단전·단수 오피스텔 전세계약 해지와 HUG 보증금 반환

조영준 변호사

전부 승소

의뢰인은 전세자금대출로 오피스텔을 보증금 2억 원대에 임차하여 거주하던 임차인이었습니다. 의뢰인은 대출을 받으면서 임대차보증금 반환채권을 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)에 양도하였습니다.

그런데 입주 후 얼마 지나지 않아 건물의 엘리베이터가 약 2개월간 운행을 멈추었고, 이어 건물 전체의 전기와 수도 공급이 끊겼습니다. 의뢰인이 거주하는 곳은 9층이었으며, 임대인은 관리비 미납 등으로 생긴 문제를 해결하지 않은 채 방치하였습니다.

의뢰인은 정상적인 거주가 불가능해지자 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 요구하였으나, 임대인은 아무런 응답을 하지 않았습니다. 의뢰인은 임시 숙소를 구해 지내며 비용을 지출해야 했습니다.

더 큰 문제는 보증금을 돌려받는 절차였습니다. HUG에 보증이행을 청구하려면 임차인과 임대인이 작성한 ‘중도해지협의서’가 필요한데, 임대인이 연락에 응하지 않아 이를 받을 수 없는 상황이었습니다.

이에 따라 임대차계약이 임대인의 귀책으로 적법하게 해지되었음을 법원의 판결로 확인받을 필요가 있는지, 그리고 임대인이 임차인에게 어떤 손해를 배상해야 하는지가 핵심 쟁점이었습니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 주거를 잃은 의뢰인은 저에게 소송을 의뢰하였습니다.

저는 본 사건이 단순한 손해배상 청구가 아니라, HUG 보증이행이라는 실질적인 구제 절차의 문을 여는 확인 판결을 확보하는 것이 관건인 사안이라는 점에 주목하여, 해지의 정당성과 확인의 필요성, 손해의 범위를 함께 정리하는 전략을 취하였습니다.

우선 계약 체결부터 시설 장애의 경과, 해지 통보와 임차권등기에 이르는 사실을 시간순으로 정리하고, 소장의 청구취지를 해지 확인과 손해배상금 지급으로 구성하였습니다.

특히 다음과 같은 핵심 논리를 중심으로 소송을 진행하였습니다.

- 임대인의 수선의무 불이행의 입증

임대인은 임대 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있고, 임차인이 사용할 수 없는 정도의 하자가 생기면 이를 수선해야 한다는 민법과 대법원 법리를 정리
엘리베이터 중단, 단전, 단수가 이어진 일자별 영상 증거를 제출하여, 9층 거주자에게 일시적 불편을 넘어 용도에 따른 사용을 근본적으로 불가능하게 한 채무불이행임을 소명

- 해지 통보의 적법성과 도달 입증

- '확인의 이익' 소명

- 임시 거주비용·이자 상당 손해·위자료의 구체적 산정

- 임차권등기명령 및 가집행 선고

저는 위와 같은 내용을 단순 나열이 아닌 "임대인의 귀책으로 거주가 불가능해져 계약이 해지되었고, HUG 보증이행을 위해 해지를 확인받을 필요가 있으며, 그로 인한 손해도 구체적으로 산정된다"는 구조로 정리하여 재판부에 제출하였습니다.

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용하였습니다.

의뢰인과 임대인 사이의 임대차계약이 해지되었음을 확인하고, 임대인이 의뢰인에게 약 880만 원과 이에 대한 지연손해금(연 12%)을 지급하라고 판결하였습니다. 소송비용도 임대인이 부담하도록 하였고, 금전 지급 부분에는 가집행 선고가 붙었습니다.

결과적으로, 연락조차 닿지 않는 임대인 때문에 보증이행 절차에 필요한 서류를 구할 수 없던 의뢰인은 확정판결을 통해 계약 해지를 인정받고, 손해배상까지 받을 수 있게 되었습니다.

법무법인 울림

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