연대보증 19억 원대, 파기환송 거쳐 청구의 약 83% 방어 

사건 개요

분양형 호텔의 시행사인 상대방은 호텔 운영사와 호텔운영계약을 맺었고, 운영사의 모회사인 의뢰인은 같은 날 「운영사가 호텔운영계약에 따라 수분양자들에게 부담하는 운영 및 수익보장(2년간, 연 7.0%)을 연대하여 이행하겠다」는 이행확약서를 냈습니다.

호텔 중 37개 호실이 분양되지 않자, 상대방은 미분양 호실의 확정수익금과 운영수익금, 위약벌, 대여금 등을 운영사에 청구하면서 의뢰인에게도 운영사와 연대하여 1,948,683,039원을 지급하라고 청구하였습니다. 제1심은 의뢰인에게 확정수익금 475,019,600원의 연대 지급을 명하였습니다.

쟁점

1. 이행확약서가 보증채무 최고액을 특정한 유효한 보증인지, 「수분양자」에 미분양 호실의 시행사가 포함되는지

2. 운영사가 시행사에 대하여 가진 반대채권으로 보증인인 의뢰인이 상계를 주장할 수 있는지

대응

• 의뢰인(피고) 측은 항소이유서에서 운영사의 반대채권을 자동채권으로 삼아 의뢰인의 연대보증 대상인 확정수익금 채권과 우선 상계한다는 예비적 상계 항변을 하였습니다.

• 환송 전 항소심이 운영사의 상계만 판단하고 보증인의 상계권 행사는 판단하지 않은 채 의뢰인에게 409,432,552원의 지급을 명하자, 상고하여 상계 항변에 대한 판단누락을 다투었습니다.

• 환송 후 항소심에서는 운영사의 인입업무 수수료, 대납관리비, 무료숙박권 정산금 채권을 확정수익금 채권 가운데 이행기가 먼저 온 것부터 상계하는 충당 방법에 관하여 상대방과 합의하였습니다.

결과

• 대법원은 민법 제434조에 따라 보증인은 주채무자의 채권에 의한 상계로 채권자에게 대항할 수 있다고 보고, 원심이 보증인의 상계 항변을 판단하지 않은 것은 위법하다며 의뢰인 패소 부분을 파기환송하였습니다(대법원 2025다2021**, 2025. 4. 24. 선고). 보증의 효력과 「수분양자」 해석에 관한 상고이유는 받아들여지지 않았습니다.

• 환송 후 항소심은 운영사의 반대채권 합계 약 1억 5,249만 원(지연손해금 포함)을 확정수익금과 상계하여, 의뢰인의 지급액을 322,528,199원으로 줄이고 나머지 청구를 기각하였습니다. 소송 총비용의 85%는 상대방이 부담합니다(서울고등법원 2025나2070**, 2025. 7. 17. 선고).

• 청구액 1,948,683,039원 가운데 약 83%가 기각된 것이며, 제1심 인용액보다도 152,491,401원이 줄었습니다. 운영사에 대한 부분은 운영사의 상고 취하로 따로 확정되어 이 결과에 포함하지 않았습니다.

시사점

모회사가 자회사의 수익보장 의무를 연대 이행하겠다는 확약서를 내면 보증책임이 인정될 수 있습니다. 그러나 보증인은 주채무자가 채권자에게 가진 반대채권으로 직접 상계를 주장할 수 있으므로, 주채무자 쪽의 정산금·수수료 채권을 빠짐없이 찾아 상계 항변으로 구성하는 것이 부담을 줄이는 핵심입니다. 상계 항변이 판단되지 않았다면 상고에서 판단누락을 다툴 수 있습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.