사실관계
의뢰인은 오피스텔을 보증금 1억 1,500만 원에 임차하여 거주하던 임차인으로, 임대차 기간 만료를 앞두고 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다.
그러나 임대차계약이 종료된 뒤에도 임대인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 임대인은 당장 지급할 돈이 없고, 부동산을 매도한 대금으로 보증금을 반환하겠다는 입장이었습니다. 이후 임대인은 부동산 매수인으로부터 받은 계약금 중 일부인 200만 원만 먼저 지급하였고, 나머지는 돌려줄 수 없다는 입장을 밝혔습니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 새로운 주거를 구해야 하는 상황에서, 의뢰인은 저에게 보증금 반환 소송을 의뢰하였습니다.
이 사건에서는 임대차계약이 적법하게 종료되었는지, 임대인이 반환해야 할 보증금의 정확한 액수는 얼마인지, 그리고 의뢰인의 부동산 인도와 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계에 있어 반환이 미뤄질 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
조영준 변호사의 조력
저는 본 사건이 보증금 반환의 요건을 하나씩 빈틈없이 갖추는 것이 중요한 사안이라는 점에 주목하여, 계약 종료부터 인도 완료까지의 사실을 객관적 자료로 정리하는 전략을 취하였습니다.
우선 임대차계약의 체결과 보증금 지급, 계약 종료 경위를 시간순으로 정리하고, 임대인이 반환 의무를 이행하지 않고 있는 상황을 소장에 명확히 기재하였습니다.
특히 다음과 같은 핵심 논리를 중심으로 소송을 진행하였습니다.
- 계약 종료 사유와 보증금 전액 지급의 입증
계약 만료 전에 갱신 거절 의사를 표시한 사실을 통화 기록과 문자 내역으로 정리하여, 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 소명
계약서, 계약금과 잔금 영수증, 임대차계약 신고필증, 등기사항전부증명서 등으로 임대차 관계와 보증금 전액 지급 사실을 입증
- 일부 변제를 반영한 정확한 청구
임대인이 먼저 지급한 금액을 공제한 나머지 보증금을 청구금액으로 특정하여, 청구의 정확성을 확보
- 부동산 인도 완료 입증을 통한 동시이행 관계 해소
의뢰인이 모든 짐을 옮기고 현관 비밀번호를 알린 뒤 열쇠를 관리실에 맡겨 인도를 마쳤다는 점을 사진과 동영상으로 입증
관리비 정산을 모두 마쳤다는 점을 정산 내역으로 소명
임대인이 인도를 받았다고 회신한 카카오톡 메시지를 증거로 제출하여 인도 완료를 확정
인도가 끝난 이상 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있지 않다는 점을 명확히 주장
- 인도 후 청구취지·청구원인 변경을 통한 지연손해금 확보
인도 사실이 확정된 뒤 청구취지와 청구원인을 변경하여, 인도 다음 날부터 지연손해금을 청구하는 구조로 정리
변경 신청서 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율을 적용하도록 청구
- 가집행 선고 신청
확정 전에도 강제집행을 할 수 있도록 가집행 선고를 함께 구함
저는 위와 같은 내용을 "계약은 종료되었고, 보증금은 전액 지급되었으며, 인도까지 모두 마쳤으므로 반환을 미룰 사유가 없다"는 구조로 정리하여 재판부에 제출하였습니다.
결과
법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용하여, 임대인에게 보증금 1억 1,300만 원을 지급하라고 판결하였습니다.
아울러 이에 대해 인도 다음 날부터 변경 신청서 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 함께 지급하도록 하였습니다. 소송비용도 임대인이 부담하도록 하였고, 판결에는 가집행 선고가 붙었습니다. 가집행 선고가 있으면 판결이 확정되기를 기다리지 않고 강제집행을 진행할 수 있습니다.
결과적으로, 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하던 의뢰인은 소송을 통해 보증금 전액과 지연손해금에 대한 판결을 받을 수 있었습니다.
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