집합건물 공용부분 변경 관리단집회, 3분의 2 특별결의가 필요한 경우와 정족수 

상가나 오피스텔, 아파트 단지에서 옥상에 주차장을 만들자거나 엘리베이터를 새로 설치하자는 안건이 나오면, 관리단집회에서 몇 명이 찬성해야 통과되는지가 가장 먼저 쟁점이 됩니다. 같은 '공용부분 공사'라도 어떤 공사는 과반수로 끝나고, 어떤 공사는 구분소유자 3분의 2 이상이 찬성해야 하며, 어떤 공사는 5분의 4가 필요합니다. 이 기준을 잘못 적용해 통과시킨 결의는 나중에 취소되거나 효력을 다투는 소송으로 이어져, 이미 끝난 공사의 비용 분담까지 흔들릴 수 있습니다. 이 글에서는 공용부분 변경에 특별결의가 필요한 경우가 어떤 경우인지, 정족수는 어떻게 세는지, 결의가 잘못되면 어떻게 다투는지 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공용부분 변경의 원칙 — 구분소유자 3분의 2 이상, 의결권 3분의 2 이상

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제15조 제1항 본문은 공용부분의 변경에 관한 사항을 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정하도록 정합니다. 흔히 말하는 '특별결의'가 바로 이 정족수입니다. 법이 이렇게 무거운 기준을 둔 이유는, 공용부분은 모든 구분소유자가 지분으로 함께 가지는 재산이어서 그 모습을 바꾸는 일이 모든 구분소유자의 재산권과 이용에 영향을 주기 때문입니다.

정족수는 두 개의 요건이 동시에 충족되어야 합니다. 하나는 사람 수 기준인 구분소유자의 3분의 2 이상이고, 다른 하나는 지분 기준인 의결권의 3분의 2 이상입니다. 한쪽만 넘으면 부결입니다. 예를 들어 구분소유자가 30명인 상가 건물이라면 20명 이상이 찬성해야 하고, 동시에 찬성한 사람들의 의결권 합계가 전체의 3분의 2를 넘어야 합니다. 면적이 큰 구분소유자 몇 명이 반대하면 사람 수는 채웠는데 의결권에서 막히는 일이 실제로 생깁니다.

공용부분 변경은 원칙적으로 구분소유자 수와 의결권, 두 기준 모두 3분의 2 이상이어야 한다 — 어느 한쪽만 채워서는 결의가 성립하지 않는다.

의결권은 어떻게 계산하나 — 전유부분 면적 비율이 기본

의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제37조 제1항에 따라 제12조의 지분비율, 즉 각자가 가진 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 같은 층의 상가라도 80제곱미터를 가진 소유자와 20제곱미터를 가진 소유자는 의결권이 네 배 차이가 납니다. 반면 구분소유자 수를 셀 때는 면적과 무관하게 한 사람이 한 표입니다. 이 두 계산이 따로 돌아간다는 점이 특별결의 정족수를 이해하는 출발점입니다.

전유부분을 여러 명이 공유하고 있다면 제37조 제2항에 따라 공유자들이 의결권을 행사할 1인을 정해야 하고, 이 경우 구분소유자 수도 1명으로 셉니다. 부부가 공동명의로 점포 하나를 가졌다면 두 사람이 아니라 한 사람 몫입니다. 또 한 사람이 여러 호실을 소유하고 있어도 구분소유자 수로는 1명이고, 의결권만 면적 합계만큼 커집니다. 분양자나 시행사가 미분양 호실을 대량으로 가진 건물에서는 이 계산이 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.

• 구분소유자 수 — 소유 호실 수와 무관하게 1인 1표로 계산, 공유 호실은 대표 1인만 계산.

• 의결권 — 규약에 다른 정함이 없으면 전유부분 면적 비율.

• 대리·서면 행사 — 제38조 제2항에 따라 서면, 전자적 방법, 대리인으로 가능.

• 점유자 — 구분소유자의 승낙을 받아 점유하는 임차인은 일정 요건에서 의결권을 대신 행사할 수 있고, 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지하면 그에 따름.

통상결의로 충분한 경우 — 개량 목적이면서 과다한 비용이 들지 않는 변경

모든 공용부분 변경에 3분의 2가 요구되는 것은 아닙니다. 제15조 제1항 단서 제1호는 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 제38조 제1항의 통상결의, 즉 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 결정할 수 있다고 정합니다. 이 예외가 적용되려면 두 가지가 모두 필요합니다. 변경의 목적이 기존 시설의 성능을 높이는 개량일 것, 그리고 비용이 건물 규모와 관리 재정에 비추어 지나치지 않을 것입니다.

실무에서는 노후 배관의 교체, 낡은 외벽 도장, 조명의 LED 교체, 현관 출입통제 장치 설치처럼 기존 기능을 유지하거나 개선하는 공사가 이쪽에 속하는 경우가 많습니다. 반대로 용도 자체를 바꾸는 공사나 형상을 크게 바꾸는 공사는 개량으로 보기 어렵습니다. 비용이 '지나치게 많은지'는 법에 숫자가 정해져 있지 않아서, 총공사비를 연간 관리비 수입이나 장기수선충당금 규모와 비교하는 식으로 사안별로 판단하게 됩니다. 관리단이 이 예외를 믿고 과반수로 처리했다가 법원에서 비용이 과다하다고 판단하면 결의가 정족수 미달이 되므로, 안건을 올릴 때는 견적서와 재원 마련 방법을 함께 두는 편이 안전합니다.

변경과 관리의 구분 — 같은 공사가 어느 쪽인지에 따라 정족수가 달라진다

공용부분에 관한 결의는 변경과 관리로 나뉩니다. 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항을 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 통상결의로 결정한다고 하고, 다만 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다고 정합니다. 따라서 어떤 공사가 변경이 아니라 관리나 보존에 해당하면 과반수로 족하거나 아예 결의가 필요 없습니다.

구분하는 기준은 공용부분의 형상이나 효용을 바꾸는지입니다. 깨진 계단 난간을 고치고 누수 부위를 방수하는 일은 원래 상태를 유지하는 보존에 가깝습니다. 낡은 승강기를 같은 규격의 새 승강기로 교체하는 일은 관리 또는 개량의 범위에서 다루는 경우가 많습니다. 반면 지하 기계실을 헐어 상가로 쓰거나, 옥상에 새 구조물을 올리거나, 건물에 없던 승강기를 추가 신설하는 일은 공용부분의 효용과 모습을 바꾸는 변경으로 다뤄질 가능성이 큽니다. 경계선에 있는 사안은 안건 명칭이 아니라 공사의 실제 내용으로 판단되므로, 관리단 안건서에 '보수'라고 써도 실질이 변경이면 특별결의 기준이 적용될 수 있다고 봐야 합니다.

정족수는 안건의 이름이 아니라 공사의 실질이 정한다 — 형상과 효용을 바꾸는 공사는 '보수'라는 이름을 붙여도 변경으로 취급될 수 있다.

권리변동이 따르는 변경 — 제15조의2의 5분의 4 이상 결의

변경이 구분소유권이나 대지사용권의 범위와 내용까지 바꾼다면 기준은 더 높아집니다. 제15조의2 제1항은 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경은 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 결정하도록 합니다. 예컨대 공용 복도나 옥상 일부를 특정 호실에 편입시켜 전유부분으로 만드는 경우, 증축으로 전유부분의 수나 면적이 늘어나는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.

이 결의에서는 같은 조 제2항에 따라 설계의 개요, 예상 공사 기간과 예상 비용, 비용 분담 방법, 변경된 부분의 용도, 전유부분 수와 면적 증감 시 귀속, 대지사용권의 변경 등을 반드시 정해야 합니다. 이 중 비용 분담과 귀속에 관한 사항은 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 합니다. 제3항은 이 결의를 위한 관리단집회 의사록에 각 구분소유자의 찬반 의사를 적도록 해, 누가 어떻게 투표했는지 사후에 확인할 수 있게 합니다. 이 정도의 요건이 붙는 이유는, 소유권의 내용이 바뀌는 일이어서 반대한 구분소유자에게도 효력이 미치기 때문입니다.

• 3분의 2 이상 — 일반적인 공용부분 변경, 제15조 제1항 본문.

• 과반수 — 개량 목적이고 비용이 과다하지 않은 변경, 제15조 제1항 단서 제1호.

• 5분의 4 이상 — 구분소유권·대지사용권의 범위나 내용이 바뀌는 변경, 제15조의2 제1항.

• 단독 가능 — 보존행위는 각 공유자가 할 수 있음, 제16조 제1항 단서.

결의가 통과돼도 남는 관문 — 일부 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때

정족수를 채웠다고 곧바로 공사를 할 수 있는 것은 아닙니다. 제15조 제2항은 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다고 정합니다. 전체에는 이익이 되지만 특정 호실만 불이익을 입는 경우를 다수결로 밀어붙이지 못하게 하는 장치입니다.

예를 들어 1층 점포 바로 앞 공용 통로에 계단과 난간을 새로 설치하기로 결의했는데, 그 때문에 해당 점포의 출입구가 가려지고 간판이 보이지 않게 된다면, 그 점포 소유자는 다른 구분소유자와 다른 정도로 손해를 입는 사람입니다. 이런 경우 3분의 2 이상이 찬성했더라도 그 소유자의 승낙이 없으면 결의의 효력을 그 소유자에게 주장하기 어려울 수 있습니다. 특별한 영향인지는 불이익이 구분소유자가 일반적으로 감수해야 할 정도를 넘는지를 기준으로 보게 되므로, 단순히 공사 중 소음이나 불편 정도로는 부족하고 영업이나 사용에 실질적 장애가 생기는지가 쟁점이 됩니다. 관리단으로서는 설계 단계에서 영향받는 호실을 먼저 파악해 사전 동의를 받아 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

소집부터 의결까지 — 절차 하자가 결의 효력을 흔든다

정족수 못지않게 절차가 중요합니다. 제34조 제1항은 관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하도록 하고, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 특히 제34조 제5항은 회의의 목적사항이 제15조 제1항의 공용부분 변경인 경우 통지에 그 의안 및 계획의 내용을 적도록 합니다. '공용부분 변경의 건'이라고만 적은 통지로는 부족하다는 뜻입니다. 공사 내용, 설계, 예상 비용과 분담 방법이 통지에 담겨 있어야 합니다.

소집은 관리인이 하는 것이 원칙이지만, 제33조 제2항에 따라 구분소유자의 5분의 1 이상이 목적 사항을 구체적으로 밝혀 청구하면 관리인은 집회를 소집해야 합니다. 청구 후 1주일 안에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 집회일로 하는 소집통지를 하지 않으면, 청구한 구분소유자들이 법원의 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다. 한편 제35조는 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 생략할 수 있게 하지만, 한 명이라도 동의하지 않으면 이 방법은 쓸 수 없습니다. 집회가 열리면 제39조 제2항·제3항에 따라 의사록을 작성해야 하고, 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인해야 합니다.

집회 없이 하는 서면·전자 결의 — 제41조의 4분의 3 합의

집회를 열기 어려운 건물에서는 제41조의 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의가 유용합니다. 제1항은 법이나 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 사항에 관해 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회를 소집해 결의한 것으로 본다고 정합니다. 집회를 열 때보다 오히려 정족수가 높다는 점에 주의해야 합니다. 3분의 2로 충분한 공용부분 변경이라도 집회 없이 합의로 처리하려면 4분의 3 이상의 동의서가 필요합니다.

제2항은 이 원칙의 예외를 정합니다. 제15조의2 제1항 본문에 따른 5분의 4 결의 사항은 서면으로도 5분의 4 이상의 합의가 있어야 하고, 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경(제15조 제1항 제2호)은 과반수의 합의로 충분합니다. 동의서를 걷는 방식으로 진행할 때는 동의 시점에 안건의 구체적 내용이 소유자에게 제공되었는지, 서명이 본인 의사에 따른 것인지를 입증할 수 있어야 합니다. 동의서 양식에 공사 내용과 비용 분담이 빠져 있으면, 나중에 결의 취소 사유로 지적될 수 있습니다.

잘못된 결의를 다투는 방법 — 결의취소의 소와 무효 확인

정족수나 절차에 하자가 있는 결의를 다투는 수단은 두 갈래입니다. 하나는 제42조의2의 결의취소의 소입니다. 구분소유자는 집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우, 또는 결의 내용이 법령이나 규약에 위배되는 경우에, 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내, 결의한 날부터 1년 이내에 소를 제기할 수 있습니다. 두 기간이 모두 지나기 전에 제기해야 하므로, 결의 사실을 알게 된 날짜를 기록해 두는 것이 중요합니다.

다른 하나는 결의의 무효를 확인하는 소송입니다. 정족수가 아예 미달이어서 결의가 성립했다고 볼 수 없는 경우처럼 하자가 중대하면 무효 확인으로 다투는 길이 있습니다. 어느 소송 유형이 맞는지는 하자의 성격에 따라 달라지므로 처음부터 취소와 무효를 함께 주장하는 식으로 청구를 구성하는 경우가 많습니다. 또한 제42조 제1항에 따라 유효한 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 미치므로, 건물을 매수한 사람도 기존 결의에 구속된다는 점을 알아 두어야 합니다. 결의에 반대했다고 해서 공사비 분담 의무가 사라지지는 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공용부분 변경 특별결의는 정확히 몇 명이 찬성해야 하나요?

A. 구분소유자 수의 3분의 2 이상, 그리고 의결권(전유부분 면적 비율)의 3분의 2 이상 두 가지를 모두 충족해야 합니다. 예를 들어 구분소유자 60명이면 40명 이상이 찬성해야 하고, 동시에 찬성자의 면적 합계가 전체 면적의 3분의 2를 넘어야 합니다. 한쪽만 충족하면 부결입니다.

Q. 낡은 승강기를 새것으로 교체하는 데도 3분의 2가 필요한가요?

A. 기존 승강기를 같은 기능의 것으로 교체하는 것은 개량이나 관리로 보아 통상결의로 충분한 경우가 많습니다. 다만 비용이 지나치게 많이 드는 경우에는 개량 예외가 적용되지 않을 수 있어 특별결의가 필요할 수 있습니다. 승강기를 새로 신설하는 것은 건물의 모습을 바꾸는 변경이어서 3분의 2 기준이 문제됩니다.

Q. 규약으로 정족수를 낮추거나 높일 수 있나요?

A. 제16조 제3항은 공용부분의 관리에 관한 사항을 규약으로 달리 정할 수 있게 하지만, 그 관리 사항에서 제15조 제1항 본문과 제15조의2의 경우는 제외되어 있습니다. 따라서 공용부분 변경의 법정 정족수는 규약으로 낮추기 어렵다고 보아야 합니다. 다만 소집 통지 기간처럼 법이 규약으로 달리 정할 수 있다고 명시한 사항은 규약대로 따릅니다.

Q. 반대한 구분소유자도 공사비를 내야 하나요?

A. 유효한 결의가 있으면 반대한 구분소유자에게도 효력이 미칩니다. 비용 분담은 결의나 규약, 그리고 각자의 지분에 따라 정해지므로 반대했다는 이유만으로 면제되지 않습니다. 다만 제15조 제2항의 특별한 영향을 받는 구분소유자는 승낙 없이는 결의를 주장당하지 않을 수 있습니다.

Q. 집회 없이 동의서만 받아도 결의가 되나요?

A. 제41조에 따라 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회를 연 것으로 봅니다. 집회에서 3분의 2로 가능한 사항도 서면 합의로는 4분의 3이 필요하다는 점이 다릅니다. 안건 내용이 동의서에 구체적으로 담겨 있어야 후일 다툼을 막을 수 있습니다.

Q. 이미 통과된 결의가 정족수 미달이었다면 어떻게 하나요?

A. 결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 안에 결의취소의 소를 제기할 수 있고, 하자가 중대하면 무효 확인도 함께 구하게 됩니다. 의사록, 소집통지서, 위임장과 서면 결의서, 구분소유자 명부와 면적 자료를 확보해 실제 찬성 수와 의결권을 다시 계산해 보는 것이 첫 단계입니다.

맺음말

공용부분 변경의 정족수는 공사의 성격에 따라 과반수, 3분의 2, 5분의 4로 갈립니다. 어느 기준이 적용되는지는 안건 이름이 아니라 개량인지 변경인지, 권리의 범위가 바뀌는지, 비용이 과다한지 같은 실질로 정해집니다. 정족수를 채우더라도 소집통지에 의안 내용을 적었는지, 특별한 영향을 받는 호실의 승낙이 있는지까지 갖춰야 결의가 안전합니다.

이미 결의가 이루어졌거나 공사가 시작된 뒤라면 취소의 소의 제척기간이 흐르고 있으므로 결의 사실을 안 날부터 날짜를 따져 보아야 합니다. 광교나 수지 일대의 대형 상가·오피스텔처럼 구분소유자가 많은 건물일수록 의결권 계산과 절차 하자 점검이 결과를 좌우하니, 안건을 올리기 전이나 결의를 다투기 전에 자료부터 정리해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.