집주인 매도 뒤 해지, 보증금 2억 원대 전액 인용(동시이행) 

사건 개요

의뢰인은 2023. 12. 13. 아파트를 보증금 2억 4,000만 원, 기간 2023. 12. 24.부터 2025. 12. 23.까지로 임차하고 전입신고와 확정일자를 갖추어 거주하였습니다. 의뢰인 측은 2025. 2. 임대인에게 중개보수는 의뢰인이 부담하고 이사일은 새 임차인과 협의하겠다며 계약 해지를 요청하였고, 임대인은 집을 부동산에 내놓겠다고 답하였습니다.

그 뒤 2025. 3. 5. 아파트에 청구금액 약 3,596만 원의 가압류 등기가 마쳐졌고, 임대인은 2025. 4. 14. 아파트를 제3자에게 팔아 같은 날 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임대인은 임대차 기간이 남아 있다며 보증금 반환 의무를 다투었습니다.

쟁점

1. 2025. 2.의 해지 요청과 임대인의 답으로 임대차가 합의해지되었는지

2. 가압류 등기를 이유로 임대인의 자력 악화에 따른 해지를 할 수 있는지

3. 임차인이 매수인의 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 해지할 수 있는지

대응

• 의뢰인(원고)을 대리하여 합의해지, 임대인 자력 악화에 따른 해지를 주장하였습니다.

• 아파트가 팔린 직후 2025. 4. 16.자 준비서면으로 매수인의 임대인 지위 승계에 동의하지 않는다는 뜻과 함께 임대차 해지 의사를 밝혔고, 이 준비서면은 2025. 5. 22. 임대인에게 송달되었습니다.

결과

• 법원은 2025. 2.의 합의는 의뢰인 부담으로 새 임차인을 구하는 조건부 해지일 뿐 무조건적 합의해지가 아니고, 가압류 등기만으로는 자력 악화를 이유로 해지할 수 없다고 보았습니다.

• 그러나 주택임대차보호법 제3조 제4항이 양수인의 임대인 지위 승계를 정하고 있더라도, 승계를 원하지 않는 임차인은 상당한 기간 안에 이의를 제기하고 임대차를 해지할 수 있다고 보아(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조) 준비서면에 의한 해지를 받아들였습니다.

• 임대인은 의뢰인으로부터 아파트를 인도받음과 동시에 보증금 240,000,000원을 지급하라는 판결이 선고되었습니다. 인도와 상관없이 지급하라는 부분은 기각되었고 소송비용은 각자 부담입니다.

• 수원지방법원 평택지원 2025가단526**, 2025. 8. 22. 선고: 원고 일부 승소(청구 보증금 전액 인용, 인도와 동시이행).

시사점

임대차 기간 중에 집주인이 집을 팔았다면 임차인은 새 집주인의 승계를 받아들일지 스스로 정할 수 있습니다. 승계를 원하지 않으면 매도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의와 해지 의사를 분명히 밝혀야 원래 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 조건을 붙인 해지 합의는 무조건 해지로 인정되지 않을 수 있으므로 해지 요청의 문구도 신중히 정해야 합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.