타인 명의로 지역주택조합과 조합가입계약을 체결한 경우의 법률관계 

【대구지방법원 2023. 4. 13. 선고 2021가합210366 판결 】

『갑이 조합원 자격이 있는 을과 체결한 명의신탁약정에 따라 을 명의로 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하여 필요한 비용을 모두 납부하였고 조합도 이러한 사실을 알고 있었으므로, 갑과 을 및 조합의 관계는 3자간 명의신탁에 해당하고, 을 명의로 분양받아 소유권보존등기를 마친 아파트의 실질적 소유자는 자신이라고 주장하면서, 을을 상대로 주위적으로는 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행 등을 구하고, 예비적으로는 조합을 대위하여 을 명의 소유권보존등기의 말소등기절차 이행 등을 구한 사안이다.

갑과 을이 아파트 분양을 받기 위해 조합 가입자격이 있는 을 명의로 조합가입계약을 체결하되 내부적으로는 아파트 소유권을 갑에게 귀속시키기로 하는 내용의 명의신탁약정을 체결한 사실은 인정되나, ① 조합가입계약에서 일반분양분은 조합에 소유권이 귀속되는 것을 전제로 임의 분양하도록 하고 있고, 조합원이 분담금을 납부하였더라도 그 지위를 이전하기 위해서는 조합의 확인이 필요한 점, ② 아파트에 관한 공사도급계약의 당사자는 조합과 시공사이고, 갑은 명의신탁약정에 따라 계약을 체결하고 을 명의로 분담금을 납입한 사람에 불과한 점, ③ 분양된 아파트에 관하여 을 명의로 소유권보존등기가 마쳐져 있고, 조합가입계약에 일반분양분 이외의 부분에 대해서는 조합원 명의로 소유권보존등기를 한다는 규정이 있으나, 그것이 곧바로 개별조합원의 아파트 원시취득을 의미하는 것은 아닌 점, ④ 조합가입계약상 조합원은 자신에게 배정된 동·호수의 아파트에 관하여 분양계약을 체결할 권리, 즉 채권적 권리인 조합주택 공급청구권을 가지며 이에 기해 조합에 대하여 소유권보존등기를 위한 조치의 이행을 구할 수 있을 뿐인 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 을 명의로 분양된 아파트의 원시취득자는 조합이고, 갑 명의로 위 아파트의 소유권을 표상하는 등기가 마쳐진 사실도 없으므로, 갑은 위 아파트에 관한 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없고, ① 조합원의 자격은 조합가입계약의 전제조건인 점, ② 조합의 대의원 및 감사 중 일부가 갑과 을 사이의 명의신탁약정 사실을 알고 있었다는 사실만으로 조합가입계약에 따른 법률효과를 을이 아닌 갑에게 귀속시킬 의도까지 있었다고 보기 어려운 점, ③ 갑도 조합가입계약에 따른 법률효과가 을에게 귀속된다는 것을 인식하고 이를 전제로 관련 비용을 납부한 점 등에 비추어 보면, 조합가입계약의 당사자는 갑이 아니라 을이고, 갑과 을 사이의 명의신탁약정은 계약명의신탁에 해당하므로, 위 명의신탁약정이 3자간 명의신탁임을 전제로 갑이 조합을 대위하여 을 명의 소유권보존등기의 말소등기절차 이행을 구하는 것은 채권자대위권의 피보전권리가 없어 부적법하며, 갑이 제출한 증거만으로는 조합이 갑과 을 사이의 명의신탁약정 존재 사실을 알고 을과 조합가입계약을 체결하였다고 인정하기 부족하므로, 을 명의의 소유권보존등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 의해 유효하다는 등의 이유로 갑의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 배척한 사례이다.』

◆ 타인 명의로 지역주택조합과 조합가입계약을 체결한 경우의 법률관계

1. 사안

원고가 조합원 자격이 있는 피고와 체결한 명의신탁약정에 따라 피고 명의로 지역주택조합과 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 합니다.)을 체결하여 필요한 비용을 모두 납부하였고, 피고 명의로 분양받은 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 합니다.)에 관하여 피고 명의로 소유권보존등기를 마친 사안(이하 ‘이 사건 사안’이라 합니다.)경우 원고와 피고 사이의 명의신탁약정이 계약명의신탁에 해당하는지, 3자간 명의신탁에 해당하는지, 그에 따라 원고가 피고를 상대로 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는지, 조합을 대위하여 피고 명의 소유권보존등기의 말소등기절차 이행을 구할 수 있는지 등이 문제된 사안인 것입니다.

2. 대구지방법원 2023. 4. 13. 선고 2021가합210366 판결

가. 이 사건 사안에서 갑과 을 사이의 명의신탁약정의 성격

대구지방법원 2023. 4. 13. 선고 2021가합210366 판결은 이 사건 사안에서 원고와 피고 사이의 명의신탁약정에 대하여

[① 조합원의 자격은 이 사건 계약의 전제 조건이었을 뿐만 아니라(이 사건 계약서 제3조) 주택법 및 그 시행령에서도 엄격히 규제하는 사항으로서 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 함부로 배제할 수 없다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 참조). 이 사건 계약서는 조합원 자격이 있는 피고 명의로 작성되었고, 이 사건 조합 역시 이 사건 아파트에 관해 피고 명의로 소유권보존등기를 마쳐주었으며, 조합원들에게 환급해야 할 등기비용 및 기타비용 역시 피고 명의의 계좌로 송금하여 주었다. 이 사건 조합과 피고는 이 사건 계약에 따른 법률효과가 모두 피고에게 귀속되는 것을 전제로 거래를 하였다.

② 이 사건 조합의 대의원 소외 4, 소외 5, 감사 소외 6, 소외 7은 원고와 피고의 내부합의에 따라 실제 수분양자는 원고이고, 명의만 피고로 분양받은 것이라는 내용의 사실확인서를 제출하였다. 그러나 이 사건 조합의 대의원 및 감사 중 일부가 원고와 피고 사이의 명의신탁약정 사실을 알고 있었다는 사실만으로 이 사건 계약의 당사자를 원고라고 인정할 수 없고, 이 사건 조합이 이 사건 계약에 따른 법률효과를 피고가 아닌 원고에게 귀속시킬 의도까지 있었다고 보기도 어렵다.

③ 원고는 스스로 조합원 자격이 없다고 생각하고 피고와 명의신탁약정을 하였다. 원고는 이 사건 조합에 납부한 분담금을 피고 명의로 송금하였으며, 이 사건 조합에 납부해야 할 등기비용, 관리비 예치금 모두 자신이 직접 납부하지 않고 피고를 통하여 납부하였다. 원고도 이 사건 계약에 따른 법률효과가 피고에게 귀속된다는 것을 인식하고, 이를 전제로 관련 비용을 납부한 것이다.]

라는 사정을 고려하면, 조합가입계약의 당사자는 원고가 아니라 피고로 보는 것이 타당하므로 원고와 피고 사이의 명의신탁약정은 계약명의신탁에 해당한다고 판시 하였습니다.

나. 원고의 피고에 대한 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구의 인정 여부

대구지방법원 2023. 4. 13. 선고 2021가합210366 판결은 원고의 피고에 대한 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구에 대하여

[① 이 사건 계약은 조합원을 모집하고 남은 세대가 30세대 이상일 경우 일반분양을 실시하는데 그 일반분양분은 이 사건 조합이 임의로 분양할 수 있도록 정하고 있고(제10조), 조합원 지위를 승계하는 경우 행정청에서 양도계약서에 검인 등을 받아 조합이 확인한 권리의무 승계계약서를 작성하도록 하고 있다(제13조 제1항). 즉, ‘조합원들의 비용’으로 건축된 아파트 중 일반분양분은 이 사건 조합에 소유권이 귀속되는 것을 전제로 임의 분양하도록 하고 있고(일반분양으로부터 얻은 이익을 청산하는 것은 별개의 문제이다), 조합원이 분담금을 납부하였다 하더라도 그 지위를 이전하기 위해서는 이 사건 조합의 확인이 필요하다.

② 경산시 (주소 생략) 일원에 건설되는 ○○○○○○○○ 아파트에 대한 공사도급 계약의 당사자는 이 사건 조합과 코오롱글로벌 주식회사이다. 원고는 명의신탁약정에 따라 계약을 체결하고 피고 명의로 분담금을 납입한 사람에 불과하다.

③ 이 사건 아파트에 관하여 피고 명의로 소유권보존등기가 마쳐져 있고, 이 사건 계약 제14조 제4항은 일반분양분 이외의 부분에 대해서는 조합원 명의로 소유권보존등기를 한다는 내용으로 해석될 여지가 있다.

그러나 주택법 제49조 제1항에 의하면 사업주체는 건물이 완공되면 관할관청에 사용검사를 받아야 하고, 주택법 시행규칙 제21조 제1항 및 [별지 제23호 서식]에 의하면, 사업주체가 사용검사승인신청을 할 때 ‘집합건축물 소유자현황’을 첨부하여 제출하도록 하고 있으며, 그 현황서에는 각 구분건축물별 소유자를 기재하여야 한다. 건축법 제38조 제1항 제1호에서는 같은 법 제22조 제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우 건축물대장을 작성하도록 하고 있고, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조 제4항에서는 건축물대장에 건축물현황도를 포함하도록 하고 있으며, 같은 규칙 제12조 제1항 제1호에서는 건축물대장을 건축법 제22조 제2항에 따라 사용승인된 내용에 따라 생성하도록 하고 있다. 한편 부동산등기법 제65조 제1호는 건축물대장에 최초 소유자로 등록되어 있는 자는 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 하고 있다. 즉, ‘집합건축물 소유자현황’에 있는 사람은 이에 기하여 직접 소유권보존등기를 마칠 수 있다. 나아가 현재의 등기실무상 조합원으로부터 승계취득한 자가 직접 소유권보존등기를 하더라도 그 등기는 유효한 것으로 취급된다.

따라서 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기가 피고 명의로 마쳐졌다거나 이 사건 계약 일부 규정이 이 사건 조합이 조합원들에게 분양분에 대해 소유권보존등기를 마쳐주기로 한 것이라고 해석되더라도, 그것이 곧바로 개별조합원의 아파트 원시취득을 의미한다고 보기 어렵다. 양자는 차원을 달리하는 것으로서 등기절차상 미등기부동산의 원시취득자로부터 소유권을 승계취득한 자가 보존등기 및 이전등기의 이중절차를 생략하고 직접 보존등기를 할 수 있도록 하는 규정에 불과하다.

④ 이 사건 계약 전문에서 이 사건 조합은 이 사건 아파트의 공급자이고, 그 조합원은 공급신청자라고 규정하고 있는 점(표준 조합규약 제10조 제1항 제1호는 “조합원은 사업계획으로 정한 조합주택의 공급청구권”을 갖는다고 명시하고 있는데, 이 사건 조합의 규약 역시 마찬가지일 것으로 보인다), 조합원이 잔금 및 분담금 일체를 완납하지 아니한 때에는 입주가 허용되지 않는 점(이 사건 계약서 제14조 제3항), 사용승인을 받은 이후에도 조합원의 자격상실, 제명이 가능하고(이 사건 계약서 제11조 제3항) 이 경우 그때까지 지급한 분담금을 환급할 뿐 소유권환원을 위한 어떠한 조치도 불필요한 점(이 사건 계약서 제12조 제3항) 등을 감안하면, 조합원의 권리는 자신에게 배정된 동·호수의 아파트에 관하여 분양계약을 체결할 권리, 즉 채권적 권리인 조합주택 공급청구권을 가지며 그 청구권에 기하여 조합에 대하여 위에서 본 바와 같은 소유권보존등기를 위한 조치의 이행을 구할 수 있음에 그친다 할 것이다.

⑤ 대법원 1996. 4. 12. 선고 96다3807 판결이 ‘주택조합이 신축한 건물의 소유권은 조합원이 아닌 일반인에게 분양된 주택부분 등을 제외하고는 특단의 사정이 없는 한 건축자금의 제공자인 조합원들이 원시취득한다.’는 취지로 판시한 것은 원고가 지적하는 바와 같다. 그러나 이 판결은 지방세법상 취득세 납세의무자의 확정이라는 조세관계의 특유한 법리가 반영된 것으로서 세법상 원래 금전을 출연한 자가 원시취득자라는 해석은 이미 형성되어 있었던 점, 민사법적으로는 주택조합에 있어서 조합원이 건축자금을 제공한다는 사정만으로 조합원이 배정받은 아파트를 원시취득한다고 보는 것은 도급건축물의 소유권 귀속에 관한 법리와 부합하지 않는 점을 감안하면, 이 판결을 민사상 소유권 귀속에 관한 일반 법리로 확장해석하는 것은 적절하지 아니하다.]

라는 사정을 고려하면, 원고가 명의신탁약정에 따라 피고 명의로 이 사건 조합가입계약을 체결하고, 그에 따른 분담금 대부분을 부담하였다고 하더라도, 이 사건 아파트의 원시취득자는 원고나 피고가 아닌 이 사건 조합이라고 보는 것이 타당하다고 하면서 원고는 피고에 대하여 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없다고 판시 하였습니다.

다. 원고의 피고에 대한 이 사건 아파트 소유권보존등기 말소등기절차 이행 대위 청구의 인정 여부

대구지방법원 2023. 4. 13. 선고 2021가합210366 판결은 원고의 피고에 대한 이 사건 아파트 소유권보존등기 말소등기절차 이행 대위 청구에 대하여 위 가.항에서 보는 바와 같이 이 사건 조합가입계약의 당사자는 피고와 이 사건 조합이고, 원고와 피고 사이의 명의신탁약정은 계약명의신탁에 해당한다고 하면서 원고는 이 사건 조합에 대하여 이 사건 조합가입계약에 기초한 권리를 가지지 않으므로 채권자대위소송의 원고 적격이 없는 것이어서 원고의 이 사건 아파트 소유권보존등기 말소등기절차 이행 대위 청구는 부적법하다고 판시 하였습니다.