전세사기 피해자 결정이 부결됐는데 이의신청할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세사기피해자 결정을 신청했다가 “전세사기피해자등에 해당하지 않는다”는 결정문을 받고 막막해하시는 임차인분들의 상담이 계속 이어지고 있습니다.

상담에서 자주 듣는 말은 “보증금이 이렇게 날아갔는데 피해자가 아니라는 게 말이 되나”, “한 번 부결됐으니 더 할 수 있는 게 없다”는 것입니다. 그런데 결정문에 적힌 부결 사유를 하나하나 따져 보면, 서류 보완이나 사실관계 정리만으로 판단이 달라질 수 있는 경우가 적지 않습니다. 반대로 이의신청 기간 30일을 놓쳐서 같은 결정을 다시 다투기 어려워지는 경우도 있습니다.

전세사기피해자 특별법은 부결 결정에 대해 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있도록 정하고 있고, 이의신청이 접수되면 위원회가 사건을 처음부터 다시 심의하는 재심의 절차를 거칩니다.

아래에서는 부결된 전세사기피해자 결정에 이의신청이 가능한지, 어떤 기한과 절차로 진행되는지, 그리고 무엇을 보완해야 결과가 달라질 수 있는지 법 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 부결 결정에 대해서는 법이 직접 이의신청 길을 열어두고 있습니다

결정문을 송달받은 날부터 30일 이내라면 부결도 다시 심의받을 수 있습니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제12조는 전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인이 국토교통부장관에게 신청하도록 하고, 제13조는 국토교통부장관이 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무, 수사 개시 여부 등을 조사하도록 정하고 있습니다. 조사가 끝나면 제14조에 따라 전세사기피해지원위원회가 신청인이 제3조의 요건을 충족했는지 심의·의결하고, 그 의결에 따라 국토교통부장관이 결정을 합니다.

이 결정에 이의가 있다면 같은 법 제15조 제1항에 따라 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있습니다. 여기서 기산점은 결정을 “알게 된 날”이 아니라 결정문 정본이 신청인에게 송달된 날이라는 점을 확인해야 합니다. 등기우편 수령일이나 전자 송달 확인일이 기준이 되므로, 결정문을 받은 날짜부터 정확히 적어 두는 것이 첫 단계입니다.

많은 분들이 부결되면 끝이라고 생각하지만, 법은 부결 결정도 신청인이 다시 다툴 수 있는 처분으로 보고 별도의 재심의 절차를 마련해 두었습니다. 이의신청은 부결 사유를 반박하는 서면과 자료를 제출하는 방식으로 진행됩니다.

부결은 끝이 아니라, 송달일로부터 30일 안에 다시 심의를 받을 수 있는 출발점입니다.

2. 이의신청은 위원회 재심의로 처리되고, 결과는 접수 후 20일 이내에 나옵니다

이의신청은 같은 담당자의 재확인이 아니라 위원회가 다시 의결하는 절차입니다.

이의신청의 처리 방식은 법 제15조가 직접 정하고 있습니다.

국토교통부장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 위원회에 재심의를 요청하고, 위원회가 재심의하여 의결한 전세사기피해자등 결정안에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 한다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제15조 제2항).

즉 이의신청이 접수되면 행정청이 서류를 한 번 더 훑어보는 데 그치지 않고, 위원회가 재심의해 결정안을 의결해야 합니다. 이 재심의에는 최초 심의와 마찬가지로 제14조 제2항(제3조 요건 충족 여부 판단), 제4항(추가 조사), 제6항(결정문 정본 송달) 등이 준용됩니다(제15조 제3항). 국토교통부장관이 필요하다고 보면 추가 조사를 할 수 있으므로, 이의신청서에 새 자료를 첨부하면 그 자료가 재심의에서 검토될 여지가 생깁니다.

제15조에서 정하지 않은 사항은 행정기본법 제36조에 따릅니다(제15조 제4항). 이에 따라 이의신청을 했더라도 그것과 관계없이 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있고, 이의신청 결과를 통지받은 날부터 90일 이내에 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있습니다. 이의신청 기간 30일과 행정심판·소송 기간 90일은 별개의 시계이므로, 둘을 혼동하지 않아야 합니다.

3. 이의신청에서 가장 먼저 할 일은 부결 사유가 어느 요건인지 특정하는 것입니다

결정문의 부결 사유가 제3조 제1항의 어느 호, 또는 제2항의 어느 제외 사유인지가 모든 준비의 출발점입니다.

전세사기피해자 결정은 법 제3조 제1항의 네 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 제2항의 제외 사유에 해당하지 않아야 합니다. 이 요건이 하나라도 부족하면 부결됩니다. 요건은 크게 다음과 같이 정리됩니다.

첫째, 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖추었는지(제1호)입니다. 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함되고, 경매·공매 절차가 이미 완료된 임차인은 이 요건이 면제됩니다. 둘째, 보증금이 5억원 이하인지(제2호)입니다. 위원회는 시·도별 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 이 상한을 올릴 수 있습니다. 셋째, 임대인의 파산·회생 개시, 경매·공매 개시, 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생했거나 예상되는지(제3호)입니다. 넷째, 임대인에 대한 수사 개시, 임대인의 기망, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 사정 등 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는지(제4호)입니다.

여기에 더해 임차인이 보증보험에 가입해 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상 금액에 해당하는 경우, 대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되는 경우는 적용 대상에서 제외됩니다.

임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제2항 제3호).

실무에서 부결 사유는 대체로 몇 가지로 나뉩니다. 3호의 “2인 이상 피해” 요건은 같은 임대인의 다른 임차인 피해가 아직 확인되지 않았다는 이유로, 4호의 “기망 의심” 요건은 임대인 수사가 아직 개시되지 않았다는 이유로 부결되는 경우가 있습니다. 이런 사유는 시간이 지나 다른 임차인의 경매 개시, 임대인에 대한 고소·수사 개시 등 상황이 바뀌면 달라질 수 있습니다. 반대로 제2항 제3호처럼 “자력 회수 가능”이 사유라면 선순위 채권액, 주택 시세, 예상 배당액을 다시 계산한 자료로 반박해야 합니다. 부결 사유가 무엇인지 모르고 같은 자료를 그대로 다시 내면 결과가 바뀔 가능성은 낮습니다.

이의신청의 성패는 결정문에 적힌 부결 사유와 정확히 맞닿은 자료를 내느냐에 달려 있습니다.

4. 이의신청서에는 부결 사유별로 새로운 자료와 구체적 반박이 들어가야 합니다

“억울하다”는 호소보다, 요건별로 어떤 사실이 새로 확인되는지를 증거로 보여주는 서면이 재심의를 움직입니다.

재심의에서 위원회는 최초 심의와 같은 제3조의 요건을 다시 판단합니다. 따라서 이의신청서는 감정적 호소보다 요건별 사실관계와 증거로 구성해야 합니다.

대항력·확정일자 요건(제1호)이 문제였다면 주민등록 등초본의 전입일, 계약서의 확정일자 날인, 점유 사실을 보여주는 자료로 시간 순서를 정리합니다. 전입일과 확정일자 사이에 공백이 있다면 그 사정이 무엇인지, 임차권등기를 이미 마쳤다면 그 등기부 사본도 함께 제출합니다. 보증금 요건(제2호)은 계약서상 보증금과 실제 송금 내역을 대조해 증명하고, 월세가 섞여 있다면 보증금 환산 방식도 설명합니다.

다른 임차인 피해(제3호) 요건은 같은 임대인의 다른 호실 경매 개시 결정, 압류 사실, 다른 임차인의 지급명령·판결 등 집행권원 확보 사실을 등기사항증명서와 법원 서류로 보여줍니다. 기망 의심(제4호) 요건은 임대인에 대한 고소장 접수증, 수사기관의 사건번호, 임대인이 다수 주택을 보유하며 근저당·압류가 중첩된 등기 내역, 계약 당시 임대인이나 중개인이 한 설명을 보여주는 문자·카카오톡 기록이 핵심 자료가 됩니다.

제2항 제외 사유가 문제였다면, 보증보험이 있더라도 실제로 반환이 가능한지, 선순위 담보권과 세금 채권을 반영한 예상 배당액이 보증금에 못 미치는지를 감정평가나 시세 자료로 구체적으로 보여야 합니다. 이때 “자력 회수 가능”이라는 판단이 선순위 채권을 빠뜨린 계산에서 나왔다면, 그 계산의 오류를 짚는 것이 가장 효과적입니다.

제출 시기도 중요합니다. 이의신청 접수일부터 20일 이내에 결정이 나므로, 접수 시점에 자료를 가능한 한 완비하는 것이 좋습니다. 접수 후 보완하겠다며 기간을 끄는 것보다 처음부터 핵심 자료를 갖추어 내는 편이 유리합니다.

요건 하나하나에 맞는 증거를 이의신청서에 처음부터 담아야 20일 안의 재심의에서 판단이 달라질 수 있습니다.

5. 이의신청 이후에도 행정심판·행정소송과 경매 대응을 함께 챙겨야 합니다

이의신청은 하나의 선택지일 뿐이므로 기한을 나눠 관리하면서 경매 일정에도 동시에 대응해야 합니다.

이의신청 이후의 흐름은 대체로 ①결정문 송달일 확인 → ②30일 안에 국토교통부장관에게 이의신청서 접수 → ③20일 안에 위원회 재심의 결과 통지 → ④재심의에서도 부결되면 통지받은 날부터 90일 안에 행정심판 또는 행정소송 제기의 순서입니다. 이의신청을 하지 않고 곧바로 행정심판이나 행정소송을 제기하는 것도 법적으로 가능합니다(행정기본법 제36조 제3항). 다만 이 경우 결정문을 받은 날부터의 제소기간이 별도로 진행되므로 기한을 반드시 따로 확인해야 합니다.

그리고 이의신청을 진행하는 동안에도 경매 일정은 멈추지 않을 수 있습니다. 특별법 제17조는 전세사기피해자(제12조에 따라 결정을 신청한 자 포함)가 법원에 경매 유예·정지를 신청할 수 있고, 법원은 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되면 채권자와 채무자의 형편을 고려해 이를 결정할 수 있다고 정하고 있습니다. 유예 기간은 1년 이내이며 사유가 해소되지 않으면 연장할 수 있습니다. 매각기일이 임박했다면 이의신청과 별도로 경매 유예 신청을 검토해야 합니다.

확인 순서는 아래와 같이 정리하시면 좋습니다.

1. 결정문에서 송달일과 부결 사유(제3조 제1항 몇 호, 또는 제2항 몇 호인지)를 먼저 특정하고, 30일 기한의 마지막 날을 달력에 표시합니다.

2. 해당 요건을 보강하는 등기사항증명서, 고소장·수사기관 접수 자료, 송금 내역, 다른 임차인 피해 자료를 정리해 이의신청서에 첨부합니다.

3. 경매 매각기일이 잡혀 있다면 이의신청과 별도로 경매 유예 신청과 행정심판·소송 기한을 함께 관리합니다.

이렇게 병행 전략을 세워 두면, 재심의 결과가 어떻게 나오더라도 기한을 놓쳐 선택지를 잃는 일을 막을 수 있습니다.

마치며

전세보증금을 잃을 위기에서 부결 통지까지 받으면 “내가 뭘 잘못했나”라는 생각에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 이의신청 기간은 송달일부터 30일로 짧고, 그 안에 준비할 자료는 생각보다 많습니다.

피해를 인정받지 못한 임차인 입장에서는 부결 사유가 어느 요건인지 특정하고, 그 요건에 맞는 자료를 모으는 것이 먼저입니다. 감정적인 항변보다 등기·수사·송금 자료가 쌓일수록 재심의에서 설득력이 커집니다.

반대로 보증금 회수 가능성이 있다고 판단되어 제외 사유에 해당한 경우에도, 실제 배당 가능성이 어떠한지는 선순위 채권과 시세에 따라 크게 달라집니다. 판단의 근거가 되는 계산이 정확한지 따져보는 일이 필요합니다.

저는 임대차 보증금 분쟁과 전세사기 사건에서 피해를 입은 임차인 쪽과 임대인으로 의심받는 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실도 어떤 자료로 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

이의신청 기한이 얼마 남지 않았다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결과를 바꿀 수 있는 마지막 기회에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이의신청 30일은 결정이 난 날부터인가요, 받은 날부터인가요?

A. 법 제15조 제1항은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내라고 정하고 있습니다. 결정일이 아니라 송달일이 기준이므로, 결정문을 실제 수령한 날짜를 정확히 확인해 두셔야 합니다.

Q. 이의신청을 하면 결과는 언제 나오나요?

A. 국토교통부장관은 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정해야 하고, 위원회가 재심의해 의결한 결정안에 따라 결정합니다. 따라서 이의신청서에 핵심 자료를 처음부터 갖추어 내는 것이 중요합니다.

Q. 이의신청 기간을 놓치면 아무것도 할 수 없나요?

A. 이의신청은 어렵지만, 행정심판이나 행정소송은 별도의 제소기간 안이라면 가능할 수 있습니다. 또한 부결 사유가 시간 경과로 해소될 수 있는 경우라면 새로운 신청 가능성도 함께 검토해야 합니다.

Q. 이의신청과 행정소송을 동시에 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 행정기본법 제36조 제3항은 이의신청을 했더라도 그것과 관계없이 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 각각의 기간이 별도로 진행되므로 따로 관리해야 합니다.

Q. 임대인 수사가 아직 시작되지 않았다는 이유로 부결됐는데 어떻게 해야 하나요?

A. 제3조 제1항 제4호는 수사 개시뿐 아니라 임대인의 기망이나 다수 주택 취득·임대 등 보증금 반환 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유도 인정합니다. 고소장 접수, 등기 내역, 계약 당시 대화 기록 등으로 그 사정을 입증해야 합니다.

Q. 이의신청 중에도 경매가 진행되면 어떻게 하나요?

A. 특별법 제17조에 따라 결정을 신청한 임차인은 법원에 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 법원은 생계나 주거안정에 지장이 우려되는지 등을 고려해 결정하므로, 매각기일이 임박했다면 이의신청과 별도로 신청을 검토해야 합니다.