경매가 끝난 뒤에도 전세사기 피해자 신청이 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세 보증금을 돌려받지 못한 채 임차한 집이 경매로 넘어가고, 배당까지 끝난 뒤에야 “전세사기 피해자 지원이라도 받을 수 있는지” 문의하시는 분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “경매가 끝났으니 이미 늦었다”, “대항력이나 확정일자를 챙기지 못했으니 신청 자체가 안 된다”고 생각해 신청을 포기하고 계셨습니다. 배당표를 받아 들고 보증금 일부만 회수한 뒤, 남은 돈은 포기해야 하는 줄 알고 몇 달씩 손을 놓고 있다가 상담을 받으러 오시는 경우가 많습니다.

그러나 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에 대해서는 일부 요건을 아예 적용에서 제외하고 있습니다. 경매가 끝났다는 사정만으로 피해자 결정 신청의 문이 닫히는 것은 아닙니다.

아래에서는 경매가 끝난 뒤에도 전세사기피해자 결정 신청이 가능한 이유, 그 경우 어떤 요건을 따져 보는지, 결정을 받으면 무엇이 달라지는지 법 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 경매가 끝났다는 이유만으로 신청이 막히지는 않습니다

법은 경매·공매가 완료된 임차인을 신청 대상에서 명시적으로 예정하고 있습니다.

전세사기피해자 결정을 받으려는 임차인은 특별법 제3조 제1항의 요건을 모두 갖춰야 합니다. 그런데 같은 항 단서는 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에게는 일부 요건을 적용하지 않는다고 따로 정하고 있습니다.

다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항 단서).

경매가 진행되는 도중이든, 매각대금 납부와 배당까지 끝난 뒤든 신청 자체는 가능하다는 것이 법의 구조입니다. 경매가 끝나 집을 비워 준 뒤에도 마찬가지입니다. 결정 신청은 국토교통부장관을 상대로 하는 행정 절차이고(제12조), 경매법원의 절차와는 별개로 진행됩니다.

다만 이 특별법은 한시법이라는 점을 잊으면 안 됩니다. 법의 유효기간은 2027년 5월 31일까지로 연장되어 있고, 지원 대상은 2025년 5월 31일까지 임대차계약을 체결한 임차인으로 제한된 것으로 알려져 있습니다. 경매가 끝나고 시간이 흘렀다는 이유로 미룰 일이 아니라, 유효기간 안에 신청 여부를 판단해야 하는 이유입니다.

경매가 끝났더라도 특별법 유효기간 안이라면 전세사기피해자 결정 신청은 가능합니다.

2. 대항력·확정일자와 다수 피해 요건은 면제되고, 나머지 요건은 그대로 따집니다

면제되는 것은 제1호와 제3호뿐이며, 보증금 한도와 기망 정황은 여전히 심사 대상입니다.

제3조 제1항 제1호는 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖출 것을 요구하는 대항요건 요건이고, 제3호는 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것이라는 다수 피해 요건입니다. 경매가 끝난 임차인은 이 두 가지를 증명하지 않아도 됩니다.

반면 제2호와 제4호는 그대로 적용됩니다. 제2호는 임차보증금이 5억원 이하일 것을 요구하는데, 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억원의 범위에서 상한을 올릴 수 있습니다. 제4호는 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 주택 양도, 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 사정 등 임대인이 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 한다는 요건입니다.

실무에서는 4호가 가장 큰 쟁점입니다. 임대인이 다수의 주택을 보유하고 여러 임차인에게 보증금을 돌려주지 못한 경위, 임대인에 대한 고소·수사 여부, 중개 과정에서의 허위 설명 등이 이 요건을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 신청인은 자연인이어야 하므로 법인 명의 임차인은 이 제도의 대상이 아닙니다.

경매가 끝났다면 대항력·확정일자와 다수 피해는 면제되지만, 5억원 이하 보증금과 기망 의심 정황은 반드시 소명해야 합니다.

3. 일부라도 배당받았는지, 전액을 회수했는지에 따라 결론이 갈립니다

배당으로 보증금 전액을 회수했다면 대상에서 빠지고, 일부만 회수했다면 남은 피해가 신청의 근거입니다.

특별법 제3조 제2항은 신청 대상에서 제외되는 경우를 정하고 있습니다. 임차인이 보증보험에 가입했거나 임대인이 반환보증에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 소액임차인 최우선변제 범위에 해당하는 경우, 대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우가 그것입니다.

따라서 경매 배당으로 보증금 전부를 받았다면 신청해도 대상이 되기 어렵습니다. 반대로 낙찰가가 선순위 근저당권과 세금 채권을 정리하고 나니 보증금 중 일부만 배당되고 나머지는 받지 못했다면, 남은 금액이 바로 피해입니다. 이 미회수 보증금은 소멸하지 않고 임대인에 대한 채권으로 계속 남아 있습니다.

결정을 받은 뒤에 보증금을 전액 회수하게 되는 경우도 알아 두어야 합니다. 특별법 제15조의2는 임차보증금 전액을 회수한 경우(공공 지원액을 합해 전액을 회수한 경우를 포함합니다)에는 결정을 취소 또는 철회할 수 있도록 하고, 전액 회수 사실을 지체 없이 신고하도록 정하고 있습니다. 거짓이나 부정한 방법으로 결정을 받은 경우에는 반드시 취소됩니다.

배당표상 실제 회수액과 미회수 잔액을 정확히 계산하는 것이 신청 여부 판단의 출발점입니다.

4. 결정을 받으면 경매 이후에도 공공임대주택과 금융 지원을 받을 수 있습니다

경매가 끝나 집을 매수하지 못한 피해자도 공공임대주택 우선 공급 대상에 들어갑니다.

특별법 제25조의2 제1항 제3호는 전세사기피해주택의 경매 또는 공매 절차가 완료되었으나 해당 주택을 매수하지 못한 전세사기피해자를 공공임대주택 우선 공급 대상으로 정하고 있습니다. 공급받은 임차인은 최장 10년간 거주할 수 있고, 10년을 거주한 뒤에는 공공주택 특별법상 임대료 수준으로 거주기간을 최장 10년 더 연장할 수 있습니다. 공공주택사업자는 임대료를 감면할 수 있으며, 감면분은 국가 또는 지방자치단체가 재정으로 지원할 수 있습니다.

금융 면에서는 제27조가 있습니다. 주택임대차보호법 제8조에 따른 최우선변제를 받지 못해 시급한 지원이 필요한 전세사기피해자에게 주택도시기금에서 임대차 자금을 융자할 수 있고, 금융회사등은 전세 관련 대출의 채무불이행·대위변제 등록을 유예하거나 삭제할 수 있습니다. 또 피해자와 같은 가구의 구성원은 긴급복지지원법상 긴급지원대상자로 봅니다(제28조).

다만 이러한 지원액의 합계는 임차보증금에서 이미 회수한 금액을 뺀 범위를 넘을 수 없습니다(제25조의2 제4항). 배당으로 일부를 받았다면 그만큼 지원 한도가 줄어든다는 뜻입니다.

결정을 받으면 경매가 끝난 뒤에도 공공임대 거주, 임대료 감면, 금융 지원이라는 후속 지원의 길이 열립니다.

5. 신청부터 결정까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

서류를 빠짐없이 갖춰 시·도지사에게 제출하는 것이 첫 단계입니다.

경매가 끝난 임차인의 신청은 통상 ①경매 사건의 배당표와 배당 결과 확인(수원지방법원 관할 경매 사건이라면 해당 경매계에서 사건기록 열람·등사) → ②전세사기피해자등 결정신청서와 증명서류를 시·도지사(경기도 소재 주택이면 경기도)에게 제출 → ③국토교통부장관의 피해사실 조사(신청일부터 30일 이내)와 전세사기피해지원위원회 심의(안건 상정일부터 30일 이내, 15일 연장 가능) → ④결정문 송달 순서로 진행됩니다. 결정에 이의가 있으면 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있습니다.

시행규칙은 첨부 서류로 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본(확인에 동의하지 않는 경우), 경매·공매 개시 관련 서류, 판결정본이나 지급명령 같은 집행권원 서류, 그 밖에 요건을 증명할 서류를 정하고 있습니다. 경매가 끝난 임차인은 개시 서류와 함께 배당표, 매각허가결정, 임대인에 대한 고소장이나 수사 진행 자료를 갖추는 것이 소명에 도움이 됩니다. 신청서에 흠이 있으면 14일 이내의 기간을 정해 보완을 요구받을 수 있습니다.

서류를 준비하실 때는 아래 순서로 확인하시길 권합니다.

1. 경매 사건의 배당표를 받아 실제 배당받은 금액과 받지 못한 보증금 잔액을 먼저 계산합니다.

2. 임대차계약서, 입금 내역, 임대인에 대한 고소·수사 자료 등 기망 의심 정황을 보여 주는 자료를 모읍니다.

3. 보증금이 5억원 이하인지, 보증보험 가입으로 전액 반환이 가능한 사정은 없는지 확인한 뒤 신청서를 제출합니다.

이러한 자료를 바탕으로 결정 신청과 임대인 상대 민사 청구를 병행하면, 지원을 받으면서 남은 보증금 회수도 포기하지 않을 수 있습니다.

마치며

경매가 끝난 뒤의 임차인은 “이미 집도 잃고 돈도 일부만 받았는데 더 할 수 있는 게 있을까”라는 허탈감 때문에 신청 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

보증금 일부를 배당받고 남은 피해를 입은 임차인 입장에서는 특별법이 정한 면제 요건과 남아 있는 요건을 정확히 구분하는 것이 먼저입니다. 배당표, 계약서, 임대인의 기망 정황을 보여 주는 자료가 있어야 결정 신청에서 소명이 됩니다.

반대로 보증보험이나 우선변제권으로 이미 상당액을 회수한 임차인 입장에서는 신청해도 제외 사유에 걸릴 수 있고, 결정을 받은 뒤라도 전액 회수 사실을 신고하지 않으면 취소와 지원액 반납으로 이어질 수 있습니다.

저는 보증금 피해를 입은 임차인과 임대인 측 형사 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실관계라도 어떤 자료를 어떻게 소명하느냐에 따라 결정 여부가 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

경매가 끝났다고 포기하기 전에, 신청 가능 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다. 결과가 달라질 수 있는 시점에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 경매 배당이 모두 끝났는데도 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있나요?

A. 신청할 수 있습니다. 특별법 제3조 제1항 단서가 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에게는 제1호와 제3호의 요건을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 다만 법의 유효기간 안에 신청해야 합니다.

Q. 확정일자를 받지 못했는데 경매가 끝난 뒤라면 신청할 수 있나요?

A. 대항력과 확정일자를 요구하는 제1호 요건은 경매 완료 임차인에게 제외됩니다. 다만 보증금 5억원 이하 요건과 임대인의 기망 의심 정황은 별도로 소명해야 합니다.

Q. 임차인이 한 명뿐인 건물인데도 가능한가요?

A. 2인 이상의 피해자가 있어야 한다는 제3호 요건 역시 경매 완료 임차인에게는 제외됩니다. 피해자가 한 명이라는 이유만으로 신청이 막히지는 않습니다.

Q. 보증금을 일부 배당받았는데 남은 돈은 포기해야 하나요?

A. 포기할 필요가 없습니다. 배당받지 못한 보증금은 임대인에 대한 채권으로 남아 있으므로, 결정 신청과 별개로 임대인을 상대로 반환을 청구할 수 있습니다.

Q. 결정을 받으면 어떤 지원이 가능한가요?

A. 경매에서 주택을 매수하지 못한 피해자는 공공임대주택에 우선 공급받아 최장 10년 거주할 수 있고, 임대료 감면과 주택도시기금 융자, 대출 관련 채무불이행 등록 유예·삭제 같은 금융 지원도 가능합니다.

Q. 신청했다가 거절되면 다시 할 수 없나요?

A. 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청이 받아들여지지 않더라도 소명 자료를 보강해 다시 판단받을 여지가 있는지는 사안별로 따져야 합니다.