임대인 연락두절, 임대차보증금 계약 만료 전 청구 성공 

사실관계

의뢰인은 다가구주택의 한 호실을 보증금 1억 6,000만 원에 임차하여 거주하던 임차인이었습니다. 의뢰인은 두 번째 임대차 계약의 기간 만료 약 6개월 전에 임대인에게 전화로 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전하였고, 임대인도 이를 알겠다고 답하였습니다.

그런데 만료일이 다가오는데도 임대인은 보증금 반환에 관하여 아무런 의사를 밝히지 않았습니다. 의뢰인이 보증금 반환 문제로 전화를 시도하였지만 임대인은 받지 않았고, 이후에도 어떠한 회신도 하지 않았습니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 새 거처를 구해야 하는 위험에 놓인 의뢰인은 저에게 소송을 의뢰하였습니다.

이 사건에서는 임대차계약이 갱신되지 않고 적법하게 종료되는지, 임대인이 연락을 피하는 상황에서 만료일 전에 미리 보증금 반환을 청구할 수 있는지, 그리고 호실의 인도와 보증금 반환을 어떻게 연결하여 청구할 것인지가 핵심 쟁점이었습니다.

조영준 변호사의 조력

저는 본 사건이 계약 종료의 요건을 빠짐없이 갖추고, 아직 만료되지 않은 시점에 반환 의무를 미리 인정받는 것이 관건인 사안이라는 점에 주목하여, 갱신 거절의 통지와 임대인의 태도를 객관적 자료로 정리하는 전략을 취하였습니다.

우선 첫 번째 계약부터 두 번째 계약에 이르는 경과와 보증금 지급 내역을 시간순으로 정리하고, 소장에 청구의 근거를 하나씩 대응시켜 기재하였습니다.

특히 다음과 같은 핵심 논리를 중심으로 소송을 진행하였습니다.

- 임대차 관계와 보증금 전액 지급의 입증

• 등기사항전부증명서, 계약서, 계약금·중도금·잔금의 이체내역과 영수증, 임대차계약 신고필증으로 임대인이 소유자이고 보증금 전액이 지급된 사실을 입증

• 사진과 건축물현황도로 의뢰인이 임차한 호실을 특정

- 법정 기간 내 갱신 거절 통지의 입증

• 주택임대차보호법과 계약 특약이 정한 기간 안에, 계약 만료 약 6개월 전에 전화로 갱신 거절 의사를 전달하였다는 점을 통화 내역으로 소명

• 통화 녹취록을 제출하여, 임대인이 갱신 거절 의사를 듣고 알겠다고 답한 사실을 확인

• 이로써 계약이 묵시적으로 갱신되지 않고 기간 만료로 종료된다는 점을 분명히 함

- 만료 전 미리 청구할 필요성 소명

• 만료일이 2주 남짓 남았음에도 임대인이 의뢰인의 연락에 어떠한 회신도 하지 않는 점

• 이러한 태도에 비추어 임대인이 만료일에 보증금을 반환하지 않을 것이 확실시된다는 점을 강조

- 인도와 보증금 반환을 연결한 청구취지 구성

• 임대인이 호실을 인도받음과 동시에 보증금 전액을 지급하라는 동시이행 구조로 청구취지를 구성

• 인도 대상 부분을 도면의 점으로 표시하여 판결 주문에서 특정되도록 정리

- 가집행 선고 신청

• 판결 확정 전에도 집행할 수 있도록 가집행 선고를 함께 구함

저는 위와 같은 내용을 "계약은 적법하게 종료되고, 보증금은 전액 지급되었으며, 임대인이 연락을 피하는 이상 만료 전에도 반환을 구할 수 있다"는 구조로 정리하여 재판부에 제출하였습니다.

결과

법원은 의뢰인의 청구를 인용하여, 임대인이 의뢰인으로부터 호실을 인도받음과 동시에 보증금 1억 6,000만 원을 지급하라고 판결하였습니다. 소송비용도 임대인이 부담하도록 하였고, 판결에는 가집행 선고가 붙었습니다.

결과적으로, 계약 만료를 앞두고 연락이 끊긴 임대인을 상대로 의뢰인은 보증금 전액의 반환을 명하는 판결을 받을 수 있었습니다.