전세사기 피해자 인정은 보증금이 얼마까지인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 “내 보증금은 전세사기피해자로 인정받을 수 있는 금액인가”를 가장 먼저 물어오는 일이 많아졌습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “보증금이 4억 원대라 당연히 해당될 것”, “5억 원만 안 넘으면 자동으로 인정된다”고 생각하고 계셨습니다. 그런데 막상 신청을 해보면 보증금 기준은 충족했는데도 “임대인에 대한 수사 개시가 없다”, “보증보험으로 전액 회수가 가능하다”는 이유로 결정이 나지 않는 경우가 적지 않습니다.

전세사기피해자 특별법은 보증금 상한을 5억원 이하로 두되, 위원회가 최대 2억원까지 상향할 수 있도록 정하고 있고, 이 금액은 여러 요건 중 하나일 뿐입니다. 보증금이 기준 안에 들어와도 다른 요건이 빠지면 피해자로 결정되지 않으므로 전체 구조를 함께 봐야 합니다.

아래에서는 보증금이 얼마까지 인정되는지, 그 금액 외에 어떤 요건을 갖춰야 하는지, 그리고 임대인에 대한 형사 대응까지 법령을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 보증금은 5억원 이하여야 하고, 위원회가 최대 2억원까지 상향할 수 있습니다

기본 상한은 5억원이며, 상향 조정을 거치면 최대 7억원까지도 가능합니다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조 제1항 제2호는 임차인의 임차보증금이 5억원 이하일 것을 요건으로 정하고 있습니다. 기준이 되는 금액은 임대차계약서에 적힌 임차보증금이므로, 먼저 계약서상 보증금 액수부터 확인해야 합니다.

그리고 같은 호 단서는 이 상한액을 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건과 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다고 정합니다. 즉 법률상 상한은 5억원이지만 위원회가 필요하다고 인정하면 최대 7억원까지 올라갈 수 있습니다.

임차인의 임차보증금이 5억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항 제2호).

다만 상향 여부는 신청인이 선택하는 것이 아니라 위원회가 심의하는 사항입니다. 따라서 보증금이 5억원을 넘는 경우에는 “기준을 초과하니 불가능하다”고 단정하기보다, 해당 지역의 시세와 피해 규모 등을 자료로 정리해 상향 필요성을 소명할 수 있는지 먼저 검토해야 합니다.

보증금 기준은 5억원 이하가 원칙이고, 위원회의 상향 조정이 있으면 최대 7억원까지 넓어질 수 있습니다.

2. 보증금 기준을 맞춰도 나머지 요건을 모두 갖춰야 피해자로 결정됩니다

보증금 요건은 네 가지 요건 중 하나일 뿐이며, 전부 충족해야 합니다.

특별법 제3조 제1항은 전세사기피해자로 결정받으려면 네 가지 요건을 모두 갖추도록 하고 있습니다. 첫째, 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상 확정일자까지 갖출 것(임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함됩니다). 둘째, 보증금이 5억원 이하일 것입니다.

셋째, 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차 개시(국세·지방세 체납으로 인한 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되어야 합니다. 넷째, 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 반환능력이 없는 자에 대한 주택 양도, 반환능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 사정 등 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.

실무에서 보증금 금액보다 더 자주 걸리는 것이 셋째, 넷째 요건입니다. 임차인이 한 명뿐이거나 임대인에 대한 수사가 시작되지 않았다면, 보증금이 아무리 소액이어도 요건이 비어 있는 것입니다. 이때는 같은 건물의 다른 임차인 피해 현황과 임대인의 보유 주택 수, 세금 체납 내역 등을 정리해 두는 것이 중요합니다.

보증금이 기준 안에 있어도 대항력·확정일자, 다수 피해 발생, 기망 의심 정황이 빠지면 피해자로 결정되지 않습니다.

3. 보증금을 전액 회수할 수 있거나 보증에 가입돼 있으면 대상에서 제외됩니다

보증금이 기준 이내여도 제외 사유에 해당하면 피해자로 결정되지 않습니다.

특별법 제3조 제2항은 요건을 충족하더라도 다음 경우를 대상에서 제외합니다. 첫째, 임차인이 보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이 보증에 가입하여 보증금 전액 반환이 가능한 경우입니다. 둘째, 임차인의 보증금 전액이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 최우선변제 대상 금액에 해당하는 경우입니다. 셋째, 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다.

임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제2항 제3호).

세 번째 제외 사유가 실무에서 가장 많이 다퉈집니다. 선순위 근저당 채권최고액과 주택 시세, 경매 예상 낙찰가를 비교해 확정일자 순위상 보증금 전액이 배당될 것으로 보이면 “자력 회수 가능”으로 판단될 수 있습니다. 반대로 선순위 담보가 크거나 세금 체납(당해세)으로 배당 순위가 밀려 일부만 회수된다면 이 제외 사유에 해당하지 않습니다.

보증보험에 가입한 경우도 마찬가지로 “가입했다”는 사실만으로 결정이 갈리는 것이 아니라, 실제로 보증금 전액을 반환받을 수 있는 구조인지가 기준입니다. 보증 한도가 보증금보다 작거나 보증이 이미 효력을 잃었다면 사정이 달라집니다.

전액 회수가 가능한 사정이 있으면 보증금이 기준 이내여도 지원 대상에서 빠집니다.

4. 보증금 규모는 임대인의 형사책임 수위에도 영향을 줍니다

피해 보증금이 합산되어 5억원을 넘으면 특경법 가중처벌 구간에 들어갈 수 있습니다.

피해자 인정 여부와 별개로, 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사 없이 전세계약을 체결했다면 형법 제347조 제1항의 사기죄가 문제됩니다. 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.

편취한 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있습니다. 전세사기는 같은 임대인이 여러 세대에 걸쳐 반복하는 경우가 많아, 피해 임차인들의 보증금이 합산되어 이 구간에 들어가는 사례가 적지 않습니다.

그래서 내 보증금이 5억원에 못 미친다고 해서 임대인의 책임이 가볍다고 볼 수는 없습니다. 오히려 다른 피해 임차인과 함께 고소하거나 피해 사실을 수사기관에 제출하는 것이 수사 개시 요건(제3조 제1항 제4호)을 채우는 데에도, 임대인의 책임을 묻는 데에도 도움이 됩니다.

다만 계약 당시 임대인에게 기망의 고의가 있었는지는 임대인의 보유 주택 수, 선순위 채무, 세금 체납, 계약 이후 자금 흐름 등을 종합해 판단되므로, 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 사기죄가 곧바로 성립하는 것은 아닙니다.

5. 신청부터 결정, 형사 고소까지 절차는 이렇게 진행됩니다

신청 전에 보증금·대항력·피해 정황 자료를 갖춰 두는 것이 결과를 좌우합니다.

전세사기피해자등 결정은 임차인이 국토교통부장관에게 신청하는 것으로 시작됩니다(제12조). 국토교통부장관은 신청일부터 30일 이내에 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등을 조사하고(제13조), 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 심의·의결하며 부득이한 경우 15일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다(제14조). 결정에 이의가 있으면 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 국토교통부장관은 20일 이내에 재심의를 거쳐 결정합니다(제15조).

이와 별도로 임대인에 대한 형사 대응은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 주택이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 수사가 개시되면 그 자체가 앞서 본 제3조 제1항 제4호 요건을 뒷받침하는 사정이 됩니다.

신청에 앞서 아래 순서로 자료를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서의 보증금 액수와 확정일자, 전입신고 일자를 확인하고 주택 인도 사실을 입증할 자료(이사 관련 자료, 공과금 납부 내역 등)를 준비합니다.

2. 등기부등본으로 선순위 근저당·압류 내역과 임대인의 보유 주택 수를 확인하고, 같은 건물 다른 임차인의 피해 현황을 정리합니다.

3. 보증보험 가입 여부와 보증 한도를 확인하고, 임대인에 대한 고소 또는 수사 개시 여부를 정리해 신청 서류와 함께 제출할 준비를 합니다.

이런 자료를 바탕으로 전세사기 사건에 경험 있는 변호사와 상의하면, 피해자 결정 신청과 임대인에 대한 형사 고소, 보증금 반환청구를 어떤 순서로 병행할지 구체적인 방향을 잡을 수 있습니다.

마치며

전세보증금 문제는 “내 보증금이 기준에 해당하는지”만 확인하다가 정작 증거 확보와 신청 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 금액 기준보다 먼저 대항력과 확정일자, 다른 피해 임차인의 존재, 수사 개시 여부를 점검하는 것이 중요합니다. 특히 경매가 진행 중이라면 경매 유예 신청 같은 후속 조치의 시기도 함께 따져야 합니다.

반대로 임대인으로서 보증금 반환 문제로 고소를 당했거나 수사를 받게 된 입장에서도, 반환 지연이 곧바로 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 계약 당시 반환 의사와 능력이 있었는지, 이후 사정 변화가 어떠했는지에 따라 결론이 크게 달라집니다.

저는 전세보증금 분쟁에서 피해를 입은 임차인과 의심을 받는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금 문제로 판단이 서지 않는다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금이 5억원을 넘으면 전세사기피해자로 인정받을 수 없나요?

A. 기본 상한은 5억원 이하이지만, 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원 범위에서 상한을 상향 조정할 수 있습니다. 상향 여부는 위원회 심의 사항이므로 초과 사유를 자료로 소명하는 것이 중요합니다.

Q. 보증금이 기준 이내이면 자동으로 인정되나요?

A. 아닙니다. 대항력·확정일자, 2인 이상 피해 발생 또는 예상, 임대인의 기망 의심 정황까지 네 가지 요건을 모두 충족해야 하고, 제외 사유에도 해당하지 않아야 합니다.

Q. 보증보험에 가입했다면 신청이 불가능한가요?

A. 보증으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우에는 제외됩니다. 다만 보증 한도가 보증금에 못 미치거나 보증 효력이 없는 경우처럼 전액 반환이 어렵다면 제외 사유에 해당하지 않을 수 있습니다.

Q. 임차인이 저 하나뿐인데도 신청할 수 있나요?

A. 법은 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것을 요건으로 정합니다. 현재 피해 임차인이 한 명이라도 같은 임대인의 다른 주택에서 피해가 예상되는지 등을 조사 단계에서 함께 봅니다.

Q. 결정이 나지 않으면 방법이 없나요?

A. 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 위원회가 재심의합니다. 이의신청 때는 처음 신청 때 빠졌던 자료를 보완해 제출하는 것이 핵심입니다.

Q. 임대인을 고소하면 피해자 인정에 도움이 되나요?

A. 임대인등에 대한 수사 개시는 법이 정한 요건 중 하나입니다. 고소로 수사가 시작되면 요건을 뒷받침하는 사정이 되고, 형사 기록은 민사 반환청구에도 활용될 수 있습니다.