임차목적물 인도와 임차보증금 보증채무 이행 사이의 동시이행관계 

【대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결 】

『갑이 임대인에게 임대차보증금을 지급하고 부동산을 임차하는 내용의 계약을 체결한 다음, 주택도시보증공사와 위 임대차계약에 따라 임대인이 부담하는 임대차보증금 반환채무를 주택도시보증공사가 보증하는 내용의 계약을 체결하였는데, 임대차계약 종료 후 주택도시보증공사가 갑에게 임대차보증금 상당의 보증채무액에 더하여 이에 대한 지연손해금까지 지급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 주택도시보증공사의 갑에 대한 보증채무 이행의무는 형식적으로는 보증계약에 따른 지급의무이지만 그 실질은 임대차계약에 따른 임차보증금 반환의무의 변형에 불과하여 임대인의 의무와 동일하다고 볼 수 있고, 위 보증계약의 약관에서 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무와 갑의 임차목적물 인도의무가 동시이행관계에 있다고 정하고 있는 점을 종합하면, 갑의 임대인에 대한 임차목적물 인도의무와 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무는 별개의 계약에서 발생한 의무이지만 쌍무계약에 있어서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있으므로, 갑이 임대인에게 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 주택도시보증공사는 보증채무를 이행하지 않더라도 그 지체책임을 지지 않으며, 이러한 지체책임의 면책은 이를 주장하는 자가 상대방의 이행청구에 대하여 동시이행항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아닌데도, 부동산의 인도나 그 이행제공이 있었다는 점에 관한 아무런 심리 없이 주택도시보증공사에 보증채무의 이행지체에 따른 지연손해금의 지급을 명한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.』

◆ 임차목적물 인도의무와 임대차보증금 반환채무의 보증채무 이행의무 사이의 동시이행관계

1. 사안의 개요

원고는 2021. 3. 7. 임대인과 이 사건 부동산에 관해 임대차보증금 3억 4,000만 원, 임대차기간 2021. 4. 8.부터 2023. 4. 7.까지인 이 사건 임대차계약을 체결 하였습니다.

그리고, 원고는 피고와 사이에 이 사건 임대차계약에 따라 임대인이 부담하는 임대차보증금 반환채무에 대해 피고가 보증채무를 부담하기로 하는 이 사건 보증계약을 체결 하였습니다.

이후, 원고가 임대인의 대리인에게 임대차계약의 갱신을 원하지 않는다는 의사를 표시함에 따라 이 사건 임대차계약은 2023. 4. 7. 종료 하였습니다.

2. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결

가. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결은 이 사건 임대차계약이 2023. 4. 7. 종료 하였기에 피고는 원고에게 이 사건 보증계약에 따른 보증채무를 이행할 의무가 있다고 판시 하였습니다.

나. 피고가 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 임대차보증금 상당의 보증채무액 3억 4,000만 원에 더하여 이에 대한 2023. 10. 14.부터의 지연손해금도 지급할 의무가 있는지에 관하여

대법원 2026다201978 판결은 [임대인의 원고에 대한 임대차보증금 반환의무는 이 사건 임대차계약에서 발생하였고, 피고의 원고에 대한 보증채무 이행의무는 이 사건 보증계약에서 발생하였다. 그러나 피고의 원고에 대한 의무는 형식적으로는 이 사건 보증계약에 따른 지급의무이지만, 그 실질은 이 사건 임대차계약에 따른 임차보증금 반환의무의 변형에 불과하여 임대인의 의무와 동일하다고 볼 수 있다. 또한 이 사건 보증계약에 적용되는 이 사건 약관 제10조 제1항은 피고의 보증채무 이행의무와 원고의 임차목적물 인도의무가 동시이행관계에 있다고 정하고 있다. 이러한 사정을 종합하면, 원고의 임대인에 대한 임차목적물 인도의무와 피고의 보증채무 이행의무는 별개의 계약에서 발생한 의무이지만, 쌍무계약에 있어서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있다.

따라서 원고가 임대인에게 이 사건 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 피고로서는 보증채무를 이행하지 않더라도 그 지체책임을 지지 않는다. 이는 지체책임의 면책을 주장하는 자가 상대방의 이행청구에 대하여 동시이행의 항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아니다(대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결 등 참조).]고 판시 하였습니다.