분양권 미고지 재개발 매매 해제, 1심 4.87억 원 인용 

사건 개요

의뢰인들은 2020. 4. 재개발구역 안 연립주택 1세대를 6억 7,000만 원에 사면서, 그중 2억 5,000만 원은 매도인에게 전세를 주는 보증금으로 갈음하고 4억 2,000만 원을 지급하였습니다. 계약서에는 매도인의 귀책사유로 입주권이 나오지 않으면 계약이 해지되고 계약금의 배액을 위약금으로 지급한다는 특약이 있었습니다. 그런데 매도인은 같은 연립주택 3세대를 가진 다물권자로서, 분양신청 당시 조합으로부터 분양권이 1개만 나온다는 말을 들어 알고 있었음에도 이를 알리지 않았습니다. 결국 의뢰인들은 독자적인 분양신청을 하지 못하고 현금청산자로 분류되었습니다.

쟁점

1. 입주권을 받지 못한 것이 매도인의 귀책사유로 인한 이행불능인지, 계약 뒤 선고된 대법원 판결 때문인지

2. 공인중개사가 조합원 자격 설명의무(도시정비법 제122조 제1항 제4호)에 따라 분양신청권 취득 가능성까지 확인·설명하여야 하는지

3. 위약금 감액, 매도인의 상계 주장, 중개사 책임 제한의 범위

대응

• 의뢰인들(원고)을 대리하여 매도인에게는 계약 해제에 따른 매매대금 반환과 위약금을, 양쪽 공인중개사와 공제사업자인 협회에는 손해배상을 청구하고, 매도인 아들에 대한 사해행위취소도 함께 구하였습니다.

• 특약 문언, 매도인과의 대화 내용, 매수인 측 중개사의 사실확인서, 다른 2세대보다 7배 이상 높은 매매대금을 근거로 매도인이 독자적인 분양신청권을 보장하였다는 점을 입증하였습니다.

• 조합은 해당 대법원 판결 선고 전부터 다물권자에게서 산 조합원에게 독자적 분양신청권을 주지 않았다는 점을 들어 판례 변경 때문이라는 항변을 반박하였습니다.

결과

• 법원은 매도인의 고지의무 위반을 귀책사유로 보아 계약 해제를 인정하고, 매매대금 4억 2,000만 원과 위약금 6,700만 원(계약금 배액 1억 3,400만 원에서 50% 감액), 합계 487,000,000원의 지급을 명하였습니다.

• 매도인 측 중개사는 업무상 주의의무 위반이 인정되어 손해 436,370,420원의 30%인 130,911,126원을, 협회는 그중 공제한도 1억 원을 공동하여 지급하여야 합니다. 매수인 측 중개사와 매도인 아들에 대한 청구는 기각되었고, 매도인과의 소송비용은 90%를 매도인이 부담합니다.

• 서울서부지방법원 2023가합346**, 2024. 10. 18. 선고: 원고 일부 승소.

• 이후 항소심(서울고등법원 2024나20568**, 2025. 7. 10. 선고)에서는 소송 중 의뢰인들이 주택 수용 손실보상금 합계 269,587,040원을 받은 사정이 상계로 반영되어 매도인의 지급액이 316,939,397원, 중개사·협회의 공동 지급액이 87,274,084원으로 조정되었고, 계약 해제와 위약금 판단은 유지되었습니다.

시사점

재개발구역 주택을 살 때에는 매도인이 여러 물건을 가진 다물권자인지가 입주권 취득을 좌우합니다. 매도인이 이를 알면서 알리지 않았다면 판례가 나중에 정리되었다는 사정만으로 책임을 면하기 어렵고, 계약 해제와 위약금, 중개사 책임까지 물을 수 있습니다. 다만 매수인이 스스로 확인하지 않은 점은 위약금 감액과 책임 제한 사유가 될 수 있으므로, 계약 전에 조합에 분양신청권을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.