주택조합 매도청구 후 점유자 건물명도, 1·2심 모두 승소 

사건 개요

의뢰인은 2022. 7. 13. 시로부터 사업부지 15,811㎡ 지상에 아파트와 부대시설을 신축하는 사업계획승인을 받은 지역주택조합입니다. 사업부지 안에 있는 건물 한 채의 소유자가 부지 확보에 응하지 않자, 의뢰인은 별도 소송에서 주택법 제22조 제1항에 따라 그 소유자에게 대지와 건물을 시가로 매도할 것을 청구하였고, 그 소송에서 건물 시가는 129,859,200원으로 감정되었습니다. 그런데 이 건물은 소유자의 딸인 상대방이 점유하고 있었습니다. 의뢰인은 사업 진행을 위해 점유자인 상대방을 상대로 건물명도 소송을 냈습니다.

쟁점

1. 매도청구권 행사로 매매계약이 성립한 경우, 매수인인 조합이 소유자를 대위하여 소유자가 아닌 점유자에게 건물 인도를 구할 수 있는지

2. 소유자의 인도의무와 조합의 대금지급의무가 동시이행관계에 있을 때 판결을 어떤 형태로 받아야 하는지

3. 항소심에서 상대방이 내세운 주장, 즉 매도청구권은 공용수용의 일종이므로 공공필요성이 없으면 행사가 제한된다는 주장이 받아들여질 수 있는지

대응

• 의뢰인(원고)을 대리하여, 매도청구권 행사로 소유자와 의뢰인 사이에 감정가를 대금으로 하는 매매계약이 성립하였다는 점을 관련 소송 결과로 정리하였습니다.

• 의뢰인이 매수인으로서 소유자에게 가지는 건물인도청구권을 보전하기 위해 소유자를 대위하여 점유자인 상대방에게 인도를 구하는 구조로 청구를 세웠습니다.

• 소유자가 매매대금 129,859,200원을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라는 동시이행 형태로 청구취지를 정하여, 법원이 그대로 인용할 수 있도록 하였습니다.

• 상대방이 항소한 뒤에도 항소심에서 의뢰인을 계속 대리하였습니다.

결과

• 제1심: 춘천지방법원 강릉지원 2022가단354**, 2023. 8. 31. 선고. 소유자가 의뢰인으로부터 129,859,200원을 지급받음과 동시에 상대방은 의뢰인에게 건물을 인도하라, 소송비용은 상대방 부담, 가집행 가능. 청구가 모두 받아들여졌습니다.

• 항소심: 춘천지방법원 강릉지원 2023나322**, 2024. 1. 16. 선고. 법원은 주택법 제22조 제1항 본문이 공공의 필요성을 매도청구권 행사 요건으로 정하지 않고 있고, 헌법재판소 2023. 8. 31. 선고 2019헌바221, 2021헌바269(병합) 결정 취지에 비추어 주택건설을 통한 공익이 제한되는 사익을 능가한다고 보아 상대방의 항소를 기각하였습니다. 항소비용도 상대방이 부담하며, 판결은 확정되었습니다.

시사점

주택조합이 매도청구로 소유권 확보의 길을 열었더라도, 실제로 건물을 쓰고 있는 사람이 소유자가 아니라면 그 점유자를 상대로 따로 인도를 받아야 사업을 진행할 수 있습니다. 이때 소유자를 대위하는 구조와 대금 지급과의 동시이행 관계를 처음부터 정확히 반영해 두면 판결 그대로 집행할 수 있는 형태로 결과를 얻을 수 있습니다. 또 점유자 측이 사업 불확실성이나 영업·주거 상실을 들어 매도청구 자체를 다투더라도, 법원은 법률이 정한 요건을 기준으로 판단한다는 점을 이 사건이 보여 줍니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.