원상복구 비용을 이유로 전세보증금 반환 거부 사례(임차인 승소) 

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.

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임대차계약이 종료된 경우, 임대인과 임차인의 의무는 다음과 같습니다.

• 임차인 : 목적물 반환 의무(원상복구하여 반환하여야 함)

• 임대인 : 보증금 반환 의무(연체 차임 등의 손해배상채권을 공제한 나머지 임대차보증금을 반환하면 됨)

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위 두가지 의무는 원칙적으로 동시이행의 관계에 있는데요. 실제 사건에서는 임대인이 사소한 원상회복의무 미이행을 이유로 임차인에게 보증금 전액을 반환하지 않아 문제가 되는 사건이 많습니다.

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원상복구 비용을 이유로 전세보증금 반환을 거부한 사례(임차인 승소)

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오늘은 판결과 법리를 중심으로 임차인의 원상회복의무에 대해 살펴보고, 임차인이 보증금반환청구 소송을 하였다가 임대인으로부터 원상회복의무 미이행에 따른 손해배상으로 강력하게 공격을 받았던 사례를 살펴보겠습니다.

※ 오늘 소개드리는 사례는 최아란 변호사가 직접 수행한 사례입니다.

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원상회복의무와 보증금반환의무 : 동시이행의 관계

민법 제615조는 사용대차의 차주가 차용물을 반환할 때에 원상회복하여야 한다고 규정하고 있는데요.

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임대차에 대해 규정하고 있는 민법 제654조가 민법 제615조를 준용하고 있으므로, 임차인 역시 임대차목적물을 반환할 때에 원상회복을 할 의무가 있습니다.

민법

제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

그리고 임차인이 임대인에게 목적물을 원상회복하여 반환할 의무와 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

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따라서 임차인이 원상회복 후 목적물을 반환할 의무를 이행하지 않을 경우, 임대인은 보증금 반환을 거부할 수 있습니다.

대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결

건물임대차계약이 종료되었을 경우 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차인의 의무와 연체 차임과 건물 명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있고, 그 한도 안에서 임대인은 임대차보증금 반환채무에 관하여 이행지체의 책임을 지지 아니함은 원심이 전제로 한 바와 같다.

임대차계약 종료시 임대인 임차인의 의무

단, 사소한 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금 전액의 반환을 거부할 수는 없다

단 그 원상회복의무가 사소한 부분이고, 소액인 경우라면 얘기가 달라집니다.

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임대인은 사소한 원상회복의무의 불이행을 이유로 보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 허용되지 않습니다. 이것은 확립된 대법원 판례에 따른 법리입니다.

대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결

동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다.

따라서 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 않았다 할지라도, 임대인은 그에 상응하는 금액 정도의 보증금 반환만 거부할 수 있을 뿐이고, 원상회복의무 불이행을 빌미로 삼아 보증금 전액의 반환을 거부할 수는 없습니다.

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대다수의 사건에서 문제되는 원상회복은

• 처음부터 임차인이 원상회복할 부분이 아님에도 임대인이 무리한 요구를 하는 경우이거나

• 설령 임차인이 원상회복할 부분이라 할지라도 보증금에 비해 지극히 소액입니다.

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※ 임차인의 원상회복의 범위에 대해서는 아래의 포스팅을 참조해주세요.

전세 보증금에서 원상복구 비용을 공제하겠다면

세입자의 원상복구 범위 판례를 기준으로 : 네이버 블로그

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따라서 임대인이 심각하게 건물을 훼손하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 원상회복의무를 빌미로 임차인의 보증금 전액 반환을 거부하는 것은 불가능하다고 보시면 됩니다.

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보증금반환청구 소송에서 원상복구 미이행 항변을 받았던 사례

다가구주택 임대차계약 체결

이 사건의 의뢰인은 다가구주택의 임차인입니다. 의뢰인은 2022년경 피고와 다가구주택의 한 호수에 대해 임대차계약을 체결하였습니다.

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배관 역류 사고 발생, 의뢰인의 과실 인정

의뢰인의 거주 기간 중 총 3회에 걸쳐 아래 층 화장실로 오수가 역류하는 문제가 발생하였습니다.

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피고는 의뢰인의 사용상의 과실로 인해 배관이 역류한 것이니 의뢰인이 배관 공사 관련 비용을 모두 부담해야 한다고 주장했습니다.

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이에 의뢰인은 일부 과실을 인정하며, 추후에 보증금에서 공사 비용을 공제하는 데에 동의했습니다.

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임대차계약의 종료, 보증금반환 중 약 30%만 반환받음

그로부터 얼마 후 2년 만기가 도래하였고, 이 사건 임대차계약은 종료되었습니다.

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하지만 임대인은 다음 세입자가 구해지지 않는다는 이유로 의뢰인에게 임대차보증금을 반환하지 않았습니다.

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여러 차례에 걸친 의뢰인의 독촉 끝에 임대인은 30%의 보증금은 반환하였지만, 나머지 70%는 계속해서 반환하지 않고 시간을 끌었습니다.

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보증금반환청구 소송 제기, 1심 일부 승소

의뢰인은 전세자금대출을 받아 보증금을 지급한 상태였기 때문에 마냥 기다릴 수 없었습니다.

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이에 의뢰인은 1심에서 법무법인 00을 선임하여 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다.

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1심에서 의뢰인은 1, 2차 배관 역류 사고에 대한 원상회복 비용을 공제한 나머지 금액에 대해 승소하였습니다.

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원상회복의무 임차인 승소사례

임대인의 항소, 2심에서 최아란 변호사 선임

의뢰인은 어차피 1, 2차 공사비용에 대해서는 본인이 부담하겠다고 임대인에게 말해왔던 터라 1심 판결에 별다른 불만이 없었습니다.

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문제는 임대인측에서 더 많은 공사비용을 공제해야겠다며 항소를 제기했다는 점입니다.

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통상적으로 1심 결과에 별 불만이 없는 경우(심지어는 다소 불만이 있는 경우에도) 1심 변호사와 2심 소송을 이어나가곤 합니다.

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그러나 이 사건 의뢰인의 경우 1심 소송의 결과가 불만인 것은 아니었지만, 아래와 같은 이유로 1심 변호사의 소송수행이 대단히 불만스러웠다고 합니다.

• 의뢰인이 설명한 사실관계가 1심 소송과정에서 전혀 반영되지 않았음

• 1심 위임계약을 체결한 변호사와는 거의 연락이 되지 않았음

• 담당 변호사가 따로 있었는데, 1심 소송 중 여러 차례에 걸쳐 담당 변호사가 교체되었음

• 임대인이 항소를 제기했다는 사실조차도 알려주지 않아 1~2개월 뒤 의뢰인이 대법원 나의사건검색 사이트에서 직접 확인하였음

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이에 항소심에서는 좀 더 소통이 원활하고, 성실하게 사건을 수행해 줄 변호사를 찾던 중 저희 사무실을 찾아오셨습니다.

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임대인은 2심에서 새로운 증거를 제시하며 다투었지만...

2심에서 임대인은 1, 2차 공사비용 뿐만 아니라 3차 공사비용 및 앞으로 추가 공사를 위해 필요한 향후 수리비까지도 의뢰인의 보증금에서 공제하여야 한다고 다투었습니다.

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그러면서 1심에서는 제출하지 않았던 영수증, 견적서 등 다양한 증거를 제출했습니다.

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이에 대해 저는 아래와 같은 부분을 중점적으로 다투었습니다.

• 의뢰인과 임대인 사이의 약정은 의뢰인의 과실로 인한 공사에 한하여, 임대인이 비용을 지출한 경우에만 의뢰인이 부담하겠다는 것이다.

• 의뢰인이 점유는 유지하였으나 사실상 이 사건 건물에 거주하지 않던 시기에도 배관 역류사고가 발생한 점에 비추어보면 이 사건 배관 역류 사고는 의뢰인의 과실과는 무관하다.

• 수차례의 배관 공사 이후에도 계속해서 역류가 발생한다는 것은 배관 자체의 구조상 결함일 가능성이 높다.

• 의뢰인이 부담해야 하는 공사비용은 최대 몇백만 원 수준이고, 남은 보증금은 7천만 원이다. 소액의 원상회복 비용 공제를 이유로 보증금 전액의 반환을 지체할 수는 없다.

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2심 판결 결과 : 피고 항소 기각, 임차인 승소!

그 결과, 피고(임대인)의 항소는 모두 기각되었습니다.

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법원에서는 3차 역류사고 공사 비용이나 향후 수리비 등은 보증금에서 공제할 수 없고, 임대인은 의뢰인으로부터 이 사건 건물을 인도받은 다음 날부터 지연이자도 부담해야 한다는 판결을 내렸습니다.

피고 항소기각 임차인 승소

판을 흔드는 변론이 필요할 때가 있습니다.

사실 이 사건 2심 첫 변론기일까지만 하더라도 재판부에서는 '3번의 배관 역류 사고가 있었고, 피고가 3번의 공사비용을 지출한 것은 사실이지 않냐'라는 입장을 밝히며, 의뢰인에게 모든 배관 공사 비용을 부담시킬 듯한 심증을 드러낸 바 있습니다.

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이에 저또한 조마조마한 마음이었는데요. 이 사건의 포커스를 '잘못된 생활습관으로 인해 건물에 해를 끼친 임차인'에서 '임차인 사소한 과실을 트집잡아 보증금 반환을 미루는 임대인'으로 바꿀 필요가 있었습니다.

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프레임 전환을 위해 저는 의뢰인과 피고 사이의 지난 대화내용을 모두 분석한 다음, 의뢰인은 전세자금 대출 상환이 시급한 상태였으므로 임대인의 비위에 맞춰주며 하루 속히 보증금을 반환받아야 하는 입장에 있었다는 점, 의뢰인이 사회 경험이 부족하여 모든 공사 비용을 의뢰인에게 전가 하려는 피고에게 끌려다녔던 것일 뿐 사실은 의뢰인의 잘못으로 인해 계속해서 역류 사고가 발생한 것이 아니라는 점 등을 집중적으로 부각시킨 준비서면을 제출하였습니다.

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그러자 2번째 변론기일에서 재판부는 '원고가 대출받아 전세보증금을 낸 것 같은데, 피고가 해도해도 너무한 거 아니냐. 이렇게 계속해서 배관에 사고가 발생하는 것은 건물 자체의 문제가 아니냐. 추가 수리비까지 달라는 건 과하다'라며 180도 입장을 바꾸었습니다. 이 사건의 실체적 진실에 맞추어 의뢰인(임차인)의 편에 선 것입니다. 그 결과는 당연히 피고(임대인) 항소 기각으로 이어졌지요.

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만약 이상과 같이 판을 흔들지 못했다면 의뢰인은 원상복구라는 미명 하에 천 만원에 가까운 공사비용을 부담해야 했을지도 모릅니다.

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그러므로 임대인이 원상복구를 빌미로 보증금 반환을 거부한다면 임차인이 원상회복을 해야 할 범위는 어디까지이고, 내 사건에서 어디까지의 보증금 공제를 받아들일 것인지(혹은 전부 받아들이지 않을 것인지)에 대해 충분한 법률상담을 받아보시기 바랍니다.

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대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문 변호사 최아란입니다.