전세사기 피해자 결정이 나중에 취소될 수도 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

전세사기피해자 결정을 받으면 경매 유예, 우선매수권, 공공임대 지원 등 여러 지원을 받을 수 있어, 결정서를 받아 든 순간 한시름 놓았다는 분들이 많습니다.

그런데 상담에서 자주 듣는 말이 있습니다. “결정까지 받았으니 이제 끝난 것 아닌가요”, “보증금 일부를 돌려받았는데 알려야 하는 줄 몰랐습니다”, “임대인과 알고 지내던 사이라 계약 경위를 조금 줄여서 적었습니다” 같은 이야기입니다. 이런 안심은 결정이 한 번 나면 영구히 유지된다는 전제에서 나오는데, 법은 그렇게 정하고 있지 않습니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 결정 이후에도 일정한 사유가 있으면 결정이 취소되거나 철회될 수 있고, 이미 받은 지원액은 반납해야 한다고 정하고 있습니다. 거짓이나 부정한 방법으로 결정을 받았다면 취소는 재량이 아니라 의무이고, 형사처벌 규정까지 따로 있습니다.

아래에서는 결정이 취소되는 사유가 무엇인지, 취소되면 어떤 불이익이 따르는지, 그리고 취소 통지를 받았을 때 어떻게 대응해야 하는지 법 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 전세사기피해자 결정은 한 번 받으면 끝이 아니라 취소·철회될 수 있습니다

결정취소등의 사유는 법 제15조의2에 다섯 가지로 열거되어 있습니다.

국토교통부장관은 위원회의 심의를 거쳐 전세사기피해자등 결정을 취소하거나 철회할 수 있습니다. 법은 이를 묶어 “결정취소등”이라고 부르고, 사유를 다섯 가지로 정해 두었습니다. 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 결정을 받은 경우, 임차보증금 전액을 회수한 경우, 결정을 받은 자가 임대인등에 해당하는 경우, 결정을 받은 자가 보증금 전액 회수 등을 이유로 철회를 신청한 경우, 그 밖에 이 법으로 정하는 사항을 위반한 경우입니다.

여기서 두 가지를 구분해야 합니다. 법 문언상 이 다섯 가지는 모두 “취소 또는 철회할 수 있다”는 재량 규정이 원칙이지만, 거짓·부정한 방법으로 결정을 받은 경우와 결정을 받은 자가 임대인등에 해당하는 경우 두 가지는 단서에서 “결정을 취소하여야 한다”고 정하고 있어 행정청에 선택권이 없습니다.

또 하나 알아 둘 점은 취소와 철회가 다르다는 것입니다. 처음부터 요건이 흠결되었거나 부정한 방법이 개입된 결정을 없애는 것이 취소이고, 결정 당시에는 적법했지만 이후 보증금을 전액 회수하는 등 사정이 바뀌어 장래를 향해 효력을 거두는 것이 철회입니다. 어느 쪽이냐에 따라 이미 받은 지원을 얼마나 되돌려야 하는지가 달라지므로, 처분서에 적힌 근거 호수를 반드시 확인해야 합니다.

결정은 영구적인 지위가 아니라 요건이 유지되는 동안만 유효한 처분이며, 취소 사유는 법에 구체적으로 열거되어 있습니다.

2. 거짓이나 부정한 방법으로 결정을 받았다면 반드시 취소되고 형사처벌도 받을 수 있습니다

신청서·진술서의 허위 기재는 결정 취소와 형사처벌 두 갈래로 이어집니다.

전세사기피해자 결정은 국토교통부장관이 신청을 받아 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무, 확정일자 정보, 수사 개시 여부 등을 폭넓게 조사한 뒤 위원회 심의를 거쳐 이루어집니다. 조사 과정에서 임차인에게 진술서나 자료를 요구할 수 있고, 법원·국세청·금융기관 등에 자료 제공도 요청할 수 있습니다. 즉 신청서에 적은 내용은 나중에 다른 기관의 자료와 대조될 수 있습니다.

실무에서 문제가 되는 유형은 대체로 정해져 있습니다. 실제로는 전입신고나 확정일자 요건을 갖추지 못했는데 갖춘 것처럼 서류를 꾸미거나, 임대인과 특수관계가 있는데도 이를 숨기거나, 이미 보증금 일부를 반환받았는데 이를 빼고 피해액을 부풀리거나, 보증보험에 가입해 전액 반환이 가능한데 이를 알리지 않는 경우입니다. 보증 또는 보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 임차인은 법 제3조제2항에 따라 적용 대상에서 아예 제외되기 때문에, 이를 숨기면 결정의 기초 자체가 무너집니다.

국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 제14조 및 제15조에 따른 결정을 취소 또는 철회할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제3호에 해당하는 경우에는 결정을 취소하여야 한다. 1. 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 결정을 받은 경우 … 3. 결정을 받은 자가 임대인등에 해당하는 경우(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제15조의2제1항).

제3호의 “임대인등”에는 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 대리인, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사, 임대인을 위해 임차인을 모집한 사람, 다수 임대인의 배후에 있는 동일인 등이 포함됩니다(법 제2조제2호). 피해자로 결정받았더라도 사후에 이런 지위에 있었던 것이 드러나면 취소를 피할 수 없습니다.

더 중요한 것은 형사 책임입니다. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따른 지원을 받은 사람은 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(법 제33조제1항제1호). 지원 내용이 금전적 이익을 수반하고 기망 요소가 인정되면 형법상 사기죄(20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)가 별도로 문제될 수도 있습니다. 또 조사 단계에서 진술서나 자료를 거짓으로 제출하면 법 제34조에 따라 3천만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.

거짓·부정한 방법으로 받은 결정은 반드시 취소되고, 지원을 받았다면 형사처벌 대상이 됩니다.

3. 보증금을 전액 회수하면 결정이 철회될 수 있고 회수 사실을 신고해야 합니다

피해가 해소되면 지원의 근거도 사라지고, 회수 사실의 신고는 법적 의무입니다.

전세사기피해자 결정은 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 지원하기 위한 제도입니다. 그래서 보증금 전액을 회수하면 결정을 유지할 이유가 없어집니다. 법은 회수의 경로를 넓게 봅니다. 임대인에게서 직접 돌려받은 경우뿐 아니라, 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 돈, 경매·공매 배당으로 변제받은 돈, 그리고 공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입, 공공임대주택 지원, 신탁사기피해주택 매입에 따른 지원액을 합해 보증금 전액에 이르면 모두 “전액 회수”로 취급됩니다.

이때 임차인에게는 신고의무가 있습니다. 보증금 전액을 회수했거나 임차보증금반환채권을 변제받은 경우에는 그 사실을 지체 없이 국토교통부장관과 공공주택사업자에게 신고해야 합니다(법 제15조의2제2항). 일부만 받은 단계에서 신고하지 않아도 되는지는 많이 묻는 부분인데, 조문이 규정한 신고 사유는 전액 회수와 반환채권의 변제이므로 일부 변제가 있었다면 사안별로 어느 범위가 신고 대상인지 확인해야 하고, 조사 단계에서 물어오는 사실을 숨기는 것은 별개로 부정한 방법이 될 수 있습니다.

철회 사유 중에는 임차인이 스스로 신청하는 경우도 있습니다. 보증금 전액을 회수하는 등의 사유로 결정 철회를 신청하는 경우입니다. 자진해서 정리하면 철회로 처리되어 뒤에서 보는 지원액 반납 범위가 좁아지는 효과가 있습니다.

한편 전세사기피해자는 경매절차에서 우선매수권을 행사하거나 경매 유예·정지를 법원에 신청할 수 있는 등(법 제17조, 제20조) 절차상 지위를 부여받습니다. 결정이 취소되면 이런 지위도 함께 사라지므로, 진행 중인 경매 사건에서 입찰·배당 전략을 세우고 있었다면 취소 시점이 사건 전체에 영향을 줍니다.

보증금을 전액 돌려받았다면 지체 없이 신고해야 하고, 신고하지 않아도 조회 과정에서 드러나면 결정 유지는 어렵습니다.

4. 결정이 취소되면 받은 지원이 함께 취소되고 지원액을 반납해야 합니다

취소 통보는 지원기관 전체로 전파되고, 사유에 따라 반납 범위가 달라집니다.

국토교통부장관이 결정취소등을 하면 그 사실을 지체 없이 법원행정처장, 관계 중앙행정기관의 장, 지방자치단체의 장, 공공기관의 장 등 피해지원과 관련된 기관에 통보해야 합니다. 통보를 받은 기관은 해당인에 대한 지원을 취소하거나 철회할 수 있습니다(법 제15조의2제3항, 제4항). 결정 하나에 연결되어 있던 금융지원, 공공임대 입주, 세금 관련 특례가 연쇄적으로 흔들릴 수 있다는 뜻입니다.

가장 현실적인 부담은 지원액 반납입니다. 공공주택사업자의 피해주택 매입이나 공공임대주택 지원 등을 받은 사람이 결정을 취소당하면 공공주택사업자에게 그 지원액을 반납해야 합니다. 다만 사유에 따라 범위가 갈립니다. 보증금 전액 회수나 철회 신청처럼 피해가 해소되어 취소·철회된 경우에는 임차보증금을 초과하여 지급받은 금액에 한정해 반납하고, 거짓·부정한 방법 등 그 밖의 사유로 취소된 경우에는 지원액 전부를 반납해야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 공공주택사업자가 국토교통부장관의 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 징수할 수 있습니다(법 제15조의2제5항, 제6항). 재산 압류까지 이어질 수 있는 구조입니다.

그래서 같은 “취소”라도 처분서의 근거 호수가 결정적입니다. 보증금 회수에 따른 취소·철회라면 실질적인 손해는 초과 수령분에 그치지만, 부정한 방법을 이유로 한 취소라면 반납 범위와 형사 문제가 한꺼번에 따라옵니다. 이득 규모에 따라 합의나 반환이 양형에서 참작되는 별도 쟁점도 생깁니다.

취소의 사유가 무엇이냐에 따라 반납 범위와 형사 책임의 무게가 완전히 달라집니다.

5. 취소 예정 통지를 받았다면 이렇게 절차에 대응해야 합니다

취소는 불이익처분이므로 의견제출 기회가 있고, 최종 처분에는 불복할 수 있습니다.

전세사기피해자등 결정의 취소는 상대방에게 불이익을 주는 행정처분이므로 행정절차법에 따른 사전통지와 의견제출 절차가 적용됩니다. 대응은 통상 ①취소 예정 사실과 사유를 담은 사전통지서 수령 → ②의견제출서와 소명자료 제출 → ③위원회 심의를 거친 국토교통부장관의 취소·철회 결정과 결정문 송달 → ④불복 시 행정심판 또는 행정소송(수원 거주자라면 수원지방법원 관할 확인) 순서로 흘러갑니다. 사기 혐의가 함께 문제되면 수원남부·수원중부경찰서 등에서 형사 수사가 따로 진행될 수 있고, 수원지방검찰청 송치와 수원지방법원 재판으로 이어질 수 있습니다.

제소기간도 중요합니다. 취소 처분을 다투는 행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 취소소송도 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 하므로 통지서를 받은 날짜를 반드시 기록해 두어야 합니다. 참고로 법 제15조의 이의신청(결정 송달일부터 30일 이내)은 신청인이 결정에 이의가 있을 때를 위한 제도이므로, 취소 처분에 대한 불복은 행정심판·행정소송으로 별도로 검토해야 합니다.

취소 사유가 단순한 신고 누락이었는지, 고의로 허위를 꾸민 것인지에 따라 대응 방향이 완전히 달라지므로 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 처분서 또는 사전통지서에 적힌 취소 근거 호수(제1호~제5호)와 사실관계 요지를 확인하고 통지 수령일을 기록합니다.

2. 신청 당시 제출한 서류와 진술 내용, 임대차계약서, 보증금 입출금 내역, 배당·변제 내역을 모아 어떤 부분이 문제로 지적된 것인지 대조합니다.

3. 이미 받은 지원의 종류와 금액을 정리하고, 반납 대상 범위가 전액인지 초과분인지부터 계산합니다.

이렇게 정리한 자료로 행정절차 대응과 형사 대응을 함께 설계해야 하고, 민사상 보증금 반환 절차도 동시에 고려해야 실질적인 피해 회복 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

전세사기피해자 결정을 받은 분들은 이미 큰 피해를 입은 분들이라, 결정 이후의 신고 의무나 취소 사유를 챙길 여유가 없는 경우가 많습니다. “알려야 하는 줄 몰랐다”는 말이 나오는 것도 그 때문입니다.

결정을 받은 임차인 입장에서는 보증금 회수 경과를 기록으로 남기고, 일부 변제나 지원 수령이 있을 때마다 신고 대상인지 확인하는 것이 먼저입니다. 처음 신청서를 쓸 때 놓친 부분이 있었다면, 조사나 취소 통지가 오기 전에 바로잡는 것과 오고 난 뒤에 해명하는 것은 결과가 크게 다릅니다.

반대로 신청 내용에 문제가 있다는 의심을 받는 입장에서도 “몰라서 그랬다”는 주장만으로는 충분하지 않습니다. 허위 의도가 있었는지, 누락이 어느 범위인지, 어떤 지원을 받았는지에 따라 행정 책임과 형사 책임의 범위가 달라집니다.

저는 전세사기 피해를 입은 임차인 사건과 사기 혐의로 수사를 받는 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

취소 통지서를 받았거나 결정 이후 일이 마음에 걸린다면, 의견을 제출할 수 있는 시기를 놓치지 마시고 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세사기피해자 결정을 받으면 그 결정은 영구적으로 유지되나요?

A. 아닙니다. 거짓·부정한 방법으로 받은 경우, 보증금을 전액 회수한 경우, 임대인등에 해당하는 경우 등 법 제15조의2가 정한 사유가 있으면 위원회 심의를 거쳐 취소·철회될 수 있습니다.

Q. 어떤 경우에 반드시 취소되나요?

A. 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 결정을 받은 경우와 결정을 받은 자가 임대인등에 해당하는 경우입니다. 이 두 경우는 법 문언이 “취소하여야 한다”로 되어 있어 재량의 여지가 없습니다.

Q. 경매 배당으로 보증금 일부를 돌려받았는데 신고해야 하나요?

A. 법이 명시한 신고 사유는 보증금 전액 회수나 반환채권의 변제입니다. 일부 수령이라도 조사 과정에서 묻는 사항은 정확히 답해야 하고, 지원 종류에 따라 반납·합산 문제가 생길 수 있으므로 수령 내역을 정리해 확인하시는 것이 안전합니다.

Q. 결정이 취소되면 받은 지원금은 모두 돌려줘야 하나요?

A. 사유에 따라 다릅니다. 보증금 전액 회수나 철회 신청으로 취소·철회된 경우에는 임차보증금을 초과해 지급받은 금액에 한정해 반납하고, 거짓·부정한 방법 등 다른 사유로 취소되면 지원액 전부를 반납해야 합니다.

Q. 허위로 신청한 경우 형사처벌까지 받나요?

A. 받을 수 있습니다. 거짓이나 부정한 방법으로 지원을 받으면 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이고, 조사 단계에서 거짓 자료를 내면 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 사안에 따라 사기죄도 별도로 검토됩니다.

Q. 취소 통지를 받았는데 어떻게 다퉈야 하나요?

A. 먼저 사전통지 단계에서 의견제출서와 소명자료를 내고, 최종 취소 처분이 나오면 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 기한이 짧으므로 통지 수령일을 꼭 기록해 두시기 바랍니다.