임차권등기 먼저 말소하면 보증금을 받을 수 있을까? 

안녕하세요, 법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마쳤다면,

보증금을 받기 전에 집주인의 요구만으로 등기를 먼저 말소할 필요는 없습니다.

대법원은 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무를 동시이행관계로 보지 않고 있습니다. 임차권등기는 임대차가 종료됐는데도 보증금을 받지 못한 임차인의 권리를 보호하기 위해 이루어지는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다는 것입니다.

따라서 집주인이 “임차권등기를 지워야 새 세입자를 받을 수 있다”거나 “말소가 확인되면 보증금을 입금하겠다”고 요구한다면 선말소 이후 발생할 수 있는 보증금 회수 위험부터 확인할 필요가 있습니다.

임차권등기를 먼저 지워야 집주인이 보증금을 반환할 수 있나요?

그렇지 않습니다. 주택임대차보호법상 임차권등기명령으로 마쳐진 등기라면 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 해야 할 때 자신의 권리를 보호할 수 있도록 마련된 제도입니다.

임차권등기가 실제로 마쳐지면 기존에 대항력이나 우선변제권을 가지고 있던 임차인은 이사를 하고 전입신고를 옮긴 이후에도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

이러한 담보적 기능 때문에 임차권등기를 해둔 임차인에게 보증금을 지급하기 전에 먼저 등기를 없애라고 요구하는 것은 보증금 반환과 말소의 순서를 뒤바꾸는 문제가 될 수 있습니다.

실무에서는 집주인이 임차권등기가 남아 있어 새로운 임차인을 구하기 어렵다거나 새 임차인이 전세대출을 받을 수 없어 보증금을 마련하지 못한다고 설명하는 경우가 있습니다.

그러나 집주인이 새로운 임차인의 보증금을 이용해 기존 임차인의 보증금을 반환하려는 자금계획을 가지고 있다는 사정만으로 기존 임차인이 자신의 권리보전 수단을 먼저 없애야 하는 것은 아닙니다.

다만 여기서 말하는 법리는 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따른 등기를 전제로 합니다. 임대인과 임차인의 합의에 따라 별도로 설정한 민법상 임차권등기는 법적 성격이 다를 수 있으므로 구체적인 등기 원인을 확인할 필요가 있습니다.

보증금 일부를 돌려받았다면 임차권등기를 말소해야 하나요?

보증금 일부를 지급받았다는 이유만으로 임차권등기 전체를 즉시 말소해야 한다고 단정하기는 어렵습니다.

예를 들어 보증금 2억 원 중 1억 5천만 원을 반환받았지만 나머지 5천만 원은 새로운 임차인이 들어온 이후 지급하기로 했다면 여전히 반환받지 못한 보증금 채권이 남아 있습니다.

특히 남은 보증금의 지급시기가 명확하지 않거나 임대인의 재정상태가 좋지 않은 경우에는 선말소로 인해 발생할 수 있는 위험을 신중하게 검토해야 합니다.

해당 주택에 새로운 근저당권이나 압류가 설정됐는지도 중요합니다. 보증금 일부를 받았다는 이유만으로 권리관계를 확인하지 않고 임차권등기를 먼저 말소한다면 이후 남은 금액을 회수하는 과정이 복잡해질 수 있습니다.

반면 보증금 전액을 실제로 지급받고 관리비, 원상회복비 등 임대차 종료에 따른 정산까지 마쳤다면 임차권등기를 계속 유지할 필요성은 달라집니다.

따라서 일부 반환과 전액 반환을 명확하게 구분해야 하며, 일부 보증금이 남아 있는 상황에서는 단순히 “대부분 받았으니 말소해달라”는 요구만으로 결정하기보다 남은 채권의 회수 가능성을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

집주인에게 선말소 지급각서를 받으면 안전한가요?

지급각서나 합의서를 작성하는 것은 보증금 반환 약속을 증명하는 자료가 될 수 있지만, 그 문서가 임차권등기와 동일한 권리보전 기능을 하는 것은 아닙니다.

예를 들어 집주인이 “임차권등기를 말소하면 3일 이내에 잔여 보증금을 지급한다”는 각서를 작성했다고 가정해보겠습니다.

이후 임차인이 실제로 등기를 말소했는데 집주인이 약속한 날짜에 돈을 지급하지 않는다면 임차인은 각서를 근거로 지급을 요구할 수 있지만, 실제 돈을 회수하기 위해 다시 소송이나 강제집행 절차를 검토해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

특히 집주인의 재정상태가 이미 악화됐거나 주택에 다른 근저당권, 압류 등 권리관계가 존재한다면 단순한 지급약속만으로 실제 회수 가능성이 확보된다고 보기 어렵습니다.

“새로운 임차인이 들어오면 지급한다”는 조건도 마찬가지입니다.

새로운 임대차계약이 실제 체결될지, 새로운 임차인의 잔금 지급일이 언제인지, 해당 보증금이 기존 임차인에게 제대로 전달될지가 불확실하다면 기존 임차인이 그 위험을 부담하게 될 수 있습니다.

따라서 선말소를 전제로 합의서를 작성해야 하는 상황이라면 지급일을 문서로 남기는 것만 볼 것이 아니라 실제 지급 방식과 자금 출처, 현재 부동산의 권리관계, 지급이 이루어지지 않을 경우의 회수 방법까지 검토할 필요가 있습니다.

집주인이 임차권등기 선말소를 요구한다면 무엇부터 확인해야 하나요?

첫 번째로 현재 미반환 보증금이 정확히 얼마인지 확인해야 합니다.

전체 보증금과 이미 반환받은 금액을 구분하고, 관리비나 수리비 등 서로 공제하기로 합의한 금액이 있다면 이를 별도로 정리하는 것이 좋습니다.

두 번째는 현재 부동산 등기부입니다. 임차권등기를 한 이후 새로운 근저당권이나 압류, 가압류, 소유권 변동이 발생하지 않았는지 확인해야 합니다.

세 번째는 집주인이 제안하는 지급조건입니다.

보증금 지급과 말소를 같은 시점에 처리하자는 것인지, 임차인이 먼저 말소한 뒤 일정 기간 후 지급하겠다는 것인지, 새로운 임차인의 보증금이 들어오는 것을 조건으로 하는지에 따라 위험은 달라집니다.

또 임차권등기명령을 신청한 단계와 실제 임차권등기가 완료된 단계도 구별해야 합니다.

최근 대법원은 기존에 대항력을 취득한 임차인이라도 임차권등기가 마쳐지기 전에 주택의 점유를 상실하면 기존 대항력이 소멸할 수 있고, 그 후 임차권등기가 완료되더라도 종전의 대항력이 소급해서 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다.

따라서 임차권등기명령을 신청했다는 이유만으로 먼저 이사하고 전입신고를 이전하는 것은 주의해야 하며, 등기가 실제로 마쳐졌는지를 확인한 뒤 움직이는 것이 중요합니다.

이미 등기를 마친 상태에서 선말소 요구를 받고 있다면 임대차계약서, 계약 종료 통지자료, 임차권등기명령 결정과 현재 등기부, 보증금 입금내역, 집주인과 주고받은 메시지, 지급각서나 합의서 초안을 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

마치며

임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사한 이후에도 자신의 권리를 보호하기 위해 활용하는 중요한 제도입니다.

따라서 보증금이 아직 남아 있는데 집주인의 새 임대차나 매매 사정을 이유로 먼저 말소해달라는 요구를 받았다면 실제 지급조건과 부동산 권리관계, 보증금 회수 가능성을 확인한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 집주인이 임차권등기를 먼저 말소해야 보증금을 준다고 하는데 응해야 하나요?

주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따른 등기라면 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 것이 대법원의 입장입니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 선말소를 요구받았다면 회수 위험을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

Q2. 보증금을 절반 이상 돌려받았다면 임차권등기를 지워야 하나요?

일부를 반환받았다는 이유만으로 곧바로 전부 말소해야 한다고 단정하기는 어렵습니다. 남아 있는 보증금과 임대인의 지급능력, 주택의 권리관계 등을 함께 확인해야 합니다.

Q3. 집주인이 지급각서를 작성해주면 먼저 말소해도 괜찮을까요?

지급각서는 약속 내용을 증명하는 자료가 될 수 있지만 실제 보증금 회수까지 보장하는 것은 아닙니다. 말소 후 집주인이 지급하지 못할 가능성과 이후 강제집행 가능성까지 검토할 필요가 있습니다.

Q4. 임차권등기명령을 신청했으면 등기 완료 전에도 이사해도 되나요?

신중해야 합니다. 임차권등기명령을 신청한 것만으로 권리보전이 완료되는 것은 아닙니다. 기존 대항력과 우선변제권을 유지해야 하는 상황이라면 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지를 확인한 뒤 이사와 전입 이전을 진행하는 것이 중요합니다.