공유상가 차임 독점·경매 손실, 공유자 5명 22억 원 인용 

사건 개요

의뢰인들 5명은 한 상가건물의 공유자들이었습니다. 다른 공유자인 망인은 소수지분권자였음에도 적어도 2010년경부터 사망한 2018년까지 '임대인 대표'로서 임차인들과 계약을 맺고 차임을 받아 왔고, 망인 사후에는 그 배우자인 상대방이 2019. 4.까지 건물을 관리하며 차임을 받았습니다. 또 망인 명의 은행 대출을 위해 의뢰인들 지분에도 근저당권이 설정되어 있었는데, 그 채무를 단독으로 상속한 상대방이 이를 갚지 않아 경매가 진행되었고, 건물 2층이 매각되어 의뢰인들은 그 지분을 잃었습니다.

쟁점

1. 소수지분권자가 다른 공유자의 동의 없이 공유 건물을 임대하고 차임을 받은 것이 부당이득인지

2. 의뢰인들이 대출의 실제 채무자인지, 담보만 제공한 물상보증인인지

3. 경매로 지분을 잃은 물상보증인이 구상할 수 있는 금액을 매각대금과 시가 중 무엇으로 정할지

대응

• 의뢰인들(원고)을 대리하여 망인의 상속인들을 상대로 차임 상당 부당이득과 구상금 등을 청구하였습니다.

• 예금거래내역과 상대방 측이 낸 일계표를 분석하여, 임차인들 명의로 매월 차임이 입금되었으나 의뢰인들에게 지분대로 배분된 내역이 없다는 점을 짚었습니다.

• 여신거래약정서와 근저당권설정계약서에 망인만 채무자로, 의뢰인들은 담보제공자로 기재된 점을 들어 물상보증인임을 입증하고, 구상 범위는 소유권을 잃은 때의 시가를 기준으로 하여야 한다는 대법원 판례 법리(민법 제341조, 제370조)에 따라 감정 시가로 구상금을 산정하였습니다.

결과

• 법원은 망인과 상대방이 공유지분 과반수의 합의 없이 건물을 배타적으로 사용·수익하였다고 보아 의뢰인들 지분에 상응하는 부당이득 반환의무를 인정하였고, 의뢰인들을 물상보증인으로 보아 매각 당시 2층 시가 2,125,414,000원 중 지분 상당액에서 경매 잉여금을 뺀 금액을 구상금으로 인정하였습니다.

• 상대방은 의뢰인들에게 각 372,876,723원~376,895,213원을, 망인의 다른 상속인은 각 82,868,261원을 지연손해금과 함께 지급하여야 하며, 인용액은 합계 약 22억 8,547만 원입니다. 의뢰인 1명이 따로 구한 임대차보증금 673,540,000원 청구는 망인 측이 보증금을 실제로 받았다는 증명이 부족하여 기각되었습니다. 소송비용은 상대방과의 사이에서 70%, 다른 상속인과의 사이에서 95%를 상대방들이 부담합니다.

• 서울중앙지방법원 2020가합5957**, 2024. 1. 25. 선고: 원고 일부 승소. 쌍방 항소는 항소심(2024나20110**)에서 모두 기각되었고, 상고도 심리불속행 기각되어 제1심 판결이 확정되었습니다.

시사점

공유 건물을 소수지분권자가 혼자 임대하고 차임을 가져갔다면 다른 공유자는 지분 상당 부당이득을 청구할 수 있고, 그 의무는 상속인에게 이어집니다. 다른 사람의 대출에 지분을 담보로 내주었다가 경매로 잃었다면 매각대금이 아니라 시가를 기준으로 구상할 수 있으므로, 대출서류의 채무자 기재와 시가 감정 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.