차임 연체 임차인 명도소송 승소 사례 

사실관계

의뢰인들은 아파트 한 채를 공동으로 소유하여 임대한 임대인입니다. 임대차계약은 임차인과 체결하였으나, 실제 거주는 임차인의 가족이 하기로 특약하였습니다.

그런데 실제 거주자가 월차임을 반복해서 연체하였습니다. 의뢰인들이 해지를 통보하면 일부만 입금하고, 얼마 지나지 않아 다시 연체하는 일이 되풀이되었습니다. 결국 최종적으로 수 개월분의 차임이 누적되었고, 의뢰인들은 계약을 해지한다고 통보하였습니다.

계약이 해지된 뒤에도 거주자는 건물을 비워주지 않았고, 퇴거하겠다고 약속한 날짜까지 지키지 않았습니다. 새 세입자를 들이거나 건물을 활용할 수 없게 된 의뢰인들은 저에게 소송을 의뢰하였습니다.

이 사건에서는 차임 연체를 이유로 한 해지가 적법한지, 계약 당사자인 임차인과 실제 거주자 모두에게 인도를 청구할 수 있는지, 그리고 소송 중 점유자가 바뀌어 판결이 무의미해지는 것을 어떻게 막을지가 핵심 쟁점이었습니다.

조영준 변호사의 조력

저는 본 사건이 해지의 요건을 갖추는 일과 함께, 소송 중 점유가 넘어가 판결을 집행하지 못하는 상황을 막는 일까지 함께 설계해야 하는 사안이라는 점에 주목하여, 해지 통보부터 점유 확정까지 단계별로 대응하는 전략을 취하였습니다.

우선 계약 체결부터 연체와 해지 통보에 이르는 경과를 시간순으로 정리하고, 해지 통보가 상대방에게 각각 도달하였음을 객관적 자료로 정리하였습니다.

특히 다음과 같은 핵심 논리를 중심으로 진행하였습니다.

- 임대차 관계와 거주 특약의 입증

• 등기사항전부증명서로 공동 소유 관계를 확인하고, 계약서로 임대 조건과 실제 거주자를 특약으로 정한 사실을 입증

• 이를 근거로 계약 당사자와 실제 점유자를 함께 상대방으로 삼아 청구

- 반복된 차임 연체와 해지 통보의 경과 입증

• 연체 시마다 보낸 해지·독촉 문자와 이에 따른 일부 입금 내역을 날짜별로 대조

• 일부 입금 이후에도 재연체가 반복되어 최종적으로 4기분이 누적된 점을 정리

• 거주자와 계약 당사자에게 각각 해지 통보를 하였고 그 통보가 도달하였음을 문자 내역으로 입증

- 퇴거 약속과 인도 거부의 입증

• 거주자 측이 통화에서 특정일에 퇴거하겠다고 말한 내용을 통화 내역과 녹취록으로 제출

• 그럼에도 약속한 날까지 인도하지 않은 점을 정리

- 점유이전금지가처분을 통한 집행 실효성 확보

• 소송 중 점유자가 바뀌어 판결이 무의미해지는 일을 막기 위해 부동산점유이전금지가처분을 신청하여 결정을 받고, 집행관의 집행으로 건물 내부에 고시문을 부착

• 이 과정에서 거주자가 현재 직접 점유하고 있음을 확인하여 점유 현황을 확정

- 인도 청구와 가집행 선고 신청

• 계약 당사자와 실제 거주자를 공동 피고로 하여 건물 인도를 청구하고, 건물을 별지 목록으로 특정

• 판결 확정 전에도 집행할 수 있도록 가집행 선고를 함께 구함

저는 위와 같은 내용을 "반복된 연체로 계약은 적법하게 해지되었고, 점유자는 퇴거를 약속하고도 나가지 않았으며, 점유가 넘어가지 않도록 미리 묶어두었다"는 구조로 정리하여 재판부에 제출하였습니다.

결과

법원은 의뢰인들의 청구를 인용하여, 피고들이 공동하여 의뢰인들에게 건물을 인도하라고 판결하였습니다.

소송비용도 피고들이 부담하도록 하였고, 판결에는 가집행 선고가 붙었습니다. 가집행 선고가 있으면 판결이 확정되기를 기다리지 않고 집행관을 통한 인도 집행을 진행할 수 있습니다.

결과적으로, 차임을 반복해서 연체하고 해지 후에도 건물을 비워주지 않던 상대방에 대하여 의뢰인들은 건물 인도를 명하는 판결을 받을 수 있었습니다.