보증보험 문제로 중도 해지, 보증금 2억 2,200만 원 승소 

사건 개요

의뢰인은 2024. 11. 20. 청년 대상 민간임대주택의 임대사업자이자 공동 소유자인 상대방들의 대리인을 통하여, 보증금 2억 2,200만 원, 월 차임 54만 원, 기간 2025. 1. 13.부터 2027. 1. 12.까지로 임대차계약을 맺었습니다. 같은 날 확정일자를 받았고 2025. 1. 13. 전입신고를 마쳤습니다. 계약서의 '임대보증금 보증'란에는 '가입'으로 표시되어 있었습니다. 그런데 의뢰인이 확인해 보니 건물에 고액의 선순위 근저당권이 설정되어 있어 보증 가입이 사실상 어려운 상태였고, 상대방들 소유의 다른 호실에는 여러 채권자의 가압류가 들어와 있었으며, 상대방 중 한 명은 국세도 내지 못하고 있는 것으로 보였습니다.

쟁점

1. 의뢰인이 해지를 통보한 2025. 8. 19. 기준으로 계약기간이 1년 4개월 넘게 남아 있었는데, 임차인이 계약을 해지하고 보증금 전액을 곧바로 돌려받을 수 있는지

2. 보증 가입을 표시하고도 실제로는 가입이 어려웠던 사정과 임대인의 재정 악화가 계약의 기초인 신뢰관계를 깨뜨린 해지 사유가 되는지

3. 송달이 어려운 임대인까지 포함해 두 임대인 모두에게 판결을 받을 수 있는지

대응

• 의뢰인(원고)을 대리하여 두 임대인을 공동피고로 삼아 보증금 2억 2,200만 원의 반환을 청구하였습니다.

• 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는데(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항), 계약서에 '가입'으로 표시하고도 선순위 근저당권 때문에 가입이 사실상 불가능했던 점과 가압류, 국세 체납 정황을 들어 신뢰관계가 깨졌다고 주장하였습니다.

• 계속적 계약에서 당사자 일방의 의무 위반 등으로 신뢰관계가 파괴되어 계약을 유지하기 어려운 정도에 이르면 상대방이 장래를 향해 해지할 수 있다는 대법원 판례(1995. 3. 24. 선고 94다17826 판결)를 근거로, 2025. 8. 19. 송달된 내용증명으로 해지를 통보하고 소장 부본 송달로 해지를 다시 확인하였습니다.

결과

• 법원은 공시송달로 소송이 진행된 임대인에 대하여는 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따라, 다른 임대인에 대하여는 청구원인 사실을 자백한 것으로 보아(같은 법 제150조 제3항, 제1항) 의뢰인의 청구를 받아들였습니다.

• 서울중앙지방법원 2025가단1037**, 2026. 1. 14. 선고: 상대방들은 공동하여 의뢰인에게 2억 2,200만 원을 지급하라, 소송비용은 상대방들 부담, 가집행 가능. 청구가 전부 받아들여졌습니다.

• 주문은 집 인도와의 동시이행 조건 없이 금전 지급을 명하였습니다.

시사점

민간임대주택의 임대보증금 보증은 법이 정한 임대사업자의 의무이므로, 계약할 때 계약서 표시만 믿지 말고 보증서 발급 여부와 등기부의 선순위 담보 규모를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 계약기간이 많이 남아 있더라도 임대인의 의무 위반으로 신뢰관계가 무너졌다면 해지를 주장할 여지가 있으며, 이때에는 해지 통지를 내용증명으로 남기고 소장에서 다시 해지 의사를 밝혀 종료 시점을 분명히 해 두어야 합니다. 연락이 닿지 않는 임대인도 공시송달로 판결을 받을 수 있지만, 회수까지는 강제집행이 남으므로 가압류 같은 보전조치를 함께 검토해야 합니다.

※ 위 결과는 제1심 판결 기준이며, 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.