 붙잡고 보증금을 달라고 할 수밖에 없는데요. 안타깝지만 매매계약이 취소된 경우, 세입자는 더이상 매수인에게는 보증금을 돌려달라고 할 수 없습니다. 매도인에게 돌려달라고 할 수 있을 뿐입니다.
수원지방법원 2026. 4. 28. 선고 2025나56564 판결
이에 대하여 원고는, 이 사건 매매계약이 기망을 원인으로 취소되어 소급하여 효력을 상실하였다고 하더라도, 민법 제110조 제3항에 따라 주위적 피고는 선의의 제3자에 해당하는 원고에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담한다고 주장한다.
살피건대, 사기를 이유로 한 법률행위의 취소로써 대항할 수 없는 민법 제110조 제3항 소정의 제3자라 함은 사기에 의한 의사표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 사기에 의한 의사표시를 기초로 하여 새로운 법률원인으로써 이해관계를 맺은 자를 의미한다고 할 것인데(대법원 1997. 12. 26. 선고 96다44860 판결 등 참조), 원고는 이 사건 매매계약 이전부터 이 사건 주택을 임차하여 온 자로서 이 사건 매매계약을 기초로 하여 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의위 주장은 이유 없다(이와 관련하여 원고는, 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임차인보호규정은 창설적인 규정으로써 새로운 법률원인에 해당한다고 주장하나, 이는 받아들이기 어렵다).
세입자가 보증금 반환청구 소송을 제기했다면 피고로서 방어를,
세입자가 보증금은 달라고 하면서 소송은 제기하지 않는다면 원고로서 채무부존재확인 소송을 제기하면 됩니다.
오늘은 전세 보증금에 대해 제대로 고지받지 못한 상태에서 주택을 매수하였는데, 그 주택에 고액의 전세 임차인이 살고 있어 매수인이 전세 보증금 반환 채무를 떠안게 된 경우의 대응 방법에 대해서 살펴보았는데요.
위에서 본 주택임대차보호법과 판례를 통해 알 수 있듯이 매수인이 기망을 당해 매매계약을 체결하였다는 점에 대해 주장ㆍ입증할 수만 있다면, 세입자에게 전세 보증금을 반환하지 않아도 됩니다.
그러므로 세입자가 매수인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 보증금을 달라고 한다면 이상과 같은 법리에 따라 피고 입장에서 방어해내면 됩니다.
반면에 세입자가 매수인에게 보증금을 달라고 하기는 하는데 소송은 제기하지 않고 있다면, 매수인이 원고가 되어 세입자를 상대로 채무부존재확인 소송을 제기하면 됩니다.
대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사, 민사법 전문변호사 최아란입니다.
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