안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
임차인이 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구했을 때, 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정한 9가지 사유가 있는 경우가 아닌 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
법정된 9가지의 사유 중 실무상 가장 다툼이 큰 사유는 바로 '임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에 해당하는지 여부입니다.
수많은 계약갱신청구권 거절 사건에서 임대인들은 자신 또는 자신의 부모나 자식이 실제로 거주할 예정이라는 이유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절하는데요.
제가 갱신청구권 관련한 소송들을 수행하다보면 그 중에서도 특히 빈번하게 등장하는 유형이 바로 '자녀의 신혼집' 유형입니다.
자녀 신혼집 거짓 실거주 갱신거절 손해배상 승소 사례
오늘은 '자녀 신혼집 사용'을 이유로 임차인의 갱신청구권을 거절한 다음, 제3자에게 임대를 주어 문제가 된 사례를 살펴보겠습니다.
※ 이 사례는 제가 직접 원고(임차인)측 대리를 맡아 수행한 사건입니다.
사건명 : 손해배상(기)
부당한 계약갱신청구권 거절에 대한 손해배상청구 소송
2023년, 전세계약 체결
의뢰인은 2023년 초, 임대인과 전세 계약을 체결했습니다. 임대차기간은 2023. 2.부터 2025. 2.까지 2년간 이었습니다.
2024년 12월경, 의뢰인의 갱신요구 - 임대인의 갱신거절
의뢰인은 전세 만기를 2개월 남짓 앞둔 2024년 12월경, 임대인에게 계약갱신을 요구했습니다(계약갱신청구권 행사).
그러나 임대인은 만기가 돌아오면 자신이 실거주해야 한다는 이유를 들어 의뢰인의 갱신요구를 거절했습니다.
2025년 2월, 의뢰인의 이사
임대인이 실거주하겠다고 하니 임차인에게는 별 수가 없었지요. 의뢰인은 만기에 맞추어 이사를 했습니다.
2025년 3월, 임대인 - 제3자와 신규 임대차계약 체결
그런데 의뢰인이 이사를 나온 후에도 임대인은 입주하지 않았습니다.
오히려 의뢰인의 이사일로부터 약 3주 뒤, 임대인은 제3자와 신규 임대차계약을 체결하였습니다.
사건의 배경
손해배상청구 소송 제기
이 사실을 알게 된 의뢰인은 최아란 변호사를 찾아 손해배상청구 소송을 맡겨 주셨습니다.
소송 과정
이 사건 소송에서는 아래와 같이 다툼이 이어졌습니다.
판결 결과 : 원고(임차인) 전부 승소
재판부에서는 아래와 같은 사정에 주목했습니다.
피고의 아들이 퇴사한 사실은 인정되나, 실거주 의사가 있있었음을 인정할 수 없다
(아들이 신혼집으로 사용하려 했다는 주장은) 갱신거절 당시 피고가 직접 거주하겠다는 언급과 모순된다
피고의 아들이 결혼하려고 하였음을 알 수 있는 별다른 증거가 없다 등
그 결과, 이 사건 소송에서는 의뢰인(원고, 임차인)이 전부 승소했습니다.
승소 후, 의뢰인은 임대인으로부터 손해배상금액 및 소송비용을 모두 받아냈습니다.
갱신청구권 거절 사건은 대개 소액사건이지만, 다툼의 여지가 매우 큽니다.
계약갱신청구권 사건은 대개 소액사건이 많다 보니, 일부 일반인 분들께서는 소송이 쉽게 진행되리라고 생각하시곤 합니다.
그러나 부당한 계약갱신청구권 거절로 인한 분쟁은 단순한 법률 문제를 넘어 임대인의 도덕성과 임차인의 자존심을 판가름하는 현장이기도 합니다.
이로 인해 대다수의 계약갱신청구권 손해배상청구 사건에서 임대인과 임차인은 첨예하게 대립하고 있고, 소송의 과정도 결코 순탄치 않습니다.
이때문에 나홀로 소송으로 손해배상청구를 했다가 소송 도중에, 혹은 1심에서 패소하고 뒤늦게 저희 사무실을 찾아오시는 임차인 분들도 상당합니다.
그러므로 임대인의 허위 실거주 사유로 인해 임대차계약의 갱신을 거절당했다면 소송을 쉽게 생각하지 마시고, 진짜 계약갱신청구권 전문 변호사로부터 충분한 법률상담을 받아보시기 바랍니다.
대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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