선의 점유자 과실취득권, 권원 없는 점유자에게 사용료를 못 받는 경우와 악의 간주 시점 

내 땅에 남이 건물을 짓거나 농사를 지어 왔는데, 정작 사용료를 청구하니 "나는 정당한 주인인 줄 알고 썼다"는 답이 돌아오는 경우가 있습니다. 민법은 권원이 없는 점유자라도 선의라면 점유물에서 나온 과실을 가질 수 있도록 정하고 있고, 판례는 이 규정을 사용이익의 반환 문제에까지 적용합니다. 그래서 소유자가 이긴 소송에서도 과거 몇 년 치 사용료는 한 푼도 받지 못하는 결과가 실제로 나옵니다. 이 글에서는 선의 점유자의 과실취득권이 무엇인지, 어떤 점유자가 선의로 인정되는지, 그리고 선의 점유가 악의 점유로 바뀌는 시점이 언제인지를 소유자와 점유자 양쪽의 관점에서 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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선의 점유자 과실취득권 — 민법 제201조 제1항의 구조

민법 제201조 제1항은 "선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다"고 정합니다. 점유물을 돌려받는 소유자(회복자)와 점유자 사이의 관계를 정리하는 규정으로, 소유물반환청구권(제213조)이 인정되어 점유자가 물건을 내놓아야 하는 경우에도 그동안 쌓인 과실을 어떻게 처리할지는 따로 정해야 하기 때문입니다. 과실에는 열매·농작물 같은 천연과실과 임대료 같은 법정과실이 모두 포함되고, 점유자가 이미 거둬 쓴 이상 나중에 소유자가 돌려달라고 해도 반환할 필요가 없습니다.

이 규정이 존재하는 이유는 점유의 외관을 믿고 물건을 사용·수익해 온 사람을 보호하기 위해서입니다. 자기 물건이라고 믿고 과실을 소비해 온 사람에게 몇 년이 지나 일괄 반환을 요구하면 예상하지 못한 손해를 입게 되므로, 법이 선의 점유자에게는 수취한 과실을 아예 귀속시키는 방식으로 정리한 것입니다. 예를 들어 인접 토지와의 경계를 잘못 알고 옆집 땅 일부에 텃밭을 가꾸어 온 사람이라면, 경계가 밝혀져 땅을 돌려주더라도 그동안 거둔 채소의 값을 소유자에게 물어줄 이유가 없습니다.

선의 점유자는 돌려줄 때까지 거둔 과실을 그대로 가진다 — 소유자가 소송에서 이겨도 과거 수익의 반환까지 당연히 따라오는 것은 아니다.

사용료도 과실인가 — 부당이득반환과의 관계

토지나 건물을 쓰는 이득은 열매처럼 눈에 보이는 과실이 아니라 '사용이익'입니다. 소유자는 보통 이 사용이익을 임료 상당 부당이득(제741조)으로 청구하는데, 선의 점유자 쪽에서는 제201조 제1항을 방패로 삼습니다. 이 충돌에 대해 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다44290 판결은 과실수취권이 인정되는 선의의 점유자는 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유·사용해 소유자에게 손해를 입혔더라도 그 사용으로 얻은 이득을 반환할 의무가 없다고 판시했습니다.

이 판결의 핵심은 사용이익도 과실취득권의 범위에 들어간다고 본 점입니다. 따라서 소유자가 "상대방이 내 땅을 3년 동안 공짜로 썼다"는 사실만 입증해서는 부족하고, 그 점유가 악의였다는 점까지 넘어서야 사용료 청구가 성립하는 구조가 됩니다. 이 판결에서 대법원은 점유자가 선의로 인정될 여지가 있는데도 이득 반환을 명한 원심을 심리미진을 이유로 파기했습니다. 선의 여부가 사용료 사건의 승패를 가르는 쟁점이라는 점을 보여 주는 대목입니다.

• 선의 점유자 — 수취한 과실과 사용이익을 반환하지 않아도 되고, 사용료 청구도 막을 수 있음.

• 악의 점유자 — 수취한 과실을 반환해야 하고, 사용이익도 부당이득으로 반환 대상이 됨.

• 핵심 쟁점 — 점유 개시 시점과 소 제기 시점에 점유자가 선의였는지 여부.

선의로 인정되는 점유자 — 권원이 있다고 오신할 만한 근거

민법상 선의 점유자는 단순히 "몰랐다"고 말하는 사람이 아니라, 자신에게 점유를 정당화하는 본권(권원)이 있다고 믿고 그렇게 믿을 만한 근거까지 갖춘 사람입니다. 판례는 선의 점유자를 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자로 설명하고, 오신에 정당한 사유가 필요하다고 봅니다. 점유자의 선의는 제197조 제1항에 따라 추정되므로, 소유자 쪽에서 악의라는 점을 증명하는 책임을 집니다.

그래서 실무에서는 점유자가 어떤 경위로 점유를 시작했는지가 핵심 자료가 됩니다. 매매계약서를 받고 대금을 지급한 뒤 입주한 경우, 상속으로 받은 줄 알고 사용해 온 경우, 이전 소유자나 마을 관습을 믿고 쓴 경우는 오신할 만한 근거가 있다고 평가될 여지가 있습니다. 반대로 소유자 동의를 받은 적이 없다는 사실을 처음부터 알고 있었거나, 등기부등본만 한 번 열어 봐도 타인 소유임이 드러나는 토지를 확인 없이 점유한 경우에는 선의가 쉽게 인정되지 않습니다. 점유자가 오신한 근거를 구체적으로 대지 못하면 추정이 깨지는 방향으로 사건이 흘러갑니다.

• 선의 인정에 유리한 사정 — 계약서·대금 지급 내역, 이전 소유자의 점유 인계, 측량 오류, 상속 관련 오인.

• 선의 부정에 유리한 사정 — 소유자의 사용 금지 통지, 등기부에서 쉽게 확인되는 타인 소유, 무단 점유임을 인정하는 진술.

• 입증 구조 — 선의는 추정되므로 소유자가 악의의 증거를 모아야 함.

악의 간주의 순간 — 본권 소송에서 패소하면 소 제기 시점으로 소급

선의 점유자가 영원히 선의로 남는 것은 아닙니다. 제197조 제2항은 "선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다"고 정합니다. 즉 점유자가 처음에는 정당한 권원이 있다고 믿었더라도, 소유자가 토지인도 소송을 제기하고 점유자가 이에 패소하면 그 확정판결의 선고일이 아니라 소장이 제기된 날부터 악의로 취급됩니다.

이 규정의 취지는 소송이 제기된 이상 점유자는 자신의 권원이 부정될 수 있음을 알고 있었다고 보는 것입니다. 이 규정 덕분에 소유자는 소송 제기일 이후의 사용료를 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 예를 들어 2023년에 소유자가 토지인도 소송을 제기해 2025년에 승소 판결이 확정되었다면, 점유자가 아무리 선의로 사용을 시작했더라도 2023년 소 제기일부터 인도 시까지의 기간에는 과실 및 사용이익을 반환해야 합니다. 반대로 소 제기 이전의 사용료는 점유자의 선의가 유지되는 한 청구하기 어렵습니다.

이 때문에 소유자 입장에서는 선의가 의심되는 점유자가 있다면 소 제기를 미룰수록 청구할 수 있는 사용료 기간이 줄어든다는 점을 알아야 합니다. 소장 접수 이전에 내용증명으로 사용 금지와 인도 요구를 명확히 통지해 두면, 점유자의 선의 추정을 깨뜨리는 증거가 될 수 있습니다.

선의 점유의 보호는 본권 소송이 제기된 날 끝난다 — 사용료 청구 기간의 시작점은 대개 소장 접수일이 된다.

악의 점유자의 책임 — 과실 반환과 부당이득 이자

점유자가 악의로 판단되면 책임은 크게 달라집니다. 제201조 제2항은 악의의 점유자에게 수취한 과실을 반환할 의무를 부여하고, 소비하였거나 과실로 훼손하였거나 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하도록 정합니다. 또 제201조 제3항에 따라 폭력 또는 은비에 의한 점유자는 악의 점유자와 같이 취급됩니다. 몰래 들어가 쓰거나 강제로 점유한 사람은 선의를 주장할 수 없다는 의미입니다.

부당이득반환의 측면에서는 제748조가 선의 수익자와 악의 수익자를 갈라 놓습니다. 선의 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 반환하지만, 악의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 그 손해까지 배상해야 합니다. 이때 소유자가 청구하는 사용료는 보통 감정인이 평가한 임료 상당액이고, 법정이율은 민법 제379조에 따라 연 5%입니다. 예컨대 임료 감정액이 월 100만 원이라면 악의 점유 기간 36개월 동안의 사용료 3,600만 원에 지연 이자까지 붙여 받을 수 있는 구조입니다. 점유자 입장에서는 악의로 판단되는 순간 누적 부담이 급격히 커지므로, 소송 단계에서 선의를 주장할 구체적 근거를 일찍부터 갖추는 것이 중요합니다.

점유물을 훼손했다면 — 제202조의 책임 범위

점유자가 점유 중에 물건을 망가뜨렸거나 멸실시킨 경우도 선의·악의에 따라 달라집니다. 제202조는 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실 또는 훼손된 때 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하고, 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하면 된다고 정합니다. 다만 소유의 의사가 없는 점유자(임차인 등 타주점유자)는 선의라도 손해 전부를 배상해야 합니다.

예컨대 선의로 남의 토지를 자기 땅인 줄 알고 점유한 사람이 그 위의 수목을 베었다면, 베어 낸 목재를 판매해 얻은 이익이 남아 있는 범위에서만 책임을 집니다. 반면 악의 점유자는 수목 가액 전부를 배상해야 합니다. 이 구조는 소유자가 손해배상을 청구할 때 점유자의 주관적 상태를 따지는 이유를 설명해 줍니다.

점유자가 가진 반격 카드 — 제203조 비용상환청구권과 유치권

소유자가 토지나 건물을 돌려받을 때 점유자도 청구할 권리가 있습니다. 제203조 제1항은 점유자가 점유물을 반환할 때 점유물을 보존하기 위해 지출한 필요비를 회복자에게 청구할 수 있다고 정하되, 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다고 제한합니다. 선의 점유자가 과실을 가진 대신 통상의 관리비는 스스로 부담하라는 균형 규정입니다.

제203조 제2항의 유익비는 점유물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용으로, 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한해 회복자의 선택에 따라 지출 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 법원은 회복자의 청구에 따라 상환기간을 줄 수도 있습니다. 비용 상환 채권이 있으면 점유자는 제320조의 유치권을 주장하며 상환 시까지 인도를 거절하는 항변을 할 수 있어, 소유자로서는 사용료 청구와 별개로 비용 정산 문제를 함께 계산해야 합니다.

소유자와 점유자의 실무 대응 — 시점과 증거가 승패를 가른다

소유자가 사용료를 받으려면 첫째, 점유가 언제 시작되었고 점유자가 어떤 경위로 들어왔는지를 정리해야 합니다. 둘째, 점유자의 선의 추정을 깨뜨릴 자료를 확보해야 합니다. 사용 금지를 알린 내용증명, 경계 측량 결과, 점유자와 주고받은 문자·녹취, 지적도와 등기부등본이 대표적입니다. 셋째, 소장에는 토지(건물) 인도 청구와 함께 소 제기일 이후 인도 완료일까지의 임료 상당 부당이득 반환 청구를 병합해 두는 것이 소송 효율 면에서 유리합니다.

점유자 쪽은 반대로 선의의 근거를 문서로 남기는 것이 핵심입니다. 매매계약서, 대금 지급 계좌 내역, 이전 점유자의 확인서, 측량 오류를 보여 주는 자료가 있다면 선의가 인정될 가능성이 높아지고 소 제기 전의 사용료 청구는 막힐 수 있습니다. 다만 소장을 받은 뒤에는 제197조 제2항에 따라 패소 시 소 제기 때부터 악의로 간주될 위험이 있으므로, 소송 중에는 사용료 상당액을 별도로 준비하거나 점유 정리 방안을 함께 검토해야 합니다. 임료 감정은 대개 법원 감정인이 맡고 결과에 따라 청구 금액이 크게 달라지므로 감정 신청 단계의 대응도 중요합니다.

• 소유자 체크 — 내용증명 발송, 측량 및 등기부 확보, 인도 청구와 부당이득 반환 청구의 병합.

• 점유자 체크 — 점유 개시 경위의 서류화, 비용 지출 영수증 보관, 소장 수령 이후의 사용료 부담 대비.

• 공통 — 임료 감정 결과가 금액을 좌우하므로 감정 기준 시점과 대상 범위를 확인.

자주 묻는 질문

Q. 소유자가 이겼는데 과거 사용료를 전혀 못 받을 수도 있나요?

A. 가능합니다. 점유자가 선의로 인정되면 민법 제201조 제1항에 따라 소 제기 전의 과실과 사용이익은 반환 대상이 되지 않습니다. 소 제기일 이후 기간에 대해서만 악의 간주(제197조 제2항)를 통해 사용료를 청구하게 되는 경우가 많습니다.

Q. 선의인지 악의인지는 누가 증명하나요?

A. 점유자의 선의는 제197조 제1항에 따라 추정되므로 소유자가 악의를 증명해야 합니다. 내용증명, 사용 금지를 알린 문자, 경계 측량 결과, 등기부등본상 명백한 타인 소유 사실이 주요 자료입니다.

Q. 소장을 받은 뒤에도 계속 선의 점유자로 보호받나요?

A. 소 제기 후에도 본권 소송에서 이기면 선의가 유지되지만, 패소하면 제197조 제2항에 따라 소 제기 때부터 악의 점유자로 간주됩니다. 판결이 확정되기 전이라도 패소 가능성이 높다면 사용료 상당액 정리를 고려해야 합니다.

Q. 임차인이 임대차 종료 후 계속 살면 선의 점유자인가요?

A. 보통 인정되기 어렵습니다. 임대차가 끝난 사실을 알면서 계속 거주하는 것은 권원 없음을 아는 점유이므로 악의로 평가되고, 임료 상당 부당이득이나 약정 차임 상당액을 반환해야 합니다. 임차인은 소유의 의사가 없는 타주점유자라는 점도 제202조 책임에서 불리하게 작용합니다.

Q. 점유자가 땅에 돈을 들여 건물이나 시설을 지었다면요?

A. 제203조에 따라 필요비와 유익비의 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 가액 증가가 현존할 때에 한해 인정됩니다. 과실을 취득한 선의 점유자는 통상의 필요비를 청구하지 못합니다. 비용 상환 채권이 있으면 유치권 항변으로 이어질 수도 있습니다.

Q. 사용료 청구를 위해 먼저 내용증명을 보내야 하나요?

A. 법률상 필수는 아니지만 실무상 권장됩니다. 사용 금지와 인도 요구를 명확히 통지해 두면 점유자의 선의 추정을 깨뜨리는 증거가 되고, 이후 소송에서 악의 시점을 앞당기는 근거가 될 수 있습니다.

맺음말

권원 없는 점유자에게 사용료를 받을 수 있는지는 점유자가 선의였는지에 따라 갈립니다. 선의 점유자는 민법 제201조 제1항에 따라 과실을 가지고 사용이익도 반환하지 않지만, 본권 소송에서 패소하면 소 제기 때부터 악의로 간주되어 그 이후 기간의 사용료와 이자 부담이 생깁니다.

소유자는 소 제기 시점과 선의를 깨뜨릴 증거를, 점유자는 선의의 근거와 비용 지출 자료를 확보하는 것이 승패를 좌우합니다. 사용료 청구가 걸린 분쟁은 점유 개시 경위와 소송 시점을 먼저 정리한 뒤 대응 방향을 정하시길 권합니다.

특히 점유 기간이 길수록 임료 상당액이 누적되어 금액 차이가 커지고, 선의 여부 판단에 쓰이는 자료는 시간이 지나면 사라지기 쉽습니다. 계약서, 측량도, 통지서, 대화 기록을 일찍 모아 두는 것이 이후 소송에서 가장 큰 차이를 만듭니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.